商业地产在中国的发展正处于转型的初期

　　(1)商业地产目前面临着很大的机遇，的确也有很多的挑战和未来的一些不确定性，商业地产在中国的发展正处于一个转型的初期，也就是大部分公司是从住宅当中转型到商用地产。

　　(2)大部分采取的模式都是过渡性模式，所谓过渡模式有两个特点，第一是用住宅思维来做的；第二是形式上做商用不动产，但是更多是以这个名义圈了更多的地来做住宅，把住宅销售掉以后留下一部分配套的商业设施，名义上是做商用不动产，本意是做住宅，这些都是目前转型当中的一个初级阶段容易发生的问题。

　　(3)向商业地产转型需要很长的时间。新鸿基用了15年时间完成了一个转型，也就是商用不动产的收入占到了一半，而住宅的收入占到了另外一半。作为一个企业如果要转到商用不动产，一定要意识到这是一个长期过程，至少也要准备七到十年时间，这样才能够达成转型的目标。

　　(4)美国模式的特点：美国的模式是导演加制片的模式，最主要的能力在经营上，在每平米的回报率的经济基础上安排合理的财务模型。简单概括美国模式是中期持有、能力导向、资本权益核心、收入多样化。

　　住宅开发企业如何进入商业地产领域？

　　(1)很多住宅开发商真正转向商业地产，实际上并没有做好非常充分的准备，或者说对商业地产里面可能面临的一些问题并没有很充分的认知。住宅地产开发商进入到商业地产领域，存在三个壁垒：第一、资金壁垒；第二、专业壁垒；第三，竞争壁垒。

　　(2)模仿别人的模式或者照搬别人的模式是非常危险的，可以考虑非标准模式，关键词是：副中心、中规模、全业态、非标准。

　　如何防止商业地产泡沫？

　　从住宅房地产到商业房地产的转型期，如何防止商业地产泡沫，实际上牵扯到三个问题：

　　第一是人才。商业地产的开发、建设、运营需要与住宅的开发经营完全不同的人才。

　　第二是资本。从住宅转向商业房地产，必须要有比较好的金融机构能够融资，包括保险公司等。同时，要考虑住宅地产、写字楼、购物中心、酒店的不同类型房地产的回报问题，如果从住宅房地产转向商业房地产，千万不要觉得在住宅房地产的回报也能够在商业房地产的回报里面出现，因为这里面的风险和回报肯定是不一样的。

　　第三是政府。房地产的发展都是周期性的，它会上扬，建的太多了就会下滑，建少了需求减少了，价格又会提升，又会有更多的供应，这是一个很明显的周期性的行业。不论是住宅房地产还是商业房地产，必须清楚行业正处在周期的哪个环节，而在这个环节，政府到底鼓励市场干什么，不干什么。

　　如何解决商业地产产权销售模式中的问题？

　　第一、掌握产权销售对业态完全的可控制权。

　　第二，对于销售型的商业地产，最好是街区式的商业，这是产权销售里面一个很重要的关。

　　第三，对价格的定位，不要过于贪婪，对于商铺销售价格的透支不要超过5年。