为规范房地产市场，南宁市房产局近日下发《关于加强商品房销售管理的通知》，强调开发商在没有取得预售许可的前提下，不得非法售房。目前南宁市有无开发商违规？7月12日，记者针对近段时间在媒体上做广告的楼盘，从南宁市的东、西、北、中几个方向分别选出1个楼盘作为采访对象，并以一个普通购房者的身份，前往调查楼盘办理预售许可证情况。调查发现，有2个楼盘的开发商顶风违规操作，在未取得预售许可证之前，收取有意向购房者的预约金。针对采访遇到的情况，记者请南宁市房产局有关负责人做了简要的点评。

两个楼盘有违规操作嫌疑

记者来到位于西乡塘区的某楼盘，看到售楼中心里竖着的广告牌上是这样写的：7月11日至7月19日交1万元预约金可抵3万元购房款，7月20日至7月26日交1万元预约金可抵2.5万元购房款，7月27日至开盘交1万元预约金可抵2万元购房款，越早越多优惠。这个宣传对于购房者很有诱惑力。置业顾问说，如果有意向，就交1万元的预约金，"我们从11日开始向购房者收取预约金，如果购房者确定不买房了，预约金是可以退的"。

在售楼中心的一侧，张贴着房产部门规定要明示的相关材料，其中也有一份预售许可证，但仔细一看，这个证是1号楼的。正在接受预约的2号楼，并没有预售许可证。记者问置业顾问："为什么2号楼没有预售许可证就开始预约了？"置业顾问说："预售许可证已经批下来了，只不过没有张贴出来。"

据了解，按照国家有关规定，楼盘取得预售许可证后必须张贴和公示，近年来经过房产部门大力宣传和整治，开发商都知道了这个规定。如果不张贴公示，只能理解为尚未取得预售许可证。

位于市中心的另一楼盘也存在类似事情。在距离该楼盘较远的主干道上，就可看到很招人眼的巨幅广告：交1000元预约金抵1万元购房款。在售楼中心，记者看到墙上张贴有预售许可证，但这个证是5号楼的，而5号楼在前不久已开盘。7号楼是加推的，目前正在接受预约。置业顾问告诉记者，7号楼确实没有取得预售许可证，该楼从7月10日开始接受预约，如果有意向，就可先交1000元的预约金，每人只能交1000元，不能多交。估计1个月后开盘，具体时间未定。

点评：按照《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果楼盘在没有取得预售许可证的情况下，就开始向购房者收取预约金，是违反国家有关规定的。

一个楼盘有捂盘惜售嫌疑

记者在南宁市城北的一个楼盘看到，这里的情况正好相反，准备推出的23栋，其预售许可证2008年1月17日就已取得，现在正接受咨询，估计到8月中旬才开盘。

记者了解到，为防止开发商捂盘惜售、囤积待变，国家有关部门曾在2007年下发文件，要求开发商在项目取得预售许可证的10天内必须开盘。掐指一算，该楼盘23栋楼的预售许可证取得时间和其预计的开盘时间足足相差了18个月。

18个月过去了，众所周知，南宁市的房价发生了很大的变化。仅以该楼盘为例，2008年初，其起步价为3000元左右，而即将在8月份开盘的23栋楼，据有关人士估计，起步价在4000元以上，楼层好的房子可能要卖到4500元。以一套100平方米的房子为例，开发商可多赚10万元。而作为购房者，购买同样面积的房子，则要多付出10万元。

点评：对于捂盘惜售的行为，虽然国家明文规定严禁，但由于没有出台配套的处罚条款，房产部门处理起来显得很无奈，不能对他们罚款，也不能没收许可证，顶多是教育。这是监管的一大漏洞，也是房产部门遇到的最大的问题。在这个前提下，开发商可以根据房价的走势，揣摩购房者的消费心理，选择在房价最高的时候开盘，以获得最大的利润。

只接受购房者咨询不算违规

在埌东凤岭某楼盘临时的接待中心，几位市民正在向置业顾问咨询相关事宜。置业顾问让记者填了一份客户意向登记表，留下了年龄、职业、收入、所需面积等相关信息，并告知10多天后，临时的接待中心正式搬入售楼中心，即可正式登记预约，估计在8月中旬开盘。有意购买的话，可在开盘的两个星期前进行预约。

记者翻看了该楼盘在媒体上刊登的广告，内容是开发企业对自身品牌所做的宣传，并没有涉及到楼盘的具体价格和面积等内容。

点评：在没有取得预售许可证之前，楼盘做一些有关自身的广告策划，进行形象宣传是无可厚非的。只要不对即将预售楼盘的价格和面积进行具体宣传，一般的预先咨询等不算违规。但只要一收钱，不管是定金、诚意金还是预约金，都算违规操作。

多数市民对"证"不在意

有多少购房者关注过开发商是否取得商品房预售许可证？如果没有此证，会给购房者带来什么样的隐患？

记者随机采访了多位已购房或正在购房的市民，发现几乎没有人注意到预售许可证这个问题。某售楼部正在看房的市民说，房子都差不多建好了，还有什么可担心的？看不看预售许可证好像已没有必要。

据了解，南宁市某楼盘曾出现开发商携购房款潜逃的事。如果开发商没有取得预售许可证就收钱，会给购房者留下潜在的隐患。因为在申请预售许可时，房产部门对开发商是否取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等，投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例是否符合规定条件，有无工程施工合同，以及施工进度如何等内容，要做严格的审查。换言之，房产部门在审查预售许可证的同时，为购房者先把关了。

另外，记者通过南宁市房产局政务信息网查阅了2008年11月到2009年6月的商品房预售许可公示情况，得知目前已取得预售许可证的楼盘有上百个。

点评：按照《城市商品房预售管理办法》有关规定，开发商进行商品房预售，应当向购房者出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书应当注明《商品房预售许可证》的批准文号。因此，购房者在咨询或购房时，应先查看该楼盘是否有预售许可证，以便为自己的购房款加上一道"保险栓"。

(作者：唐正芳)