2010年3月15日，北京曾一日诞生三块“地王”，大望京1号地王、东升乡地王、亦庄地王，分别为当时轰动市场的成交地块，刷新着北京市土地成交纪录，然而，这些原本令人震惊的地块却在2011年黯然失色。同时，在刚刚过去的2011年里，我们也再没看到“地王”的身影，却是土地撤标、流标、底价出让现象接踵而至。2012年开年，土地市场依旧前景不明，“地王”这个词或将渐渐地远离人们的视野，而那些曾经的地王又将何去何从？

    2011年11个地王项目新盘入市 “平价”地王取得先机 “郊区”地王压力巨大

    亚豪机构统计数据显示，2011年，北京市共有11个“地王”级项目以纯新盘的身份进入市场，包括主城区的金茂府、保利中央公园、保利东郡、中海九号公馆、五矿万科·如园五个项目，也有六个位于近郊新城的区域“地王”项目，分别是大兴红木林、房山建邦华庭、亦庄中信新城和远洋·天著，以及昌平金科王府和金科廊桥水岸 。

    亚豪机构副总经理任启鑫指出，由于2009年、2010年土地市场造就了大量的“地王”，项目开发进度较快的诸如保利茉莉公馆、绿地新里西斯莱公馆、中粮万科长阳半岛等，在2010年相继推出后，均取得良好的销售业绩。2011年，“地王”项目相继进入了大规模的集中开盘期，但基于2011年的全新市场形势，“地王”项目的销售不同程度地受到阻碍，项目选择不同的推盘策略面临着不同的销售结果。

    从各入市项目的销售情况来看，主城区推出的“地王”豪宅项目本就处于供应稀缺的核心区，周边缺少直接的竞争项目，从热销项目的共性特点来看，不难发现“高端定位、中端定价”正成为制胜关键，像金茂府、保利中央公园等首次开盘时都降低了地王身段，选择平价入市，而这一策略显然也取得了良好的销售业绩。北京中原地产的相关统计显示，2011年北京普通住宅和公寓销售排行榜中，金茂府以全年成交近50亿元位列榜首。

    不过，任启鑫表示，还有个别地处远郊的“地王”楼盘，它们由于拿地成本高，导致定价普遍偏高。而2011年在楼市投资投机置业需求被迫离场，购房需求重归主流刚需时代的大背景下，购房者绝对数量受政策抑制大量减少，有资格购房人群在看到政策的大力调控后更多地抱有持币观望、伺机抄底的心态，此外，购房观念也更为理性和务实，从而使得近郊品质较高的高价楼盘定位尴尬。

    伟业顾问市场发展部总经理袁阳也表示，2011年那些地处郊区定位改善型的住宅项目面临了较大的销售压力，它们地处刚需购房人的首选位置，但产品品质及定价却倾向于中、高端购房者，使得一些近郊新城的“地王”项目销量欠佳。

    例如昌平区小汤山的某项目，据了解，其土地成本已高达15101元/平方米，该项目总体的成交均价超过38000元/平方米。项目虽然规划了花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅等多种形式覆盖更广泛的购房人，但也是因为产品品质的复杂反而影响到了项目的整体品质感。价格、品质的双重利空，使得该项目一直面临着比较严峻的销售压力。