2012年房地产行业运行的轨迹虽难精确预测，但楼市调控方向基本确定：“调结构”将延续，继续为宏观经济“减负”。如果眼光稍微长远一些，我们可能需要进一步思考：当宏观经济实现“去房地产化”后，房地产行业如何逐渐“去政策化”？

    楼市变局仍在酝酿

    12月中旬召开的2011年中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。政策基调一锤定音，打破了楼市博弈甲方的幻想，稳定了乙方的预期。释放出的信号表明，各调控部门的政策措施也将稳中求进，没有太大悬念。

    北京等地方政府已明确，将继续实施限购政策。在即将过去的一年，楼市限购措施从北京、上海、天津等一线城市开始，逐渐向几乎所有省会城市及计划单列市波及，最终蔓延至二、三线城市。全国共有近50个城市出台了限购措施，并组成楼市调控的核心政策。

    限购措施对北上广深等一线城市的楼市调控收效甚为明显，从成交量到房价均有显著影响。在具有风向标意义的北京楼市，11月新建住宅价格同比涨幅创下2009年8月份以来的新低。而作为经济手段的房产税被业内人士寄予更大的期望，有望实现“稳中求进”，扩大试点范围。

    财政部财科所所长贾康表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，在对重庆、上海两地试点情况总结后，将讨论和决定下一步扩大试点的方案。北京中原地产市场总监张大伟在接受本报记者采访时认为，最近以北京、武汉等为代表的城市，修改了普通住宅的认定标准，有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。社科院在其发布的《房地产蓝皮书》中则建议说，房产税试点要在“十二五”期间应加快向全国推广，宜从量从价综合征收，并作为收入调节的重要手段。

    从行政措施到经济手段，综合立体的楼市调控政策效应持续累积，变局正在酝酿。据国家统计局发布的数据显示，今年11月份，全国商品房销售面积下降1.7%，销售额当月也下降1.2%。同时，全国70个大中城市房价下跌加深，与10月相比，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。

    楼市“调结构”深化

    投机投资的盛行，一度令得楼市走到了疯狂与风险的边缘，成为中国经济健康发展的“不可承受之重”，甚至业界还有楼市绑架了中国经济的担忧。在遏制投机投资需求及房价过快上涨势头、调控政策取得初步成效之后，房地产调控政策并未鸣金收兵，而是着力于巩固调控既有成果，明确提出“促进房价合理回归”。

    中国经济“去房地产化”还将继续推进，楼市调控带来的转型阵痛也将继续甚至加重。从目前来看，“去房地产化”的前景还是比较乐观的。其中内在的逻辑，是楼市调控并非只是打压房地产，而是致力于房地产的“调结构”。解除“绑架”宏观经济的风险警报，房地产将继续为宏观经济“减负”。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生在中国国际经济交流中心26日举行第三十期“经济每月谈”上介绍说，房地产投资前11个月的数据是55000亿元，全年的房地产投资将大大高于去年的48000亿元。这意味着，尽管遭遇史上最严的调控，今年房地产对国民经济投资的拉动将达到历史上的最高点。

    事实上，“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，亦是中央提出的政策目标，与此同时，保障性住房建设仍是未来的重点。根据规划，“十二五”期间我国要建设3600万套保障房。在2011年的1000万套开工建设之后，2012年将新开工700多万套。住建部政策研究中心主任秦虹对此解释说，2012年新开工数量虽然少了，但是实际在建工程量巨大，建设资金的实际投入也将超过今年。

    据介绍，房屋建设有2-3年左右的建设周期，根据粗略估算，明年实际在建工程量有1800万套左右，这包括2009年新开工的部分项目到明年就要竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数到明年还要在建。

    她还表示，2011年开工建设1000万套保障房，释放出的政策信号十分充分，对改变市场预期已产生了积极作用，大大减缓了中低收入家庭面对房价过快上涨的恐慌心理。因此，目前也有条件放缓保障房的开发节奏。

    投资机会此消彼长

    楼市“调结构”除了行业自身的阵痛，还会对宏观经济带来不确定的影响。那么，作为中国经济晴雨表的资本市场，以及作为资本市场权重板块的房地产股自身，投资机会何在？综合行业分析师的判断分析，他们认为，房地产调控对资本市场的影响整体偏中性，投资机会则是此消彼长。而从长期来看，对于资本市场显然是利好。

    以“调结构、转方式”为主要内容的经济转型，是我国“十二五”期间宏观经济发展的一个大方向，以出口和投资拉动的经济增长方式需要转变，投资和消费的失衡关系需要转变。房地产行业主动和先行调整，显然有利于宏观经济的转型和长远健康发展。

    即使是在房地产行业“调结构”的过程中，资本市场的投资机会也并不缺乏。在刚刚举行的全国住房保障工作会上，住建部代表“国务院保障性安居工程领导协调小组”与地方政府签订2012年的保障性安居工程工作责任书，竣工量全面纳入考核。受此消息影响，当日保障房概念股全线走强，建筑建材板块、水泥板块以及部分地产股携手大涨。

    “强者恒强”是调控带来的另一个效应，房地产企业包括上市房企的业绩将出现明显分化。数据显示，2011年上半年，中国前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。同期，房企销售金额前十和销售面积前十同比分别提高48%和25%。

    房地产行业一位观察人士表示，以高周转、商业地产、地产多元化等三种模式应对调控取得先机的房地产企业，将因此具有比较好的投资潜力和机会。事实上，地产股近来早已出现止跌企稳的迹象。在安信证券行业分析师看来，这意味着部分资金认可当前地产股的股价与其基本面相匹配，当前地产股所被赋予的低估值水平已较充分地反映了其隐含基本面下滑的风险。其次，已知利空的兑现较充分地释放了做空力量。

    因此，他认为，当房价拐点出现之时，宏观调控政策的紧缩程度将会降低，届时对地产行业而言或存在一定机会。此外，流动性如果出现阶段性明显改善，地产股也会有可把握的短期机会。