网易：绿城未来几年拿地如何缩减?销售如何促进?

     曹：谢谢提问，这个问题很远很深，关于拿地，众所周知，房地产的主要原材料是土地。这个总体要根据当前的市场情况，以及下一步中国房地产行业的发展特点，来决定，我们现在土地储备建筑面积已经达到4200多方，量也不小，我们有非常好的内部配置模型，根据销售情况来调整，这块我们从运营角度讲，我们有很好地考量。

     网易：昨天有报道出来说绿城近期的策略是“少拿地，多卖房”?

     曹：就是多销售，促进销售。。。使得土地和销售有很好的配比关系。

     住在杭州网：昨天媒体盛传银监会的调查事宜，是否有这个事?调查哪些内容，现在调控很紧张，销售很低迷，融资渠道都被阻断，最坏情况下绿城是否有应急预案?

     曹：谢谢。昨天网上盛传这个事情。我强调三点，第一，我们没有接到中国银监会的通知;第二，到现在为止，绿城做的所有信托产品，都是合法合规;第三点，到现在为止，公司资金运营情况比较良好。昨天问题出来后，事情我们也做了些了解，中国银监会下面一个新闻处处长听说海航30亿收购绿城的传言，可能就是内网上向国家信息机构做了提案。我们没有收到通知，我们的信托都是合法合规的，我们的资金情况没有问题。各位可以向银监会新闻处打个电话了解一下这个事情，就清楚了。这个信托问题，大家比较关心。另一个问题，是当前调控情况下，绿城如何做好销售的预案。这个宏观调控大家比较清楚，中央政府出于民生也好，房价也好，国民经济的把控也好，整个行业受到比较大得影响，绿城也不排除在外。绿城今年540亿的销售计划，到现在为止卖了270来亿，自己跟自己比，1到9月份实际销售额是年初计划的85%。我们的集团领导现在就在抓项目管理和品质。尤其是在调控环境下，绿城的法宝是：越调控越抓精品;在品质确保的情况下，才有销售的提升。刚才你提到的绿城没有更严重情况下的预案的问题，绿城这家企业大家都了解，这家企业始终抱着对房产的美好要求，始终抱着为民众提供最好的产品，我们非常真诚友善地做产品，我们做产品和做企业都是善意的，绿城集团良好地生存着，这也是浙江人民比较骄傲的企业。当遇到舆论有猜疑的时候，首先和媒体进行沟通，展示我们真实的情况。我们总是在真诚、善意地对待政府、客户、合作伙伴和投资者。我们相信这样好的企业不发展是没有道理的。

     单从运营角度讲，去年，宋董就事先预判2008年的调控并没有完。去年9月25日组建了绿城建设公司，代建业务的推出就是主要领导基于一旦有调控，就事先做了战略上的预案。可以说，从去年9月开始，公司就已经在考虑发展战略，也包括绿城发展公司等的成立。事实证明，尽管调控压力比较大，但是代建业务发展非常迅猛，非常健康。现在有50几个项目，马上会超过60几个，可售已经超过2000多亿，这为绿城战略的调整，对绿城进一步做大做强做了非常好的预案。不只是资金量，还有推盘量，以及整体的大运营，我们都做了非常好的安排。昨天寿总也讲，不买地，多卖房。在4000多万方土地储备的基础上，我们可以放慢拿地节奏。下半年我们还会根据市场情况进行有效控制，总体我们会根据市场做得非常自如和稳定，会根据资金情况有效安排。今天媒体都是浙江的，都是自己家里人，我们跟大家讲家底。最近网上说法很多，海航的事情也好，前天晚上信托的事情也好。这个也很正常，因为在大的宏观调控环境下，对一个行业进行这样的调控，难免会带来这些猜疑，这个都正常。不知道我这个解释有没有清楚。

     总之，三个层面：一个是战略层面早有考虑;第二个层面，我们早就在整个行业里做一个好的安排和预案;另外，运营层面也有好的安排。前两天也有福建的媒体朋友来跟我讨论这个话题，说绿城资金情况怎么样?我说，很良好很稳健。从绿城的企业使命去讲，是为更多中国民众造好房子。资金问题永远是阻碍像绿城这样的房企的原因，但是从维系的角度讲，我们是健康的，良好。

     记者：绿城负债率在上升，怎么样才是合理的?

