进入2012年，北上广深以及二线重点城市继续限购已经是“板上钉钉”的事实。但是，各地对政策的“微调”冲动却似乎越来越强烈。

    而自从住建部相关负责人公开表示，政府要消除非户籍的人员购买当地商品房制度性障碍之后，北京市规定的非京籍人员购房需有“连续5年纳税证明”就显得有些“不合时宜”。记者从北京市建委一位内部人士处了解到，北京市将把限购政策中“连续5年纳税证明”改为“连续3年”，而如果没有其他情况的话，预计春节前就会调整。

   “预计春节前就会调整”

    自从2011年年末的12月30日，来自北京官方的声音就表示北京楼市政策在适当的时机将采取微调，业内就在不断地揣测北京市微调的内容、时间和更为深刻的意义。而与此同时，北京市房协秘书长陈志对于限购微调的建议也频繁见诸报端。

    陈志认为，北京实施主动调控一年来，房价从去年9月份开始已连续几个月呈现环比下降的态势。在楼市调控取得一定进展后，考虑2012年的外部和内部经济环境，适当调整过度从紧的政策势在必行。

    根据陈志的建议，在抑制房价过快上涨的同时，调控政策适度微调主要将体现在，将现行1.1倍的首套住房贷款政策适度调整为基准，将外地常住人口现行的5年连续社保或完税证明调为“3年连续”或“累计5年”。

    而在记者采访的多位业内专家中，绝大多数也与陈志的建议相类似。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，2012年从严的调控基调还将延续，“限购”政策暂时不会取消，但是针对刚性需求，北京执行细则的适度微调是非常必要的，比如在限购尺度、贷款成数及利率方面，给予首次置业者和合理的改善型购房者一定的优惠和松绑。

    专家的建议似乎与决策层不谋而合

    据记者从北京市建委的一位内部人士处了解到，此次北京市楼市调控政策的微调主要就是将原来的外地常住人口“连续5年纳税证明”改为“连续3年”，而且据这位人士表示，“如果没有其他情况的话，预计春节前就会调整”。

   “事实上，北京的限购政策对刚需人群的限制力度是非常大的，而北京的刚需群体又特别庞大。”胡景晖告诉记者。

    伟业我爱我家市场研究院的调研数据显示，非京籍且纳税3-5年的在京无房人员占有购房意向总人群的19.1%，这其中49.8%是两口之家或三口之家，购房需求迫切。

   上述北京市住建委内部人士对记者表示，“根据中央对楼市调控的政策基调，2012年北京的房地产市场调控主调还是求平稳，房价将控制在合理的范围内，但会更加侧重于解决低收入群体和刚性需求群体的购房实际，这也是一个民生问题。”

    元旦成交量同比跌六成

    事实上，北京楼市在2011年执行限购之后就渐行渐冷。亚豪机构统计数据显示，2011年北京市住宅期房、现房（包含保障房）累计成交91016套，同比2010年成交套数锐减18%，创5年以来的历史最低点。

    与此同时，北京楼市的成交价格也在发生着变化。数据显示，2011年北京市商品住宅的整体成交均价为21811元/平方米，同比2010年惯性上涨6.3%，但年度涨幅低于10%。而根据21世纪不动产的监测数据，若只统计新建住宅或将保障房纳入住宅，则住宅价格同比将呈现5%左右的降幅。

    进入2012年，北京楼市的低迷仍然在延续。据北京住建委网站公布的网签数据显示，2012年北京楼市元旦期间，1月1日-3日新建住宅网签为541套，二手房住宅网签为29套，合计为570套，同比2011年下调60%。

    在这样的市场环境下，开发商显然对目前的楼市信心不足。亚豪机构的统计数据显示，2012年1月北京只有6个项目计划开盘，预计1月份供应量可能创出数年新低。有统计数据显示，2010年1月北京共27项目计划开盘，当月实际开盘则高达45个。而2011年1月，计划入市的项目也有24个之多。

    "现在这种市场环境下，何时开盘、如何定价，对项目负责人来说可以说是一种考验，现在购房者的心理价位越来越低，老项目开盘不能轻易降价，而新盘入市则更需要价格优势。”昌平一新盘项目负责人刘丽对记者表示。

   “2012年市场的情况肯定会比2011年更严峻，对于企业来说，进入新的一年，首要的任务已经不是销售了，而是如何维持企业稳定，度过这艰难的一段时间。”鸿坤理想城项目负责人曹东告诉记者。

    各地的“跟风”冲动

    在多数专家看来，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，这已是中央经济工作会议为2012年楼市调控定下的基调。而截至2011年12月底，限购的46个城市中，已有10个城市明确表态继续执行限购政策，即是对中央政策的积极响应。

   “元旦前后，估计还会有一批城市宣布继续限购，包括曾表态限购年底到期的7个城市。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

    不过，在他看来，与去年的限购政策不同，今年多数城市限购或被“潜规则”破解，“从去年到现在，不少地方政府都有微调的冲动和动作，今年这种明紧暗松的调控还会出现。”杨红旭表示。

   “2012年，各地的地方政府都希望会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度，一旦有几个主要的城市都做出微调，那么其他城市跟风的可能性就非常大。”同策咨询研究中心总监张宏伟对记者表示。

    中国房地产经济研究院院长谢逸枫在接受记者采访时也认为，“2012年限购总体上不会放松，但不排除地方政府会根据具体情况在限购区域、限购对象、限购户型等方面加以微调。”

    在多数专家看来，2012年的限购背景之下，地方政府仍有放松操作的空间。比如，对交易税费的调整，首套房贷政策调整等措施。事实上，种种变相托市的举措此前已相继上演。