福州市一处住宅楼盘。7月15日，福建省统计局发布2009年上半年国民经济运行情况，福建省房地产开发呈现出投资下降、销售上升的态势。据统计，2009年上半年福建全省房地产开发投资439.43亿元，同比下降19.3%；商品房销售1164.98万平方米，增长56.2%。新华社记者张国俊摄

    最近一段时间，不少外资投行一边频频唱多国内楼市，一边又在悄然出售其持有的高端物业套现。专家提醒说，对外资的动向应该予以高度关注，要警惕外资假“唱多”真“出货”。

    外资投行频频“唱多”

    记者了解到，4月至今，一度在楼市“潜伏”的外资投行日趋活跃，瑞银、花旗、摩根大通、摩根士丹利等国际投行纷纷发布研究报告称，看好中国房地产。而他们立论的基础，大都是“刚性需求释放带来成交量强劲回升，并预计这一趋势将持续”。

    5月7日，瑞银发布研究报告指出，中国房地产投资市场将在2009年下半年强劲复苏，中国房地产业也将步入整体复苏的轨道。瑞银预计，多项政策措施和大量刚性需求是支撑房市反弹的原因，预计未来大众市场和低端住房的建设将开始大幅放量。

    继瑞银之后，国际投行摩根士丹利在最近的报告中也指出，中国房地产行业出现了真实而持续的复苏，成为近来对中国经济恢复增长贡献最大的行业。报告指出，中国全国房地产价格不存在泡沫，中国房地产行业的基本面依然向好。

    摩根大通首席经济学家龚方雄6月公开预测，今年中国房价上涨幅度将达5%至10%，明年涨幅也将达到10%。他鼓励“大家积极行动起来，投资买地建房”。

    与此同时，部分外资机构也表现出对地产股的青睐，开始将地产股评级由审慎调升至中性。

    部分外资开始出售持有高端物业套现

    高调“唱多”中国楼市的同时，记者发现，部分外资已经开始出售所持有的高端物业套现。这其中最典型的是摩根士丹利。记者了解到，该投行曾于2006年末以7.6亿人民币整体收购上海长宁区高档楼盘“华山夏都苑”A栋的1、2号楼，1号楼以酒店式公寓推向市场，目前出租率约为70%；而2号楼过去“只租不卖”，目前入住率也不高。

    摩根士丹利开始将2号楼的58套房源通过自己的销售团队及上海中原地产等分销商进行散卖。记者获悉，目前58套房源已全部售完。这些散卖房源对外报价为6.5万元每平方米起，但实际成交价为5.5万至6万元每平方米，购房者中约一半为内地人士，另一半为港澳台等地买家。虽然有所降价，但与当年2.8万元每平方米的买入价相比，摩根士丹利此次转手套现溢价已达100%。这是摩根士丹利在上海市场首次变卖持有的物业。

    在“华山夏都苑”上尝到甜头的摩根士丹利，近日又有消息称其欲将在上海持有的高档公寓“莎玛徐家汇”项目散卖。据介绍，摩根士丹利2007年初收购永新城219套公寓，随后由服务式公寓品牌莎玛管理并更名为“莎玛徐家汇”，每套房月租金高达2万元至5万元。据一家代理行人士透露，摩根士丹利此前已与多家代理公司接触，希望销售该项目房源，但目前仅处于初步接触阶段，对外报价、合作细节均未达成共识。

    记者还发现，自5月底起，香港兴业国际开始散卖其持有的上海长宁区另一高档楼盘“丁香御苑”，该楼盘是其2000年从嘉里建设手中以3100万美元的价格整体收购而来。截至目前，110套散卖房源已告售罄，成交价格约为6万元每平方米，兴业国际从该项目中套现13.2亿元。考虑到汇率因素，兴业国际此次散卖较当时收购成本而言赚了10.6亿元。

    外资投行的套现行为在地产股上也表现得较为明显。其中，6月19日，瑞银集团以17.456元港元的每股平均价，减持了731.21万股富力地产，涉资1.28亿港元。

    “唱多不做多”只为引人接盘

    “虽然尚没有明确的迹象表明外资在大举出售其在内地持有的物业项目，但要警惕外资假‘唱多’楼市趁机真‘出货’套现的行为。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

    陈国强告诉记者，今年以来，随着成交量的不断攀升，多个城市的房价已经有了明显的上涨，部分地区的房价更是创出了历史新高，这对于投资性购房者来说已经是一个出货的好时机，部分外资可能也正是看到了这点所以开始出售其在华持有的物业项目获利。

