就像河山国际资本集团有限公司董事长兼总裁曹少山昨日在2011城市观点论坛长沙行上所说，“现在是该改变这种公式的时候了。”

     廉价信贷资金+制度性土地稀缺=资源升值。这是曹少山理解中的过去十年房地产盈利模式，人流和资金流双向流动带来房地产的黄金十年。

     但繁华或许无法再继续，在宏观调控不断加码的语境中，高负债的房地产行业变革已无法回避。

   “未来十年房地产不可能复制和持续前十年的高速增长。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说。

     高速增长的十年不可复制

     几年后回头来看，或许所有的地产人都会怀念曾经的黄金十年。2000年至2010年——房地产行业快速增长，去年一年商品房销售是2000年的10倍，房地产投资额是2000年的9.4倍。

   “过去十年，人流、资金流双向流动推动了房地产市场的发展。”秦虹说，增幅最快的是后五年，即2005-2010年。

     但这或许无法再被下一个十年复制。“未来十年房地产不可能复制和持续前十年的高速增长。”秦虹说。

     一方面经济增长速度已不再追求纯粹的高速。经过十年的高速增长，未来已经基本不具备前十年的市场增长环境。国务院确定了“十二五”GDP增长速度7%，国家在主动地调整经济增长速度。

      另一方面，过去的十年是中国的城市化速度增长最有质量的十年，黏附力强，以后只会下降。

      更重要的是，过去十年一直坚持的宽松货币政策未来难以为继。“特别是2009年，一年花了三年的钱，今后几乎不会再有了。”

     秦虹认为，未来十年房地产市场本身还会有增长，市场空间还有，但速度一定是下降。

    “未来十年，如果房地产调控政策还有优化空间的话，控制住宅投资性需求和加大保障房建设是两个好的手段，房地产企业必然进入计划经济时代。实际上即使现在没有调控政策，开发企业在今后十年也要转型。”秦虹说。

     现实是，产品的创新、业态的转换、模式的转变不是一日就可以转的，正如秦虹所说，“眼前面临的是资金链紧张的问题。”

     资金链紧张驱动模式更迭

      没有一个行业像中国的房地产行业这样热衷于谈企业的融资问题，房地产行业在历史上也从来没有像今天一样这么热衷于这个话题。

     就在9月22日，因为绿城“银监会调查事件”导致房产股大跌。在宏观调控不断加剧的2011年秋天，市场对于房地产高负债、资金链紧张的多种忧虑不断加码。

     以控制信贷规模为主要内容的货币政策，对房地产的全产业链都产生了影响。

   “房企钱荒的原因，表面上看好像是银根紧缩，但是从根本上来看，应该是这个行业不可持续的运营模式造成的。”曹少山说。

     过去十年，房地产商的集体盈利模式可以简单概括为，在廉价和过度充裕的银行信贷支持下，利用制度造成的土地稀缺性享受资源增值的模式。过去十年这种模式的成功案例，刺激了每一个还没有发达的地产商的神经，仍然想继续做大，惯性依然非常强大，成为了一种公式。

      现在，或许已经到了该改变的时候了。

    “今后十年房地产企业生存的环境，第一，不会有这么多钱了；第二，钱不会那么便宜了；第三，以普通住宅投资化、价格泡沫化为目标的宏观政策组合，限购、限价一定将长期存在，房产税和其他打击投资的政策都将成为政策主线；第四，保障房的影响势必存在；第五，行业利润率，尤其是普通住宅利率一定会下降，集中度必然会提高。”曹少山说。

     而在世联地产首席技术官黎振伟看来，二、三线城市将迎来中国第三次城市化，城市产业、城市功能发展将带来新的需求，传统的住宅市场和开发企业将存在不确定性，“未来十年中国房地产发展的重点在二、三线城市。但是，这与一线城市的房地产发展不一样，它与产业、城市密切相关，简单做地产不行。”黎振伟说。

     秦虹则建议，在融资方面，未来房地产企业需要实现两个转变。“一是从过去的银行贷款转变为一定要习惯民间融资；二是从过去的债权融资转变为更多考虑股权融资，和投资者一起共担风险，共享收益。”