领先半步

　　下半场的游戏规则已经悄然生变，万科也开始不断做出调整与适应。

　　郁亮表示，上半场万科坚持“为普通人盖好房子”，而到了下半场，则是“盖有人住的房子”。

　　上半场可能是产品、绿化之类的竞争，但到了下半场，重心开始出现转变。“未来的房子以居住为主，没人住的房子是没人要的，有人住的房子才能要，所以要把配套服务搞得更好。”

　　谈及配套，自然而然就会联想到商业地产。“我们是为了做好住宅做商业。社区配套商业我们要学会做，因为现在需要跟城市同步发展。如果我这个不会做，我连住宅都做不好。”

　　郁亮认为，商业地产不是下半场的选择。“很多人说商业不受调控影响，获得较多的现金流。但是，不堆钱现金流就能来了吗?很多人光看好的一面，经营上从未出现好的一面。”

　　郁亮坦言，现在万科的想法就是努力在客户服务方面，在软的服务方面做得更好。“我们才刚刚开始，正在下功夫研究。”

　　极小户型也是万科目前重点尝试的方向之一。郁亮指，由于中国人口家庭结构在变小，基本居住需求要求房子基本上应该小型化。

　　据透露，明年万科15平米的极小户型将在北京落地。郁亮希望，小户型未来在某种意义上成为首次置业者的一个过渡性产品，同时也是租赁的一个代替品。

　　面对变幻莫测的局势，万科总是体现一定的预见性。2008年的拐点论，让万科捉住了先机。眼下，不再谈“拐点”的万科似乎依然如此。

　　不过，郁亮表示，万科领先半步就足够了，“领先两步我就成为先烈了，我不想拿命去冒险，所以还是一步步地走就可以了。”

　　郁亮指，现在万科手持300多亿现金，能让万科在未来的布局中较为灵活地安排，但不需要领先更多，领先市场半步很关键。

　　两年前，万科就开始着力建研基地的落成，开始研究绿色住宅及住宅工业化等等。“我觉得工业化的春天快到了。”

　　因为目前各地开始陆续出台相应的积极政策，推动产业化在全国的推进。同时，中央在十二五规划期间也开始加大节能减排的任务力度推进。

　　郁亮表示，未来应对的核心应该是跟制造业学习。“万科能够学到中国制造业一半的水平，就很成功了，下半场就可以赢了。”

　　郁亮指，目前万科在管理上依然很粗放，要学习制造业的精细化管理，控制成本支出，精打细算来过日子。

　　现金为王

　　目前而言，谈谈未来一年的应对策略可能更为实际些。

　　“2012年万科的发展策略是什么?2012年万科的发展策略是过冬。我们现在是冬天模式。”郁亮指。

　　“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”是万科的五步“过冬策”。

　　“有时候现金流比利润率更重要。其次要卖得更积极一点，不能存货要控制存货，不能屯地，该卖房子的时候要卖房子。第三，买地要更谨慎，买地最浪费钱，买错地跟买错股票一样，亏起来不得了，所以不能买地。管理也要进行冬天运营，该节流的要节流。”

　　虽然手持现金不少，但郁亮从来没有觉得钱多。“在冬天情况下我花钱会很谨慎，有钱也不敢花。”

　　不仅如此，万科还想一分钱想分成两半花。郁亮表示，通过把股权分给合作方，万科既可以多买地，也可以少花钱。

　　“我们已经五年在股票市场没有融资了，在不融资的情况下还要发展怎么办?就是通过合作发挥资金效率，这也是是我们的长期策略。”

　　问及万科未来是否会采取抱团战略，郁亮更称，“我们其实也很瘦，抱我们不温暖，抱胖子才温暖。”

　　当然，既然选择收缩战线的过冬模式，就意味着未来万科有可能失去更多的新机会，万科对此亦早有谋虑。

　　郁亮透露，选择用冬天模式指导整个全年运营的时候，就做了放弃某些东西的决定。虽然现在市场说调控初见成效，但大见成效仍有待观察。此外，失去的机会与面临的风险相比，这个决定还是值得的。

　　“万科的心态从来都很平衡，赌一个不知道的未来干嘛?你只做你应该做的事情，或者你只做你能够做的事情。”