    对此，DTZ戴德梁行华北区投资部负责人叶建成表示赞同。他说，外资出货与其投资周期和收益率息息相关，选择出货说明投资期已够并已经达到收益预期。“当前有一部分外资开始套现获利，但也有一部分外资认为房价仍有上涨空间，持有意愿也相对较强。”叶建成补充说。

    对于外资唱“双簧”，也有业内人士明确指出，制造声势趁机套现是他们一贯的手段，唱多不做多，目的只为引人接盘，高位出货。套现后部分资金可能会被其用于补救母公司面临的资金缺口，另一部分则会在重要的一线城市等待抄底和其他投资机会。

    虽然对于未来楼市走势判断各不相同，但接受记者采访的专家明确提醒购房者注意潜在风险。陈国强说，尽管外资在“唱多”楼市，但楼市风险在加大不确定性也越来越多，应该引起高度的重视。他解释说，当前，房价和成交量的上涨速度几乎超出了所有人的预料，部分城市只用了半年时间就销售了去年全面的房子，房价也只用了不到半年的时间就已经接近甚至超过了历史的最高点，这都为楼市的下一步走势增添了变数。

    “目前内地楼市价格已经偏高，上涨不具有可持续性。无论是市场层面还是政策层面都存在变数。”陈国强说，以信贷为例，今年上半年放贷量巨大，三四季度可能会发生变化，当前部分银行已经开始显露暗中收紧信贷的苗头。这方面的变化无疑会对房地产市场产生直接影响。更为重要的是，很多政策在今年年底面临期满问题，未来能否继续出台类似政策存在不确定性，因为当初政策出台是基于楼市持续低迷的走势，但目前情况已经有了明显不同。这些因素无疑都会增加楼市未来走势的不确定性。

    DTZ戴德梁行：外资对中国房地产投资兴趣依然浓厚

    DTZ戴德梁行最新发布的报告认为，在结束了2008年金融海啸对全球房地产市场的剧烈冲击之后，2009年中国房地产投资市场虽然面临着不小的挑战，成交量相对过去几年也出现了明显的萎缩，但从过去半年来看，随着国家刺激经济计划的实施，市场流动性日益充沛，投资者的信心逐渐得到了恢复，外资对中国的房地产市场兴趣依然浓厚。

    报告指出，2009年上半年由于受到信贷紧缩，投资者信心不足等的影响，过去的6个月成交量不大。但是从其市场经验来看，投资者的热情开始逐渐恢复，信贷紧缩的状况已经大大缓解，中国未来经济发展的前景也较世界许多其他国家要乐观，优质的房地产物业仍然是国内外机构投资者所追逐的重点。

    报告认为，虽然海外不少金融机构近期受到严重的冲击，但海外机构投资者对中国的房地产投资市场兴趣依然浓厚，同时预计，由于流动性充沛及通货膨胀预期等主要因素，未来北京和上海市场成交量会稳步上升，有望出现大宗整栋物业的收购案例。

    在投资者类型方面，报告认为，海外私募机会型投资基金仍然是市场的主流力量，这主要是因为他们投资机制更加成熟和灵活，对市场较为熟悉，中国房地产市场的高回报也符合他们全球配置要求。国内机构投资者方面，虽然在过去的几年中，国内的机构投资者完成的成交额仅占总成交额的很小部分，但随着房地产投资信托的实行以及保险资金投资不动产细则的完成，预计越来越多的国内机构投资者将会活跃起来，成为中国房地产投资市场的一股主流力量。

    从市场类型来看，过去几年来，写字楼、商铺、服务式公寓、住宅开发机会一直是投资的重点。目前北京和上海，写字楼市场正经历着一轮显著的调整，具体就北京来讲，自2005起，北京市甲级写字楼的新增供应量保持高位，到2009年达到顶峰，预计年新增供应量达到100万平方米。而需求方面，由于不少外资机构放缓了扩张的步伐，对写字楼面积的需求下降，租金水平有一定的下调压力，因此写字楼市场短期不会成为投资者关注的热点。然而，由于2010年及2011年的新增供应有限，随着全球经济的恢复，未来2到3年内写字楼市场将会重拾上升的趋势，市场也将更为稳定。

    报告指出，目前一线城市的商业房地产也一直是投资者关注的重点。由于全国大部分城市的商业零售品销售额增长速度均超过了GDP增长速度，零售业的繁荣也带动了商场的租金水平及售价水平的提升。地理位置优质、经营管理良好的商业物业仍将供不应求。值得注意的是，由于普通住宅市场的快速复苏，住宅开发项目预计也将重新成为海外投资基金关注的重点，分享住宅开发投资的回报。(叶锋 李佳鹏 刘姣)