“地王”对房价的传导,甚至或可引发的地产泡沫,再度让房地产宏观调控走到了十字路口。

“北京广渠路15号地的价格高达40.6亿,占到了拉动内需资金4万亿的千分之一,这给刚有复苏迹象的房地产开了一个不好的头,这样容易把地价和房价的泡沫吹起来。”7月8日,在搜狐焦点网举办的“北京潮白河别墅区域论坛”上,北京城市规划协会秘书长高毅存指出,“不能让泡沫这样下去,政府应有适度的调控。”

据了解,特别是在一线城市,房价又有冲高迹象,北京有的楼盘甚至还出现了半年内高达171%的房价涨幅。“泡沫”再起

这一轮对“泡沫”的讨论源于“地王”频发。

以北京为例,40.6亿元的广渠路15号地,30.25亿元的大兴新地王,19.6亿的奥运村乡地块,17.4亿元的九棵树地块,短短的半个月内,北京土地市场经历了令人瞠目结舌的“地王接龙”。

有了这些“地王”的支撑,北京市的土地收益也是盘满钵满。

有数据显示,仅6月份,北京市的土地出让金高达134亿元,加上前五个月约85亿元,今年整个上半年,北京土地出让金进账则有近220亿元,而7月份的土地收入也可能超过100亿。有业内人士指出,如果照此速度,今年的土地出让金将超额完成北京原计划的300亿-400亿元上限。

溢价率则是京城地市火爆的另一体现。

广渠路15号地溢价率146.51%,大兴“新地王”溢价率115.97%,奥运村乡地块则为124.3％,九棵树地块是122.9％。5月,富力地产在朝阳区广渠门外10号居住用地上241.52%的溢价率更是高得惊人。数据显示,今年上半年,北京成交土地平均溢价约为57%。

对此,中国不动产研究中心相关负责人向记者表示,北京土地市场经过2009年前四个月的冷清,确实转暖了,但已露出过热苗头,泡沫很可能已经重现。

对于泡沫的因素有多大,SOHO中国董事长潘石屹仅以广渠路15号地为例阐述了相关观点。

“公司在开会研究如何参加广渠路15号地竞标时,原来测算的极限接受单价是1.4万元每平方米,总价为35.4亿元左右。最后,为了能拿下这块土地,决定把单价上调1000元每平方米,总价大约为38亿元。”潘石屹完全没有料到结果是40.6亿元。

然而,目前房地产不仅仅是“地王”频现的问题,“地王”对楼市的传导效应也令人担忧。

“地王的产生,对北京市房价都有很强的向上带动作用。”潘石屹坦言,以广渠路15号地为例,目前广渠路周边项目房价每平方米在1.4万元到2万元之间,而这次拍卖的这块土地楼面价达到每平方米1.6万元,已经超出了周边房子的平均价格。“又出现了‘面粉贵过面包’的现象,结果是‘面包’一定会涨价。”

广渠路15号地的取得者中化方兴地产在接受记者采访时也说,他们测算时的售价是每平方米3万元。这让北京东四环房价提前进入3万时代。

据了解,30.25亿元的大兴新地王,楼面价也已接近7000元每平方米,这也意味着北京远郊区房价都将步入万元。

有数据显示,上半年,在135个活跃楼盘中约80%的楼盘进入快速上涨通道,涨幅超过30%的楼盘则大约有40个,部分区域房价达到历史最高点,有的甚至涨幅高达171%。

对此,国巨资本国际控股集团总裁孙飞在“京津环渤海房地产论坛”上接受记者采访时明确指出,房地产泡沫肯定存在。

房地产信贷调控异动?

高地价为催生楼市泡沫埋下了伏笔,同时也会抑制未来的市场需求,这与政府部门希望房地产市场健康发展、房价稳定的调控初衷有所背离。

房地产调控再度走到了十字路口。

中国住宅房地产研究会副会长顾云昌指出,去年金融危机爆发后,政策从抑制转向刺激住房消费,从而带来了小阳春的繁荣,拉动了内需,保持了宏观经济的增长；而宽松信贷政策的刺激,必然影响到资产价格,促使其上涨,决策层也因此陷入两难。“现在是个非常敏感、非常关键的时期。”

“政府的责任就是谋福利而不是牟利。政府应对这种泡沫因素适度调控。”高毅存认为。

对此,北京大学房地产研究所所长陈国强表示赞同。他说,政府在当前泡沫明显出现的情况,应该采取理性的策略,比如适当控制推地的节奏,不应如此高节奏的推地,应该适当给土地市场降温,“有张有弛”才能有利于房地产市场的健康发展。

华业地产副总经理陈云峰甚至感慨,“地价上涨,其实开发商也很无奈”。

潘石屹则指出,政府需要马上推出更多土地。2009年1—5月北京市成交房子金额是2008年的1.4倍,这个数字超过了最火爆的2007年1—5月份的成交量。“如果政府不能及时推出土地来出让,就会发生断顿现象。”

再度调控的端倪,来自信贷控制方面。近日有消息传出,包括杭州、上海、成都、北京等在内的多个城市,又收紧了二套房信贷政策,重新回到“购买第二套房都需要支付四成首付,利率是基准利率的1.1倍”的规定上来。

除此之外,此前静默许久的物业税又重新被提及,甚至传闻“今年内将研究开征。”

(作者：杨丽萍)