在经历了近几个月的“小阳春”之后，中国房地产业似乎正重拾升势，加速进入“上涨”通道。一时间，那种房地产商不管盖什么房子都赚钱、银行不管怎样给房地产企业贷款都旱涝保收的时代似乎又来临了。但种种迹象显示，随着各银行流动性信贷宽松和房地产企业、IPO及发债融资的常态化，房企“不差钱”越来越变成房地产业回归民生轨道的阻碍，成为中国房地产业进一步发展的“阿喀琉斯之踵”。青睐房市投资客而忽视一般民众住房消费的“民生”需求，成为多数房地产企业在“不差钱”情况下对细分市场战略的共同选择。

    一方面，房市大热对拉动国民经济来说肯定是好事，有利于整体经济的复苏；另一方面，让老百姓买得起房子，使房地产业回归“民生”轨道，重获民众支持，也是当下房地产市场平稳健康发展的应有之义。国务院近日召开国务院常务会议，强调巩固和发展企稳向好的形势，必须抓好进一步调整结构等七项工作，要求“引导住房消费和房地产市场平稳健康发展”，就是这个意思。而房地产企业重投资客轻民生的市场战略带来的后果却是：房市投机开始活跃，一般民众被挤出住房消费市场，房市越来越偏离“民生轨道”。

    在这个问题之外，我们更应着重考虑的是，当下的房地产是真的“正常发展”，还是在延续前番的“泡沫化生存”？美国次贷危机招致全球金融危机犹在眼前，但国内的房地产商似乎并没有从中汲取足够的教训，也没有准确理解国家发出的“稳妥健康发展”信号。促进乃至振兴房地产业、扩大内需的确是国家所需要的，但这不等于国家会放任因房企“不差钱”导致的损害大多数消费者利益的房市乱象发生，也不等于国家将放任房地产业裹挟银行业一道步向粗放式经营。

    实际上，相较于纯粹经济意义或效率意义上的房地产业来说，房地产业的意义远不仅只是一个拉动内需的较佳“杠杆”，将其作为民生支柱的产业可能更接近中国的实情。最近几个月，大多数银行尤其是中小银行加大了对房地产业的信贷投放力度，房地产业开发贷等银行融资门槛一降再降，再加上房地产企业在资本市场上通过发债等渠道进行扩容，投资者在通货膨胀预期下通过买房对财产保值增值——这些行为使得房地产业的资金压力空前缓解，使房地产企业现金流充盈，也为中国房地产业制造了“不差钱”的阿喀琉斯之踵。

    房地产企业在房屋销售回款之外的“不差钱”，比如过分依赖信贷，并不是什么好事，它只说明了我国的房地产业并没有完全市场化，也没有引入充分的竞争和体制约束，仍游离于民众的收入体系之外靠投资或投机生存。换句话说，即仍停留在靠天靠政策吃饭阶段，坐收政策红利而不必考虑民众感受，更别提什么社会责任了。而房地产企业如此“不差钱”的底气，如果一旦蔓延至对整个以自住需求为特征的一般民众的轻视，一门心思放在大的投资客或豪华公寓、别墅的持有者身上，“不差钱”就会成为房地产业走向崩盘的“阿喀琉斯之踵”，也离真正的民生灾难不远了。

    “不差钱”已变成房地产业回归民生轨道的阻碍，并成为中国房地产业新的“阿喀琉斯之踵”，要正确引导房地产业健康发展，就要对症下药，设法让房地产商摆脱“不差钱”的迷思，切实回到房地产业发展的本质上来，求得质量化生存、民生化生存。笔者认为，除了需要政府通过措施消除“通胀”预期所招致的突击性投资买房、恐慌性买房外，可以尝试减少对房地产企业除开发贷等必要贷款外的信贷支持，特别是要抑制项目没有前景的房地产企业的随意IPO冲动或发债冲动，对于拟上市或发债房地产企业要按照收入结构在融资监管上区别对待，鼓励房地产企业通过销售房屋回款，或通过房地产信托投资基金（REITs）融资，形成买者与卖者的良性体制内循环，并最大限度减少金融系统风险。

    总之，房企“不差钱”应是建立在销售回款基础上而不是信贷或融资基础上的，只有建立在正确的基础上，政府今后出台的引导住房消费、发展房地产业的政策才能真正落到实处。（作者系北京市万商天勤律师事务所合伙人律师 李季先）