2011年，据国家统计局监测70个大中城市房价指数显示，未实施限购政策的城市的市场表现明显优于调控城市。2012年，在继续坚定不移坚持房地产调控的背景下，房价将继续下滑。楼市“入冬”，地方政府HOLD住吗？

    作为名副其实的调控年，2011年，国家统计局监测70个大中城市房价指数显示，未实施限购政策的城市的市场表现明显优于调控城市。

    在大部分一二线城市均限购的背景下，市场热点已经逐步转移到三线城市，部分城市房价甚至因此推升，而限购令向二三线城市的逐步推进却仍然困难重重。

　　 分化加速

　　“限购与非限购，限购的不同尺度，都已经在房价表现上有所体现。”北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，尽管在最近一月的统计局70个指标城市中，房价环比平均出现了下调，但是也明显地出现了受到调控影响跌幅分化的现象。

　　国家统计局公布的11月70个大中城市房价指数显示，环比下跌城市49个首次过半，楼市拐点幅度加深。与上月相比， 11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

　　其中限购最严格的北上广深一线城市，平均环比下调幅度达到了0.35%，而执行限购城市的40个城市中环比平均下调了0.23%。环比房价下调超过0.5%的沈阳、宁波、南昌、无锡、徐州、南京6个城市，全部为限购城市。限购的40个城市中有30个城市出现了房价环比下调，7个城市房价停涨。

    与之相比，统计局监测的70个大中城市中非限购的30个城市环比下调幅度则仅为0.13%，同比价格上涨超过5%的桂林、洛阳，与环比价格上涨0.1%的锦州、平顶山，也均为非限购城市。

　　显然，调控政策与调控尺度对于全国房价的作用效果与分化效应已在显现。

　　限价博弈限购

　　2011年上半年，在大部分一二线城市均限购的背景下，市场热点和投资需求已经逐步转移到这些未限购的二三线城市，部分城市房价甚至因此上涨，而限购令向二三线城市的逐步推进却仍然举步维艰。

　　7月14日，国务院公布了针对二三线城市的限购扩容五条标准，要求“在房价上涨过快的二三线城市”要采取必要的限购措施，根标相关标准至少有十余个城市可能成为限购扩容的高危对象。然而，截至11月底，仅有浙江衢州、台州、广州珠海跟进出台限购措施，且执行范围均为市域局部，尺度也较为宽松。

　　而长沙、西宁、呼和浩特等市均对相邻城市或省内人士不设限购，石家庄、长春等市则由于购房落户条件相对宽松，使得限购中的“限外”在执行时大打折扣。此外，天津、厦门、成都等地在政策执行口径上也存在暗松。

　　显然，在一二线城市受困限购成交量大幅缩水的背景下，三线城市亦缺乏执行限购的动力。

　　伴随着中央要求限购令逐步在二三线城市的高调推进，各地也陆续出台了各种“限价”措施，通过控制硬性房价指标博弈限购。

　　对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，从限价措施公布的时点来看，大部分城市均在7月15日的“国五条”后出台，且多为未限购的三线城市，似有规避限购之嫌。从限价条款来看，各个城市虽然对房价控制的幅度不同，限价方式按最高价、项目均价、按户型分类均价各有不同，但均直指年初公布的房价调控目标，多为临时性措施。从市场影响来看，早期未出限购而执行限价的增城、从化有效避免了成交的下滑。中原监测数据显示，增城、从化限价后的月均成交套数较限价之前分别上浮58%和11%。

　　而在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，限购范围扩大到二三线城市，是对原有调控政策的具体化和延续。新增限购城市主要是住建部与地方政府协商，受制于土地财政等问题的地方政府则不愿意加入限购。