买卖价格降幅不大租金上涨赶超房贷

　　北京麦田房产市场研究部数据显示，9月北京市中高端二手房成交均价为31000元/平方米，环比八月33000元/平方米仅下降6%。麦田房产市场研究部分析，9月房价环比下降幅度较小，目前二手房市场价格较为稳定。对此，北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星表示，二手房买卖市场依然胶着，今年的市场情况与08年世界金融危机那会不同，开发商资金链尚且不算紧张，因此一手楼盘降价幅度并不明显，降价楼盘也多在五环外，而五环内的一手楼盘多数不降反升。受此影响，二手房目前降价幅度也很有限。在心态上购房者继续观望，售房者则继续硬抗，转售为租者也比比皆是。

　　这种情况下，租赁市场活跃因素增加，涨势如火如荼。北京市房地产交易管理网显示，2011年8月北京市中高档住宅的租赁指数为145.09，单位平均租金为53.05元/（m2.月），环比上涨了0.99%，同比上涨了3.32%。其中，一、二、三居室的平均租金价格分别为2493元/月，3614元/月和5300元/月。8月份北京租赁成交量也较往年同期上涨近三成，租赁市场呈现量价齐升。北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星表示，目前，9月份租赁的上涨势头仍在继续。

　　当前经济情况允许下买房优于租房

　　房租在上涨过程中与一般买房的还贷数额越来越接近，越来越多的刚需置业者开始迷茫了，目前这种形势下是该继续观望租房生活？还是出手买房用房租的钱来还房贷

　　“对于买房而言，目前大环境确实不适合投资，但对刚需购房者则另当别论。”北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星表示。他认为，对于有条件购房的刚需购房者而言，9月后到年底是一段购房良机。这段时间房价较低，房源充沛，可选择面大，更容易选到自己心仪的房子。此外，北京作为国际型大都市，每年都在涌进很多外来人口，城市化进程不断扩大，二手房市场存在着巨大的刚需人群，未来房价以健康平稳为主要发展路线，降价幅度有限。且以以往经验来看，在北京购房往往是越早出手越合适。而从目前形势来看，房租还有上涨的趋势，每月2000—3000元的房租已接近买房的还贷月供，而与租房不同，买房除了居住的功能外还有升值、保值的功能。

　　“买后出租”、“以房养房”两种方式减轻还贷压力

　　对于供房方法，北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星主要提出了“买后出租”和“以房养房”两种方法减轻还贷压力。余金星经理表示，对于经济情况可以承受在京购房的购房者，可以采用“买后出租”的方法，即买下房屋后，出租出去，自己则可租一个价格相对低廉的房子用于还款过度。如一个月还贷3000元，把自己房子租出去每月租金5200元，这样不但贷款的钱出来了，可能还会有结余，这种方法最为适合参加工作不久的年轻人。

　　而对于经济情况稍紧的外地购房者，则可采用“以房养房”的方法。由于二三线房价普遍低于北京，购房者可以选择在老家购房，并把房子出租出去，用所收取的租金来缓解自己的经济情况。如在老家购房，每月还房贷2500元，房子出租2000元/月，在北京租房1000元/月，这样一来，虽然每个月也一样还房贷交房租，但到最后自己还能收获一套房子。

　　对于目前经济情况暂且不能承担购房的年轻人来讲，则可以这两种购房方式为目标，暂时以租房方式过渡到攒钱购房。