目前，标普共对29家在港上市的内地房地产企业进行评级，大部分房企的评级为等于或低于BB+级别的“投机”级。

　　“今年销量仍将增长逾两成”

　　在这份名为《压力测试显示若销售重挫，可能严重打击许多获评级中国开发商的流动性状况》的行业报告中，标普分析师写道，“中国房地产开发商最坏的时候还没有结束。”

　　该报告还提到，随着信贷政策越来越紧，将迫使开发商降价或者寻找其他融资渠道，其中不少渠道代价高昂。

　　Mirae Asset Research根据其追踪的公司情况估算得出，今年上半年，香港上市的内地开发商平均利息成本同比上升64%。

　　今年迄今，内地开发商共发行海外债券近90亿美元，获得海外贷款23.9亿美元，几乎全部在上半年进行。与此同时，海外融资成本已经攀升，一家中等规模开发商三年期贷款的所有资金成本目前通常高达600个基点，远高于今年初的400个基点。

　　即便如此，标普指出，受信用风险升温和全球资本市场大幅波动的影响，开发商可能再难通过离岸债券市场等融资渠道获得资金。

　　标准普尔信用分析师符蓓称，物业销售下降和国内外信贷状况紧缩，是推动流动性压力上升的主要因素，“我们认为，存在较大再融资风险的小型、细分市场开发商，2012年面临困境的风险更大。”

　　此次标普的流动性压力测试共分为两种情况，第一种情况是今年下半年销量与标普预测持平，2012年销量同比下降10%；第二种情况是，2011年下半年销量下降20%，2012年下降30%。标普将中国开发商分为三组，分别是流动性“足够”、“不足”和“疲软”。

　　根据标普的定义，流动性“疲软”是指在市场环境较差的时候，房地产企业的还款能力将面临巨大风险。

　　值得一提的是，对于上市房企今年的销售表现，标普仍较为看好。

　　标普预测，今年开发商的合同销售同比将增长25%～30%，并预测2012年销售不会大幅下滑，部分原因是过去两年开发商加大投资从而大大增加了可销售库存。

　　尽管符蓓称，2012年销量下降30%的可能性不大，但“我们的敏感性分析表明，这一销售下降幅度，可能令包括数家大型获评级开发商在内的很多开发商，感受到严峻的流动性压力”。

　　标普称，一线城市如北京和上海的高端物业开发商受到的冲击最大，因为高端地产的购买者，恰恰是受限购政策限制的人群。

　　“大房企仍有腾挪空间”

　　在前述分析报告中，标普称，在目前情况下，只有3家获评房企的流动性为“疲软”，分别是沿海家园(1124.HK)、上海证大(0755.HK)和上置集团(1207.HK)。

　　不过，当销量下降10%时，流动性“疲软”的公司将增长至6家。除上述3家外，还包括合  生创展(0754.HK)、绿城中国(3900.HK)和盛高置地(0337.HK)。而当销量跌幅达到30%时，超过一半的开发商(16家)的流动性将出现“疲软”。

　　标普在报告中指出，当销量出现下降时，大多数评级为“BB-”或以下的开发商变得“易受伤”，因为其再融资能力比较弱，有些上市历史较短的公司其财政管理水平也未经考验。上述提及的房地产企业，是标普认为面临流动性风险最大的6家。

　　但标普也指出，在销量下降时，合景泰富(1813.HK)和花样年控股(1777.HK)的流动性比其他“BB-”及以下的同类开发商更有弹性，“这些归功于他们有限的土地溢价，短期债务以及健康的现金流水平。”

　　报告称，评级为“BB”以及更高的开发商，将有能力吸收销量下降带来的压力。“大部分开发商通过各种融资渠道提前储备了一定流动性。”不过，包括华润置地(1124.HK)和世茂控股(0813.HK)在内的多家开发商依然会对销量下降比较敏感，因为其较高的土地溢价、短期债务到期以及基建成本。“但我们依然认为这些开发商的流动性高于平均水平，并且与银行关系较好。”

