住房保障可从产权和补贴两个角度进行分类。从产权的角度来看，住房保障可分为产权性质的保障房和使用权性质的保障房两种，从补贴 的角度来说，住房保障的补贴方式有货币和实物两类。

    产权性质的保障房和使用权性质的保障房，这两种形式一般随着经济发展水平的变化而变化。在住房严重短缺时期，政府一般采取比较直接的干预方式，直接参与和控制住房建造、分配的所有过程。当住房短缺基本解决，居民收入水平大幅提高以后，政府的干预方式转为间接干预为主，取消租金控制，补贴也逐步从广泛地对建房的补贴转为部分地对住户的补贴，并主要集中在对最低收入群体的援助方面。

    根据经济学原理及别国住房保障的经验来看，使用权性质的保障房以及货币保障的形式，无论在公平和效率方面都较之其他方式更优。理想的住房保障方式是“使用权性质的保障房+货币保障”，最不理想的是“产权性质的保障房+实物保障”。中国的住房保障路径应当以“使用权性质的保障房+货币保障”为目标，逐步过渡。

    目前中国的住房保障的方式较为混乱，产权和使用权两种性质的保障房齐头并进。但在目前大规模兴建产权性质保障房的时候，要弄清方向，逐步过渡。在中国现实情况下，住房保障的主要方式应是使用权性质的保障房，这样可以打破价格双轨制，去除权力的寻租空间。市场上卖的都是商品房，大家公平竞争，而保障性的住房只能出租，不会去扰乱正常房屋买卖的市场，让政府的归政府，市场的归市场。

    但由目前的模式向目标模式过渡，要分两步走。

    第一步，逐步减少直至停止提供产权性质保障房、逐步扩大提供使用权性质的保障房，由“产权性质的保障房+实物保障”过渡到“使用权性质的保障房+实物保障”。在这个阶段，应该首先停止经济适用房的供应，特别是应立即停止政府部门与国有企事业在“自有用地”及获得新的土地建设不公开销售的经济适用房。此外，对于新建的产权性质的保障房，要加强公正性，例如保障房的面积要缩小，分配审核要严格，对于寻租者一经查实要严厉处罚。

    第二步，逐步减少直至停止实物保障比例，逐步扩大货币保障比例，最终由“使用权性质的保障房+实物保障”过渡到“使用权性质的保障房+货币保障”。现阶段，由于多年来积累的住房保障欠账和快速的城市化进程，在短时间内增加保障性住房的供应还离不开实物保障，实施第二步的条件还不成熟。在保障房形成一定存量，城市化进程有所放缓的情况下，可以启动第二步。

    中国天则经济研究所 为英国《金融时报》中文网供稿