中国房地产学会副会长陈国强

    信贷政策放松不应过于乐观

    北京星空地产网：不久前，央行再次下调存款准备金率0.5个百分点，这已是限购以来第二次下调存款准备金率。信贷政策的放松对房地产市场有哪些影响？

    陈国强：下调存款准备金率并不是针对房地产这个行业，主要置于宏观经济发展的需要。下调之后可以释放流动性，增加金融机构的信贷资源。房地产行业是一个对资金有着相当大依赖的行业，信贷政策的放松对房地产行业意味着利好。但是，对央行的信贷举措，我们不能过于乐观。信贷政策的放松对房地产并不能起到立竿见影的作用。对于楼市带来哪些正面影响，这需要一段时间的观察。

    另一方面，信贷政策的主导权在于金融机构。金融机构在选择行业、项目的时候，并没有把房地产作为一个重点的资金流向行业。所谓信贷宽松，主要针对某些特定的行业，如小企业、三农行业、在建的重点项目。在定向宽松的背景下，信贷政策的整体宽松对房地产行业短时间内的意义并不大，这需要更长时间的观察。

    北京星空地产网：下调存款准备金率与之前国家规定的调控政策不放松是否相冲突？

    陈国强：下调存款准备金率对房地产肯定有影响，但必须清楚信贷政策的放松主要针对谁的问题。楼市限购政策主要是针对房地产这个特定的行业，而信贷政策的松动主要基于宏观经济发展的需要，实际上和房地产本身没有太直接的联系。

    房产税不会全面铺开

    北京星空地产网：你怎样评价上海和重庆房产税试点的效果？房产税在2012年是否会全面铺开？

    陈国强：这两个地方的试点效果很明显。至于会不会有更多城市进入试点，还在评估阶段。事实上，重庆和上海试点房产税的意义不在于给两地创造了多少税收，而是通过试点为如何增收房产税、确定税基和税率等积累经验，摸索出一套可行的办法。

    房产税在试点和改革的过程中遇到的最大阻力是什么?陈国强：首先，房产信息数据库的建立存在着滞后的问题，这是基本的技术门槛，如果不具备这些技术，全面推行房产税无从谈起。第二，部分官员在思想上有一些顾虑，房产税的全面铺开会触犯某些群体的既得利益。第三，部分市民对房产税有一种恐慌的心里，认为房产税与每个家庭都有关系。

    至于房产税什么时候全面铺开？还没有具体的时间表。这要依据重庆上海的试点情况以及各个地方房产数据库的建立情况。从住建部释放的信息来看，6月底之前全国有近40个城市将实现房产信息的联网。这些工作的推进有助于未来房产税试点范围的扩大以及在全国范围内全面开征。

    北京星空地产网：在政策力度短期难以加码的情况下，市场和政策面均出现了一定的底部特征。这是否意味着楼市已经触底？

    陈国强：不同的城市对于底部特征的判断存在分歧，这个问题需要更具体更有针对性的讨论，才会比较客观符合实际地反映现实情况。

    北京星空地产网：京十五条是把双刃剑2月16日是京十五条正式颁布一周年的日子，你怎样评价'京十五条'这一年来的作用？

    陈国强：楼市调控是一把双刃剑。有比较明显的正面效应，对经济也有杀伤力。

    北京是楼市限购中最具风向标意义的一个城市。与其它城市相比，出台的细则、执行的力度都比较严厉。京十五条实施的这一年，大量的需求被冻结。从统计数据来看，北京住宅市场的成交量有明显的下滑，萎缩了40%以上。另一个重要的变化是成交结构的变化，购房群体中首次购房者的比重占到80%以上，非京籍购房者比重下滑了80%以上。

    通过限购，投资投机性需求被挤出市场。房价快速增长的势头也得到了遏制。新建普通住宅均价出现微幅的下调，商品房价格涨幅出现明显的回落。

    成交量下滑，房价上涨势头得到遏制，保障房以前所未有的力度和规模在增加，市场预期发生明显变化，过去那种只卖不赔的观念在2011年有了很大的改观。这些都体现出京十五条对于房地产的正面效应。至于负面效应，京十五条的实施使北京的gdp减少近1个百分点。

    未来房价稳中有降

    北京星空地产网：中央政府一再强调调控的目的是保证房价的合理回归。对于合理房价，有没有具体的指数参考？

    陈国强：对于合理房价，各方的分歧比较大，相关部门也没有做出明确的界定。我个人认为北京的提法值得借鉴。北京在2011年的楼市调控中提出了房价'稳中有降'的目标。事实上，'稳中有降'仅界定为新建普通住房，排除了非普通的高端商品住宅。把中小套型的普通住房、保障性住房、政策性住房相对应的中低等收入人群的住房价格作为房价的控制目标，这给我们很大启发。不要把市场上单价很高的高端住宅列入观察合理房价的范围，主要观察普通住房的价格变化情况。

    其次，对于合理房价，需要确立一个具体的观察方法和手段。应把当地房价的水平和居民的收入状况做比较。当然，房价水平与居民收入之间的差距越小越好。

    北京星空地产网：未来一段时间内，房价还会继续下降吗？

    陈国强：我个人认为，在调控政策保持严厉的基调下，2012年房价的一个基本特征是'稳中有降'。不同的城市可能有不同的表现，一些城市的房价可能有所下跌，另外一些城市的房价涨幅可能有所回落。

    适当的微调可以出现

    北京星空地产网：您如何评价此次芜湖楼市新政被叫停事件？是否会引发其它地方省市的跟风现象？

    陈国强：这件事向我们传递出一个信号，如果触及了中央调控的底线，任何新政都将面临着被叫停的命运。地方政府基于发展经济、保持经济的活跃程度、维护经济的稳定的考虑，这种动机和政策诉求，是需要我们重视的。但是，我们需要评估，地方如何保证楼市调控的灵活性，又不触犯中央对于楼市调控的基本原则。

     地方政府可以对调控政策进行适当的微调。事实上，去年底到今年初，也出现了很多政策微调的现象。例如，金融机构对首套房贷实行优惠，银行回归基准利率率，多家银行下浮利率，政府对普通商品住宅的标准做调整等等。这样可以降低购房者的税费负担；一些城市上调公积金贷款额度，降低购房门槛；一些城市在土地出让金的支付方式上实行延期付款或分次支付。以上这些都属于在坚持严厉调控的同时，在具体的细节和做法上进行一些调整。

    地方政府在调控政策上可以有灵活调整的空间，事实上这些做法主要突出了是如何保证合理需求、首次购房需求，并不影响中央对加大保障的要求、对投资投机需求的抑制。在接下来的时间，会有更多的地方在这些方面做文章：一方面继续坚持中央统一的调控政策，另一方面在具体的做法上选择灵活的方式。（北京星空地产网）