展望  2012，楼市会怎样

　　如果说世事皆有轮回，那么中国房地产业的轮回特征相当鲜明。回顾过去几年的房地产市场，2008年全面萧条，2009年报复性反弹，2010年高位盘整，2011年渐趋衰退。2012年又将是一片萧条。

　　首先，从政策面分析。12月召开的中央经济工作会议提出“稳中求进”：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。两大政策与2010年经济工作会议中的表述一致，内涵却有所不同：保增长的重要性盖过了抑通胀，预期政策将稳中趋松。房地产政策依然从紧，会议提出：2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。随着2012年房价控制效果的逐步显现，房地产政策同样将稳中趋松。

　　2011年的房地产政策以“限购、限贷、限价”为核心。预期2012年这三类政策将有所变化。一是限贷，2011年底部分银行已经拉开房贷松动的序幕，首套房贷利率及首付下调已成必然，随后二套房贷政策也有松动的可能性，但三套房禁限政策估计全年都难放开；二是限购，2012年预计部分城市或放松或退出限购，部分城市或以房产税替代限购令；三是限价，随着房价持续下跌，2012年各地继续限价的压力变小，即便中央继续要求各地制定房价控制目标，也并无太大的现实意义。

　　其次，房地产建设速度将会明显回落。2011年前11月，全国房地产开发企业新开工面积同比增长20.5%，表现还算平稳，其中1000万套保障房起到了“托底”作用。一方面，随着很多开发企业经营收缩，购地量大幅减少，部分项目缓工，商品房新开工量将减少；另一方面，2012年原计划新开工1000万套保障房的指标也将有所下调。两个因素叠加，导致2012年新开工量增幅可能出现负增长。考虑到时间差，这将影响到2013-2014年的商品住宅供应。

　　再次，房地产市场将比2011年更差。2011年前11个月全国新建商品住宅销售面积同比增长7.5%，估计全年增幅为6%左右；2012年这一增幅还将继续下滑，二三季度将出现负增长，全年将基本与2011年持平（或小增小减）。2012年上半年，可售商品住宅存量还将继续增加，企业资金链继续紧缩，降价压力难以显著减轻，下半年库存压力才可能有所减轻。所以，70个大中城市的房价还将继续环比下跌，预期下半年会慢慢企稳、筑底、复苏。若看全国商品住宅成交均价，则可能出现小幅的年度负增长。

　　总而言之，2012年全国房地产市场整体态势将略差于2011年，不过已步入市场调整的后半段，生机在危机中酝酿，上升力量在萧条中积蓄，并将在下半年有所显现。如果说2011年楼市是在秋风瑟瑟中一步步进入冬天的话，那么2012年将是在冬天里等待春天的来临。