　　标普称，一些开发商的到期债务与土地款项总和，超过或接近标普假设的2012年销量下跌10%时所获得合同销量。根据标普的统计，沿海家园的上述比例在29家房地产企业中最为突出，将近130%，方兴地产(0817.HK)以105%位列第二，合 生创展和上海证大接近100%。

开发商面临的流动性压力，不仅来自于市场面。

　　瑞银证券26日发布的一份报告称，对信托贷款更严格的监管将进一步增加开发商的融资压力，一些资产负债表过度扩张的中小开发商可能走向破产。

　　此前的9月21日，绿城中国母公司绿城集团的房地产信托业务，被指遭银监会“清查”。该消息未获绿城方面证实。标普分析师昨日也表示，绿城信托所占比例不大，即使未来不能偿还，也不会产生连锁反应。目前绿城集团尚在运行中的信托计划有14款，公布募集规模累积约85亿元。

　　但房地产信托遭遇收紧，确是不争的事实。市场低迷和政策收紧的综合影响，不容小觑。

　　标普在报告中警告，如果市场变得像2008年一样糟糕，中国房地产行业未来6至12个月内可能面临萎缩。

　　“(中国房地产商的)现金头寸还可支撑六个月。倘若情况更加恶化，他们将削减施工量，之后会降价。”德意志银行亚洲信贷研究主管Jacphanie Cheung说。

　　关于明年房价的预测，符蓓昨日在电话会议上称，目前没有改变6月份时所作明年内地房价下跌10%的预测。

　　标普称，如果销售额在2012年下降30%，意味着销售状况将回到2010年的水平。与2010年不同的是，目前房地产行业的杠杆比率明显要高。

　　据统计，124家在沪深两市上市的房企中报显示，大多数房企的资产负债率超过70%。但是如果随着资产负债率的攀升，开发商不得不降价，存货就会缩水，房地产业便会资不抵债。

　　标普认为，在此背景下，房地产行业整合的速度可能会加快，实力较弱的开发商会被淘汰。

　　瑞银集团中国首席经济学家汪涛也认为，由于开发商将面临持续的流动性紧缩和疲弱的销售数据，越来越多的公司可能会愿意通过降价来减少库存、参加保障性住房建设，在某些情况下，小型开发商将不得不把土地或项目折价出售给具有流动性的公司，或走向破产。房地产行业或将出现类似于2004-2005年的整合。

　　并购或紧盯土地资源

　　资金实力雄厚的大型房企，或将迎来扩张机遇。

　　某不愿具名的开发商昨日分析，随着下半年银行开发贷款额度从紧，开发商的资金压力将更大。如果销售依然低迷，不排除一些企业资金链出现紧张态势。届时，市场上不少企业会出现被并购的可能。其个人认为，接盘者主要以央企居多。

　　前述开发商进一步说，相比普通房地产企业，央企的资金优势十分明显。而中小型企业，为了不被并购，最大的可能性就是控制负债率，扩大融资可能，比如上市等，内地走不通，可以赴港上市。

　　全国布局的大型房企绿地集团相关负责人昨日也称，下半年并购的机会会增多。不过，该负责人强调，即使考虑并购，也是以土地为载体的项目公司，以获取土地资源为目的。并购整体公司的可能性不大，因为说实话，房地产企业大多自顾不暇。

　　嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜说，房地产调控，已经导致不少中小企业开始出逃，目前已经有不少企业开始出售一些项目公司(转移土地资源)，在二级市场的地块机遇明显增多。只是目前，企业出售地块，主要觉得资金占用量大，风险高，并不是看跌。因此二级市场的一些项目公司，大多要价偏高。如果调控再趋紧，相信这部分抛售物业的价格会有松动，这也的确可以为企业带来一些机遇。