交行首套房最优惠可以做到九五折，兴业、深发展和外资行多是上浮10%，国有行多基准利率

　　去年央行三次加息，房贷在今年的1月1日按新利率执行。因此，房贷客户的月供也会跟随着发生变化，不过根据贷款的时间不同，月供变化也会发生变化。

　　贷款时间期限不同月供变化不同

　　2011年2月9日、4月6日和7月7日，央行三次加息，房贷利率在一年之内经历三次变化。新年伊始，银行将执行新的利率。

　　一般来说，贷款期限不同，基准利率也不相同。主要分为6个月以内、6个月至1年、1年至3年、3年至5年和5年以上期限的。2011年7月7日利率调整后，上述的5种贷款期限的基准贷款利率分别为6.1%、6.56%、6.65%、6.9%和7.05%。

　　对于房贷客户来说，一般贷款期限都在5年以上。相比贷款将要到期的客户来说，贷款时间较短的客户更加关心 每月还款数额和支付的总利息的变化。

　　2011年年内的三次加息，5年期（含）以上的房贷利率从2011年年初的6.4%增加到2月9日的6.6%又增加到4月6日的6.8%，经过7月7日的又一次调息后，现在已经达到7.05%。

　　而一些以8.5折或者1.1倍基准利率贷款的客户，2012年利率将分别提高到5.99%和7.76%。

　　对于2011年刚贷款的客户来说，第一次需要增加月供。然而，由于2011年三次加息，客户在不同时点贷款，所需增加的月供也有所不相同，享受不同利率优惠的客户增加的月供也不一样。

　　记者以20年期的100万房贷余额计算，同时按照利率上浮10%，基准利率和85折利率三种划分，贷款时间则分为三个时间段2011-1-1到2011-2-8（含）、2011-2-9到2011-4-5(含)、2011-4-6到2011-7-6（含）等三个时间段贷款的客户，以等额本息和等额本金两种不同还款方式下，展现了月供变化和支付的总利息的变化情况。

　　2011年2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点。2011年2月9日至4月5日办理的房贷，基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点。2011年4月6日至7月6日办理的房贷，基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。

　　毫无疑问，2011-1-1至2011-2-8期间贷款的客户月供和利息的增加均是最多的。按照2011年加息前的基准利率计算，等额本息的月供为7396.98 元，而2012年则是7783.03元，增加了386.05元；按照等额本金，总的支付利息则增加了65270.83元。

　　然而并不是所有的银行都在次年的1月1日执行新利率。深发展市西支行的朱先生表示：“深发展的房贷合同两类，一类是在次年的1月1日执行新利率，一类是根据客户签订合同的日期，在第二年的这个时间才会执行新利率。”

　　中信民生基本停贷，宁波银行放贷较快

　　随着房贷政策的不断收紧，从2009年的7折优惠到2010年的8.5折，再到基准利率，后来开始上浮，利率一路攀升，现在能见到的最优惠的利率大概只有基准利率了。

　　一般来说，每年年初是银行贷款额度最充足，也是业务增加最快的时候。然而，理财周报走访沪上多家银行，发现房贷并未松绑，甚至有些银行已经停贷。

　　“额度很紧，几乎不做。”民生银行徐家汇支行的刘先生说道。同时中信徐家汇支行的冯经理也告诉暗访中的记者，“去年的款已经放完了，今年暂时不做，要等一段时间，现在不确定。”

　　深发展市西支行的朱先生说道，“有额度，不过因为现在政策收缩，批得很严，客户资质会看，连房子地段都会看。”

　　在发放房贷的银行中，多数是基准利率，也有些特殊情况，如交行。交行肇嘉浜路的工作人员说道，“如果客户的资质特别好，他在交行有存款或者有交银理财等，交行会综合评估后，最优惠能达到九五折。不过一般都是基准利率。”

　　不过也有很多银行贷款利率上浮，如兴业、深发展和一些外资行都是上浮10%，招行、中行和宁波银行多是上浮5%。

　　在放款速度上，各家银行也有很大的差别。工行、建行、招行和浦发的房贷人员均表示，额度目前还可以，正常的放款速度，可能1个多月。而兴业、华夏和深发展的工作人员则强调，放贷时间说不准。

　　宁波银行是相对放款速度比较快的银行，“我们银行主要做优质客户，放款很快，从审批到放款比一般的银行少三分之一的时间，快的话在三个星期，一般是1个月时间。”

　　哪些人员不适合提前还贷？

　　一到新年交替之际，提前还贷的客户就很多，尤其是在利率增加的时候。

　　不过，理财周报咨询多位银行工作人员，他们认为有些客户不需要提前还贷。

　　“可能2012年仍会限购，房贷政策说不准。如果客户提前还贷，到时候需要资金，再从银行贷可能没那么容易。提前还贷不一定是有利的。”上述深发展的朱先生说道。

　　然而，上海本地一家银行的国际金融理财师认为有些人不需要提前还贷。“如果客户都已经还了很久的贷款，比如他等额本金已经还了三分之二的贷款期限了，或者等额本息还款期也有一半了，没有必要提前还贷。另外就是享受利率优惠的客户，提前还贷不划算。”