首创置业2011年仅完成销售目标的75%

　　美丽的肥皂泡在2011年的最后一天终于破灭了。

　　2011年初，首创置业股份有限公司（02868.HK，以下简称“首创置业”）曾许下“2011年销售额达150亿元”的美丽愿望。而在年终之时，这一愿望无奈落空。

　　据中房产信息集团、中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》，首创置业以112亿元位列第38名，名次较2010年下滑10名。这意味着，首创置业2011年仅完成销售目标的75%，同2010年的125亿元的销售额相比，则下滑了10.4%。

　　目标未完成，业绩下滑的背后，是首创置业深陷限购泥潭的尴尬。时代周报记者了解到，首创置业在售楼盘分布于北京、天津、沈阳、西安、成都、重庆、无锡、佛山及湖州等9个城市，其中只有湖州为非限购城市。

　　深受陷购政策影响的首创，日前也被券商给予了2012年2.7倍市盈率的预期，远远低于同行业预期6.3倍的平均水平。

　　9个城市8个限购

　　2011年，首创置业以“开门红”开场，然而，一年下来，首创置业的销售目标却难以完成。

　　据首创置业每月通讯数据，2011年1月，首创置业签约面积、签约金额为11.5万平方米、11.8亿元，较2010年同期分别增长112%、104%。2月首创置业的签约面积、签约金额分别为3.9万平方米、4.7亿元，同比依然大增77%、76%。这种凶猛的态势，一直持续到7月份。2011年1-7月，首创置业实现签约金额61.4亿元，同比增长25.4%，而细看每个月份，均实现同比增长。

　　2011年8月之后，首创置业推出更多的楼盘，却遭遇业绩“变脸”。8月、9月、10月首创置业签约金额分别为6亿元、10.4亿元、12.3亿元，同比依次下滑43%、38%、18%。时代周报记者整理首创置业每月通讯、中国房地产测评中心的数据得出，8-12月，首创置业的签约金额均出现三至四成的下滑。

　　对此，首创置业媒体负责人李志昊向时代周报记者表示，2011年8月之后，楼市进入深度调控，对于集中在下半年推盘的首创置业而言，难免受到市场大势的冲击，销售数据不太理想。

　　然而，受到限购政策冲击的不仅首创置业一家，可是业绩逆市增长的房企却大有人在，譬如：万科、恒大、雅居乐、绿地、保利地产、华润置地、中海地产等。世联地产首席分析师王海斌向时代周报记者分析，恒大地产是2011年销售额增长最快的房企，其重点布局三、四线城市，并逃过了限购的制裁。

　　首创置业的情况刚好和恒大相反。时代周报记者了解到，首创置业在售楼盘分布于北京、天津、沈阳、西安、成都、重庆、无锡、佛山及湖州等9个城市，其中只有湖州仍为非限购城市。“限购确实影响了首创置业的销售。”李志昊向时代周报记者坦言，在售的22个项目，有近20个项目被限购，其中11个位于限购政策最严厉的北京、天津。

　　据首创置业2011年12月通讯数据，2011年1-11月，一半以上的签约金额来自北京、天津地区两地，其中北京的占比达到30%。首创置业在北京的项目销售也是每况愈下，以悦都苑为例，其在3月4日、6月9日、8月28日分别推出339套、396套、396套房源，截至2012年1月2日，上述三批房源依次销售了315套、235套、130套。

　　此外，2011年1-7月，有4个月北京新建商品房成交量实现同比增长，2011年8-12月，北京新建商品房成交量全部同比下滑，而8月以后，首创置业的成交量也是全部同比下滑。8月，成为北京楼市成交量的拐点，也成为首创置业业绩的拐点。

　　芭蕾雨反哺首创置业

　　“限购是当前行政调控的主要方式，房企摆脱限购泥潭需要从资金面层面进行。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受时代周报记者采访时表示，房企需要认清当前房地产供需市场并非已进入买方市场，房企如果能够进行定量价格调整或者进行快速开发模式，那么销售额将大幅增加。

　　事实上，很多房企已开始顺势降价，比如万科、富力、碧桂园、龙湖。然而，首创置业在销售受阻之时，并未作出价格调整。李志昊向时代周报记者表示，公司还没有大幅调整价格的计划。而据北京市住房和城乡建设委员会网站数据显示，上述成交下滑的悦都苑，在2011年第二次、第三次推出的房源，成交均价都较2011年第一次推出的房源上涨了718元/平方米、875元/平方米。

　　首创置业为何选择不降价？北京中原地产分析师张大伟向时代周报记者表示，具备国资背景的房企，在资金链并不紧张的情况下，降价的动力不大。然而，在券商看来，业绩的增长更为重要。

　　据辉立证券的研究报告，给予首创置业2012年的预期市盈率为2.7倍，仅为行业预期平均市盈率的四成？辉立证券如此“轻视”首创置业，首创置业在困局中突围呢？

　　加码二、三线城市布局或为有效路径之一。时代周报记者也从李志昊处得知，首创置业正考虑在合适时机选择购置土地，重点选择区域为已开拓区域的周边二、三线城市，从而加大产品区域分布，分散风险。2011年的最后一天，首创置业就以2亿元的价格竞得湖州仁皇山2011-92号地块。

　　时代周报记者了解到，首创置业已先后进驻成都、沈阳、天津、无锡、西安、重庆等14个城市，初步完成了针对环渤海、长三角、中西南、珠三角的区域战略布局。“如果能够对内地二、三线城市进行布局，结合快速开发模式，企业经营利润将有一定提高。”韩长吉认为，此举是化解限购困局的另一良方。

　　除了开拓二、三线城市，首创置业还在商业地产方面进行诸多探索，并联合中国基建集团（香港）合资成立奥特莱斯（中国）有限公司，推出奥特莱斯品牌“芭蕾雨”。奥特莱斯（中国）有限公司执行副总裁吴怀量此前在接受时代周报记者采访时表示，参照国外经验，奥特莱斯商业模式潜力巨大，金融危机之时，奥特莱斯业绩不仅没有下降，反而出现逆势上涨。“未来5-10年将在国内建立30家‘芭蕾雨’。”

　　时代周报记者了解到，目前奥特莱斯（中国）已有4个芭蕾雨项目在建，分别位于北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁，4个项目合计总建筑面积近300万平方米。而首创置业主席刘晓光曾对媒体表示，预计从2012年开始，公司奥特莱斯芭蕾雨项目每年将产生30亿元的收入，其中包括商业地产的运营收入。

　　然而，“芭蕾雨”能否在2012年产生30亿元的收入尚未见分晓。有媒体质疑，目前“芭蕾雨”虽能产生一些现金流，但可能仍不足以支撑其建设过程中沉淀的资金量。韩长吉也认为，近年来，我国的奥特莱斯开发数量逐渐偏多，且市场定位有一定的变动，这也决定了奥特莱斯在后续发展过程中，经营风险逐渐提高。

　　如是一来，“芭蕾雨”还能成功“滋润”首创置业吗？