     曹：从国内的财务标准来确定，我们在85%左右，国内正常是75%左右;国外的标准是净资产负债，国内是总负债除以总资产，是85%左右。国外是总负债除以净资产，我们现在是163%。我们想在三年内把净资产负债率控制在100%以内，总资产负债率在70%以下。坦率地讲，绿城一直是在高负债运行。我们现在也敢讲，我们的策略是正确的。我们从几十万块钱起家，现在有上百个项目，进入全国55个城市，去年销售额做到530多亿。没有这个高负债率的安排，虽然造房子品质上也会没问题，但是做不到这么大的规模。我们主要的领导人在17年前，判断中国房地产市场发展的总体趋势是准确的。从1994年组建公司开始，我们有这样的安排，这17年的发展，我们敢于做这样安排。但是从这一轮调控开始，我们已经在判断，这个行业今后十到十五年的趋势判断，会导致我们的战略进行调整。之前我们在精确预测，我们今后也会进行预测，根据这样的战略来判断发展步骤。今后三年，我们就是要降低资产负债率。如果在市场非常旺的情况下，我们负债率偏高一点，这是非常有效的。在市场受阻的情况下，我们必然会把负债率降到合理的曲线范围内，我们会以稳健经营的原则来把控，因为没有必要把公司的运营推到风险境地。宋董已经部署要求根据行业发展进行布置。

     浙江经视：绿城在融资方面会不会变化?绿城会不会降价?定价策略有没有变化?

     曹：调控一个重要方面就是资金，大家都知道房地产的资金一大动脉是销售回笼资金，另一条是贷款。另外，我们也在开拓基金、信托之类的金融创新产品。在世界上，比如美国很重要的特点就是金融创新很发达。这轮调控里基金和信托这样的金融创新是良性的。绿城的资金是良好的，我们现在政府土地款全部付清了，没有欠款，我们现在在用更多的时间来安排考量资金，现在的资金到年底没问题，现在更多的在考虑中长期的问题。除了代建的业务模式，我们还在集中推进综合体等商业地产，绿城组建了综合体发展公司，专门做综合体。十年前宋董也考虑过，但是住宅地产发展得太好，投入综合体的注意力不够多，他希望今后有更好地发展。目前代建项目里也有5个综合体了，比如西溪湿地的综合体，转塘的凤凰大厦综合体。西溪湿地项目是非常典型的综合体，有八大元素，一般具备三大以上就是综合体了。公司的战略发展，综合考量的就是中长期。现在绿城的土地储备除了合作方的，全是绿城投资的。代建业务很好理解，就是土地是你的，我来开发。中国以前投资商和开发商合一，现在分离掉，我们负责开发。这个是房地产发展的综合趋势，欧美都是这样，美国只有七家开发商。资金就是这个情况。

     第二个问题，调控下去，舆论上说杭州的房价在松动，据说从下沙开始，价格已经在松动了。但是可以讨论的一个问题是房价到底怎么定?怎么样的房价才是合理的?首先是物质第一性，前段时间在新疆资本论坛讨论过这个情况，比如杭州的楼板价是20000，那必然是做精装修的，好算点，税收实际是百分之十一左右，不考虑所得税，所得税前百分之十一左右，按照售价定，售价如果定在50000，税收是5600，财务费用最少3000，当然现在银行的费率远远不止，加上去28500，建安成本，即营造费用是10000，精装修算6000，管理费用5个点，2000多，营销费用算1个点，500。已经48000.其他费用全部不算，它的实际成本已经到了48000。售价其中两万是政府拿走的，5500是银行拿走的，可见48000的成本里25000是政府机构拿走的，实际用于项目的营造费用，20000不到，我现在罗列的成本还是不完整，你认为应该定价多少?开发商如果要有5个点利润，就是50400，10个点利润就是52800。我始终搞不明白，房价高的责任首先是谁?为什么一卖高价，首先就推给开发商。你说首推是谁呢?我就始终搞不明白。据我知道，房地产开发企业和工业企业一样，始终在现金流和利润之间博弈，在现金流稳健的情况下追求利润。我不止一次听说在下降，我不知道那些项目的拿地价格怎么样?品质不一样，用涂料还是干挂石材，成本是不一样的。建筑寿命是多少年，20年50年70年，有的是一百年两百年，欧洲的古堡都是几百年的，我可以自豪地说，我们也在做这些古堡，这个价值不是卖多少钱的问题。价格策略怎么定，我说给你们听，绿城组建以来，平均的利润是九个点，你们可能不相信，我一直在反复核算。从绝对价格来看，确实不低，但是事实上高品质的房产品是需要成本支撑的，我们的用材是货真价实的。我开玩笑我们以后可以把成本公示掉，当然，我们的定价会根据市场情况做合理的调整。我们宋董明确提出2011年是绿城的“成本管理年”。成本与品质当然有关系，用什么材料和工艺工法，我们取一个案例，房子坡屋面，防漏国家标准是两层多，而绿城是四五层;国家规范的栏杆是一米一，我们是一米三，。媒体朋友都是专家，品质不是两个字能说清楚的，是点点滴滴的。绿城产品的景观做得好，当然其他的公司也不错，绿城的景观中，硬景和软景是六比四，而有的开发商都是花草堆的，这种价值感差别很大的。我们会根据品质，根据客户的需求，来定价。