但中房信分析师薛建雄说，上述新开工的数据，包括了保障房。只是，排除掉保障房，以目前的销售量来看，新增供应确实比较大。

　　只是过量的新增供应存在种种不确定性。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，市场成交的低迷，会令开发商放慢施工速度。而薛建雄则认为，当银根放松，或者楼市调控政策放松时，暂时大于目前销售的实际供应会被市场释放的巨大需求所吸纳，重新产生供不应求的现象。

　　瑞银的研究也指出，在2008年调控政策放松后，广州、深圳和北京均出现大幅月销量反弹的现象。其中广州的成交量反弹一度甚至同比超过145%。

　　信托“爆仓”可能性小

　　为了避免楼市调控带来的不利影响，开发商作出弃宅转商的调整。

　　瑞银统计显示，2011年写字楼的新开工量甚至较2010年同比增加了近50%，而零售类地产的新开工量同比增加超过了20%。

　　但李智颖说，她并不看好开发商的上述转型。因为内地的商业地产开发，大多用于销售，而非持有。在开发量增大的情况下，商业地产的销售竞争也会变得更加激烈，进而放慢销售速度。

　　事实上，瑞银统计的十多家内地房企中，侧重发展商业地产的SOHO中国和人和商业等的销售情况并不佳。截至去年9月底，SOHO中国的销售目标实现率仅为45%，而人和商业的销售目标实现率也只有62%。

　　在销售放慢的背景下，开发商的流动性有可能进一步趋紧。瑞银认为，如果2012年的销售同比下降30%，大部分公司都会遇到现金流压力。而由于土地出让收入的下滑，土地增值税的清算速度会加快。因此，瑞银并不看好内地房地产股今年的盈利，称整体估值将创新低。

　　不过，对开发商来说，今年也不全是坏消息。在答复关于今年上半年是否会出现大规模的信托“爆仓”时，李智颖说，至少在香港上市的房地产公司将很少遇到这类问题。截至去年3季度末，房地产业未偿信托贷款已同比减少6%，较二季度下跌46%。而在他们接触的房地产公司中，大多数选择以银行贷款来偿还到期信托贷款，而不是借新的信托借款。

　　另外，由于存款准备金率的下调，按揭贷款的发放期将由现在至少3~6个月缩减下来，而大多数公司的负债率也将会较去年有所改善。