2011年的房地产市场在硝烟弥漫中定格，但开发商却依然深陷与政府、购房者的多方博弈中无法自拔。伴随着2011年12月销售业绩的陆续出炉，房地产企业在剧烈的行业洗牌中进一步形成了超大型房企领跑、大中型房企群雄逐鹿、部分小型开发商偃旗息鼓的格局。中国房地产企业阵营分化加剧，市场集中度继续上升。

    政策层面看不到调控放松的迹象，购房者信心指数不断走低，预期房价下跌的比例已成绝对压倒之势，开发商在2012年压力难纾。

    行业洗牌加剧

    继2010年销售额突破千亿之后，国内住宅开发龙头万科在2011年以1215.4亿元的销售金额再创历史新高，并蝉联行业销售冠军。而恒大地产则以1219.9万平方米的合约销售面积，超过万科的1075.3万平方米并蝉联国内房地产行业销售面积第一位。这与2010年的情况基本趋同。

    以万科、恒大地产为首的大型房企成为淡市下的赢家。根据《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》分析，2011年度全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点；前三十强企业集中度达到了16.7%，自2009年以来持续提升。

    2011年房企500亿元“俱乐部”成员依然是6家，包括万科、恒大、绿地集团、保利地产、中海地产、万达集团等，这与2010年数量相同。

    在300亿至500亿元阵营中，房企数量从2010年的4家增加至2011年的6家，包括碧桂园、龙湖集团、华润置地、世茂房地产、雅居乐和绿城中国；第三梯队的150亿至300亿元房企数量也由2010年的7家增至10家，但在78亿至150亿元的第四梯队中，房企数量却由2010年的33家减少至28家，意味着中型房企之间的竞争异常激烈，部分房企遭遇出局命运。

    2011年国内房地产行业前五十强销售金额门槛达到了78亿元，均较2010年上升了50%，说明房地产企业规模依然逆势增长。

    值得关注的是，周转速度型房企和品质利润型房企在新的市场环境下加剧分野。高效率高周转企业在2011年非但没有降低净资产回报率，反而加快了资本使用效率，并降低了财务风险。而品质利润型企业更多地追求项目品质带来的高毛利率和土地升值溢价带来的超额利润，在目前的市场环境下发展空间反倒受到了一定程度限制。

    高周转房企中的恒大地产，排名从2010年的第五位一举跃升至销售金额榜的亚军。中海地产、佳兆业等高周转类房企，行业排名均出现明显上升。

    与此同时，城市布局对房企生存环境产生了决定性意义。根据中原集团市场研究部的研究，恒大、金地的主要销量来自“成交量上升或平稳”城市，这是其整体销售能保持平稳的主要原因；中海、万科、保利、富力的主要销量在各类城市平衡分布，外部政策冲击对其的影响较小。

    但城市布局并不是开发商销售表现分化的唯一影响因素，开发商的成长能力还受到产品定位、营销策略等其他因素的影响。从整体来看，2011年自住型需求成为市场需求主体，定价偏高，原本利润丰厚的高端项目较易受到市场整体环境的影响。

    除此之外，十大标杆房企为加快资金的回笼速度，无一例外均进行了价格策略的调整，恒大、万科、中海是2011年年内进行价格调[最新消息 价格 户型 点评]整最早的开发商，成为行业最大的赢家。

    而自2011年9月份开始，富力、金地、雅居乐等也陆续在一些典型城市推出降价促销项目，但这一阶段的降价促销多为开发商面对市场大环境整体恶化的无奈之举，效果大打折扣。这意味着积极的价格策略越来越成为开发商重要的生存能力。

    房价看跌预期施压开发商

    尽管标杆房企销售成绩依然跑赢大市，但中原地产监测显示，开发商的发展速度受市场大势影响有所放缓，2011年前11个月十家标杆房企累计合约销售面积约4477万平方米，较2010年同期增加16%。这一增长速度较2010年全年下降了3个百分点。

    1月5日，在广州举行的一个房地产新年峰会上，部分与会学者认为房地产调控在2012年仍难以放松，多名开发商则表达了对楼市前景的悲观预期。住建部政策研究中心主任秦虹表示，无论从短期还是长期来看，巩固调控成果需要坚持房地产调控不动摇，宏观调控还将持续，因为目前中央政府并不希望将住房市场培育成为新的投资品市场，调控政策的核心就是抑制投资和投机性需求。

    财政部财政科学研究所所长贾康也在上述场合称，房产税试点范围有望进一步扩大，广州、南京跟进的几率会比较高，另外由于受重庆影响，中西部城市对此的积极性很高，如宁夏吴忠市等也是有较高的几率作为第二批试点城市。

    富力地产执行董事吕劲则表示，对楼市的未来目前仍看不清楚，但是冬天还是会延续一段时间，大家做好心理准备。“现在大家还对企业销售的排名比较感兴趣，但是到2012年估计大家已经不会再关心这个排名了，能活下来才是关键。”

    家和集团副总裁张建勋则用“最冷”来形容目前的楼市情况，并称自己的企业已经做好了两年的准备，备好了2012、2013年的“干粮”和“棉被”。值得关注的是，世联地产1月5日发布的2011年第四季度世联购房者信心指数为51.8，较2011年第三季度下降2.4，下降幅度超过2011年前三季度降幅之和。这意味着购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较之前明显下降。

    世联地产报告称，去年第四季度购房者未来房价预期指数为46.9，首次跌破50的临界值，较2011年第三季度大幅下滑13.2；预期房价下跌的比例为67%，几乎是前三季度的两倍。预期房价持平和上涨的仅分别占18.5%和14.5%，预期房价下跌的比例迅速增长至67%，已成绝对压倒之势，表明购房者的降价预期已经形成，未来半年降价之势已不可逆转。

    购房者对房价下跌预期增强，或将直接导致开发商在2012年陷入空前困局。颐和地产执行董事赵永爽认为，房地产企业的冬天最冷已经到来了，下一个最冷的不仅仅是房地产企业，而是与房地产行业相关的企业。

    在行业龙头万科看来，开发商销售放缓的同时，2010年新开工的大量项目也逐步形成供应，房地产市场存货压力进一步加大。2011年9月至12月，14个城市的成交批售比仅为0.55，已经接近2008年市场低谷时的水平，房地产行业已经进入了去库存化周期。