盲目跟风必然导致泡沫泛起———

“广渠路10号地拍出后，就有不少委托人要求更改二手房的出售价格，大多数要求每平方米增加1000—2000元，广渠路15号地拍出后，同样的这批委托人，要求再次涨价每平方米1000元以上。”中原三级市场广渠路一家二手门店的负责人告诉记者。

与三级市场互为呼应的是广渠路周边的在售楼盘，借势两块“天价地”的诞生，周边楼盘纷纷涨价，涨潮辐射区域甚至覆盖了百子湾、朝阳北路等板块，而涨价楼盘无一例外销售火爆，恐慌性购房重现了2006年至2007年的场景，难怪网上出现了“全民炒房，泡沫雄起；人人富翁，经济崩溃”之叹。

但是，在地产乱象浮华的时候，大多数人看到了其背后的危机。经济形势的扑朔迷离、投资回报率的战线拉长、国家有关部门对于房地产市场的政策威慑无不掣肘着买房人置业的脚步，“谁会购买地王公寓”成为人们关注的话题，30000元/平方米的价格难道真的会成为北京地产价格的标志？

●30000元/平方米一语成谶

地王周边楼盘“鸡犬升天”

广渠路10号地楼面价突破15000元/平方米，达到15140元/平方米，随后的两块地王又将此纪录改写：水源九厂地块楼面价15127元/平方米；广渠路15号地15300元/平方米……这些纪录意味着在楼面价基础上加上建安成本、园林、管理、税务、开发商利润部分，三大地王未来的楼盘售价都将迫近30000元/平方米甚至更高。

几年前，地产人士分析北京楼市时，凭借北京的国际地位以及中国经济增长的前景，分析得出北京未来的平均房价应该在30000元/平方米左右。但谁都没有想到，这个“时代”来得这么快。

而天价地王楼盘还未浮出水面，周边楼盘已经提前“鸡犬升天”，以奥运村项目为例，水源九厂地块楼面价出炉仅仅几天，该区域项目就已经酝酿提价。“现在连我们的销售员都有充足的理由劝说看房人投资了”，奥运村一高档项目的负责人告诉记者，以往20000元/平方米都难以销售的楼盘如今成为了抢手货。

“我们虽然目前没有提价，但地王的出现的确使我们的项目出现了热销场面。”北京万达常务副总经理、万达大湖公馆负责人卢明在接受记者采访时说，该项目定位高端，在奥运村区域属于一线豪宅，由于金融危机等大环境影响，始终不温不火，稳步销售，但近些天来，24000元/平方米的均价却阻挡不住买房人的“热情”。每天平均两套的销售速度令人始料不及。而周边的世茂奥林、润泽庄园等高档楼盘的销售速度也明显加快。

不过卢明认为，奥运村周边楼盘突破30000元/平方米为时尚早。“水源九厂地块只是个例，并不代表区域价格会猛增到30000元/平方米，毕竟这个区域楼市气候早已形成，15000元—25000元的均价是经过市场考验的，如果盲目跟风涨价，不仅不会鸡犬升天，反而会造成鸡犬不宁的结局。”

●地王未来定价经不起推敲

高价提前打击“刚需”信心

SOHO中国董事长潘石屹作为一个经验丰富的地产开发者，亦坦陈目前的地王价格已经超出了区域的平均价格，而竞标现场，15号地的拥有者中化方兴有关人士直言不讳地表示，他们测算的未来楼盘售价是30000元/平方米。

