高房价阻碍经济结构转型

    土地财政支撑地方政府盲目投资，不仅造成大量社会资源浪费，也使中国过度依赖投资拉动的经济增长方式难以改变。

    2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，完成预算的213.2%、较2009年的14239亿元同比增长104.4%!房地产市场的膨胀也拉动了与其相关的税费收入（土地增值税、营业税、契税、城建税、房产税等）的大幅上升。

    中国地方政府并不缺钱，而是乱花钱。诚如证监会新任主席郭树清所言：“全国城市规划和建设随意性很大，相当一大部分GDP靠拆迁。我发明了一个新词，叫‘拆毁性建设’。这种马路反复修，房屋不断拆迁等创造的增加值，都要计入建筑业，计入GDP，但实际财富和国民福利并没有增加。”

    地方政府对土地财政的热衷，通常被认为是分税制造成地方政府税源不足所致，但财政部发布的数据并不支持这一观点：

    2010年中国财政收入83080.32亿元，其中，中央财政收入42470.52亿，地方本级收入40609.8亿元，加上中央对地方税收返还和转移支付收入32349.63亿元，地方财政收入总量72959.43亿元，地方财政收入总量占全国财政收入总额的87.8%。

    由此可见，地方政府可支配的财政收入占总的财政收入比重很高。地方政府热衷于土地财政，更多地是由于其对所谓的“政绩工程”的追求，以及腐败官员自身的利益诉求。毫无节制地乱花钱，再多的钱也不足以供其挥霍。房地产市场降温，可有效遏制地方政府盲目投资的热情。

    另一方面，高房价严重削弱了城市中产阶层的消费能力，私人消费占GDP的比重持续下滑。高达十几倍乃至几十倍的房价收入比不仅意味着，普通工薪阶层需要将一家几代人的积蓄用于支付购房首付款，而且还意味着，在其后的若干年里需要将大部分工资收入用于偿付购房贷款，这必然会严重削弱其消费能力。过去十年间，中国私人消费占GDP比例持续下滑,由2000年的46.44%下降至2010年的33.8%，同期美国私人消费占GDP比例长期稳定在70%左右。

    随着2008年美国次贷危机的爆发以及当前欧洲主权债务危机的不断演化，全球经济失衡的矛盾突显，中国经济长期以来过度依赖投资和出口拉动的增长模式已难以为继，经济结构转型迫在眉睫，推动以消费为主的内需增长是未来经济发展的长期方向。而过热的房地产市场已经严重阻碍了中国经济结构转型，不利于中国经济长期可持续发展。

    房地产调控，银行是否会先死？

    近期，在房地产市场寒意渐浓之际，一些地产商老调重弹：房地产继续调控，银行业将先死。其意图也很明显——通过隔空喊话，逼迫调控减压，甚至出现类似于2008年末的调控政策大逆转，但这一次，房产商恐难以重温旧梦。

    面对地产商的“叫板”，银监会前主席刘明康很淡定地表示，房价下跌40%、甚至50%，银行业没有问题。事实上，银行业最近两年进行了多轮压力测试，以应对房价大跌的冲击。然而，当楼市的寒冬真的来临时，银行业能否经受住寒流的侵袭？

    笔者个人认为，房地产价格下跌50%对银行业的影响，主要取决于下跌的方式：

    理想的方式是，未来三、四年内房价温和下跌，年下跌幅度10%-20%，三、四年内房价总体下跌30%-50%，另一方面，中国经济平稳运行，由投资拉动为主转向以私人消费为主，居民收入保持年均10%的增长，三、四年后，房价与居民收入水平自然对接，从而实现房地产市场的“软着陆”。在这种情形下，房价的下跌对银行业的冲击将较为有限。

    过去十年是中国房地产业暴利的十年，房地产商都积累了大量的财富，成为中国最富裕的群体之一。因此，对于负债率正常的房地产商而言，其面临的主要问题是流动性问题，而不是偿付能力问题。如果房地产价格有序、渐进式地下跌，在这一过程中，面对偿债压力，房地产商有相对充裕的时间变现房地产，偿付到期债务。或者出售房产，或者转让项目，或者股权重组，房地产商可从容应对，不会产生大量的呆坏账。只有那些顽固地捂房、囤地且负债率较高的房地产商，以及陷入高利贷陷阱的房地产商，才可能出现破产、倒闭。

    对于以房地产为抵押物的贷款而言，当企业生产经营活动正常时，房产价格下跌并不影响其偿债能力；在企业经营状况恶化时，对以房地产为抵押物的短期贷款而言，抵押贷款金额一般不超过抵押物评估值的70%，在房价一年内下跌10%-20%的情形下，也不会形成大量坏账，对以房产抵押的一年以上的中长期贷款，房价下跌后，银行一般会要求企业追加提供抵押物品。

    最坏的情形是，房地产市场雪崩，在三、四个月内急跌50%以上。在这种情形下，房地产商没有足够的时机变现资产，短期内流动性不足引发大量房地产企业不能清偿到期债务，并进而引发市场恐慌性抛售，形成恶性循环，由此产生系统性风险。

    由于本轮房地产市场的降温是在政策面主动调控、引导下进行的，未来房价下跌的过程总体上是可控的，房地产市场雪崩式下跌的情形出现的可能性较小。房地产价格在未来3-5年内总体下跌30%-50%，并不会引发银行业的危机。

    综合上述分析，抑制投机性需求，淡化房地产投资品属性，满足居民正常的居住需求，依然是未来中国房地产调控的政策目标。考虑到中国当前高房价脱离居民实际收入水平的现状，以及房地产市场过热对经济健康运行的负面效应，未来相当长时期内，房地产调控的高压态势难以从根本上改变。

中国财经评论员 陈绍霞 为英国《金融时报》中文网撰稿