限购又限贷，房地产市场是不是“哀鸿一片”？开发商到底能撑多久？什么时候房价会进入拐点？

    中金公司最新发布的房地产和银行草根调研报告《银行笑看地产软着陆》显示，根据对中部地区长沙、武汉、合肥三地的银行和房地产商的草根调研发现：因为开发商拿地成本比较低，在房价下跌三成的情况下，开发商仍有盈利空间。

    报告指出，投资和开工预计在明年初下行，房价拐点可能会就在这个时候出现。

    房价跌三成，开发商仍可能盈利

    报告由中金公司银行组和房地产组调研员出具，报告中极具刺激眼球的一个结论是：银行精挑细选的房地产项目盈利能力较强，拿地成本不高，只要不出现房价较银行评估价下跌30%且项目延期3年的极端情况，项目就能盈利。而银行评估价一般较现价折扣10%-30%。

    也就是说，就算房价较现在下跌三成，开发的项目仍能盈利赚钱。

    调研显示，由于开发商资金面不如想象中紧张,三个城市并没有看到有明显的价格调整迹象,而且房价较2010年还有一定的同比涨幅，约10%到15%。

    尽管多数楼盘销售状况还算可以，却是以少拿预售证、少推盘为代价换来的结果，因此，11月到12月的供应压力还是较大的。

    此外，开发商在建楼盘并没有明显停工现象,但是占用建筑商资金的现象开始增多,由于投资、开工的惯性,中金公司的调研指出今年投资出现大幅下滑的可能性较小,投资、开工的向下调整可能在2012年初出现，房价出现拐点应该也在2012年初。

    对合肥来说，同样出现了开发商在建楼盘因为资金问题停工，但只是个例。和9月底10月初很多楼盘忙着备案相比，如今倒是有不少计划开售的房子延期开盘。

    限购限贷后，楼市观望情绪浓厚

    对合肥等很多城市来说，限贷比限购的杀伤力更大。银行按揭额度趋紧、按揭利率上调对于刚需杀伤较明显，加重了购房者观望情绪。

    从中金公司的调研结果来看，由于额度收紧影响,银行开始用按揭利率折扣来甄选客户,首套房利率已经从7月份的基准利率上浮至目前的1.1-1.2倍左右(对应房价上涨13%左右)，部分银行甚至将首套房利率提至1.3-1.4倍。而且9月开始银行对于按揭审批的流程明显更加严格，放款的周期也相应拖长，有部分房产项目8月下旬销售，至今未获得银行放款。

    据悉，银行其实还是愿意做个人按揭贷款的，但因为贷款额度受限，所以显得有些“有心无力”。

    从银行和开发商的反馈来看，审批后7-30天内放款已经成为历史，现在放款期取决于每个月各银行的剩余额度，一般情况下，放款会延长30-90天。

    限购+限贷两者叠加，使得有购买能力且有购买资格的买房者在近期观望情绪较严重,除地理位置很好的市内核心区楼盘外,郊区楼盘的销售放缓较明显,如果目前银行信贷资金偏紧的情况延续下去, 10、11月份销量将持续走低。

　　合肥开发商贷款很难

    市场行情不好，开发商日子也不好过，从银行拿项目贷款的利率大幅上浮。

    此前，一度传出某大型开发商在合肥银行做项目贷款时，利率上浮7成的传闻。不过，房子一般销售6到7成时，开发商就能把银行贷款还完。

    这次在合肥是选择某商行具体调研的，结果显示，该银行对开发商贷款保持谨慎，2007年开始就列入限额管理，不贸然进入不了解的企业，只和30家优选房企合作，对开发商的开发贷款利率至少上浮30%。个人按揭贷款2011年新增额度较去年下降，更加重视经营性贷款的投放。个人买房首套房按揭首付30%以上，还能给予基准利率，二套房首付至少上浮10%。（江淮晨报记者 余佼佼）