30000元/平方米！客户群是谁？从该区域最热销两个项目的销售情况可以管窥一番。

首城国际，去年年底以10800元/平方米打响了北京地产抵御金融危机的第一炮，创造了销售神话，该项目负责人任莉告诉记者，在买房群体统计中发现，客户中有80%是自住者，60%是首次置业，而选择低首付的占了绝大多数，鲜见投资者的身影，足以证明，楼市复苏的主力军是首次置业者；金都杭城，14000元/平方米的大户型热销，由于项目面临清盘，新项目正在谈判当中，因此，剩余的尾盘涨价来换取销售节奏的放缓，17000元/平方米的价格马上带来效果，虽然最终售罄，但100多套房用了5个月左右的时间，用该项目销售负责人刘江的话说，这说明广渠路周边的楼盘超过15000元/平方米是个坎儿，品质再好也难以突破20000元/平方米的大关……

在CBD工作的杨先生在首城国际预定了一套两居室，价格为15000元/平方米，他对于地王出现的看法是，像他这样的CBD白领能够接受的价格应该在20000元/平方米以下的价位，如果超过这个极限，他们的收入水平根本承受不起。“如果连我们这样收入水平都接受不了的话，真不知道楼市购买力的主力军到底是谁？”杨先生如是说。

同样的情况出现在奥运村区域，水源九厂地块的天价地王亦受到排斥。一个月前，18000元/平方米销售受挫的某知名楼盘以13500元/平方米的价格售罄。该项目负责人告诉记者，奥运村附近的楼盘，即使是联排别墅、容积率不超过1的低密度住宅都很少有超过20000元/平方米的，水源九厂地块未来售价如果超过25000元/平方米，买房人会不会买账？毕竟，奥运村周边目前和将来会有大量的项目存在，而水源九厂的高价土地透支了它升值的空间，能否突围不可预见……

●投资热又现楼市　泡沫泛起绝非危言耸听

前文提到的广渠路项目首城国际，在其二期的销售当中发现，投资者的比例增加，达到了20%左右。而珠江帝景、复地国际公寓等在销楼盘也出现了大量的投资者，毋庸置疑，两块地王同现一区域，豪赌一把无可厚非，但真的能实现丰厚的收益率吗？

据中原地产三级市场负责人宫萍介绍，目前广渠路沿线的楼盘租金价格水平处于一居2800元/月、两居3800元/月、三居5000元/月，由于该区域住宅过多，投资的小业主也多，因此，租金水平上升的空间有限，虽然最近的地王现象使很多投资者信心上扬，但租金暴涨的情况很难出现。

我们来估算一下未来地王公寓出炉后的投资回报率，100平方米公寓要300万元，由于“品质”高租金上扬至5000元/月，首付40%，最终年回报率只有区区2.26%（见附表），其中还没有包含每年的物业管理费。这样的回报率远远低于平均水平，起码可以说它的租赁价值已经彻底丧失。

中原地产华北区总经理李文杰在接受记者采访时表示，最近房价持续在涨，但是租金却持续下降，房价已经要涨回2007年水平，但是租金却比最高时下降了20%-30%，背离情况越来越严重，现在购买房产出租的租金净收益不足4%，换句话说，楼市泡沫已经再现。由于政府政策主导和左右着地产走向，因此，房地产业大起大落将成为未来的走向。买房人大可不必恐慌，类似去年出现的价格波动和低价促销一定会再现楼市。

上海易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭则认为，就目前的房地产市场情况而言，房地产泡沫肯定会产生的，尤其是中部大城市。这对于房地产市场而言不是好事，不利于市场的健康运转，目前市场的投资投机需求不断涌现，这样一来可能就会导致短期市场价格往上走，而甚至会出现成交量下降的有价无市局面。而在市场极度膨胀时，有关部门会出台相关政策进行调节，杨认为最快是今年四季度，最慢是明年。

无论是买房者、开发商还是专家学者，都对天价地王即将造成的后果表现出了担忧，而未来定价如果偏离买房人的心理底线，地王不仅难以成就天价传奇，很可能成为一段失败的传说……

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房地产泡沫三大成因

西方经济学家撰写的《新帕尔格雷夫经济学辞典》阐述了房地产泡沫的三大成因。首先，当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产做抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。

其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

第三，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。

(作者：张舰)