核心提示：一边是海水，一边是火焰。一边是中国房地产销售放量，房价不断升温，另一边却是业主与房企之间的冲突也在愈演愈烈--地产名企频频惹上官司：7月14日，首创地产因噪音事件被业主起诉，于日前正式开庭， 而就在不久前，7月1日保利因一房二卖被业主告上法庭；7月3日，中海城业主在各大网站论坛集结维权者，与此同时华侨城业主聘请律师维权准备进入诉讼阶段；……一系列的"官司门"事件集中发生在刚刚回暖京城楼市，房地产表面的繁荣掩饰不了自身管理粗放，竞争无序的困局。

    地产名企惹官司

    7月14日，饱受城铁噪音一年多的折磨后，王景和他的业主朋友们状告开发商首创置业和北京市城市铁路股份公司噪音侵权的案子，终于迎来了期待已久的开庭。

    "由于不堪忍受城铁噪音的"骚扰"，我们70名业主才一同把开发商首创告上了法庭，因为本小区一、二期的6座住宅楼紧挨着城铁13号线一字排开，最近距离仅为10多米，饱受噪音折磨的邻居们多次与开发商反映，开发商的回复是积极解决问题并建成了声屏障，但是开工建设的是声屏障，即像铁轨对面那样竖一道板墙。而不是业主要求的全包（学名应该是"隔音仓"），这样根本解决不了问题，业主要求，像从一号楼通到护城河边那样全部包起来，因此最终引发了业主的 '声讨'"业主代表王景介绍。

    据业主们反映，挨着城铁的住户，每天早晨5时许起到晚上近12时，小区西侧每隔几分钟就会"轰隆隆"地驶过一趟列车，闹得人们十分烦躁。有的家中有老人，由于老人上了年纪，睡眠质量差，更是饱受煎熬，网上随处可见关于噪声危害的研究报告：噪声对人体的危害是渐深的、不可修复的，对于正处于生长发育阶段的婴幼儿来说，噪音危害尤其明显。经常处在嘈杂环境中的婴儿不仅听力受到损伤，智力发展也会受到影响。由于噪音造成的是感音神经性损伤和毛细胞损伤，很难对其进行修复。成年人也会因为噪音因素引起的身体上的很多疾病。

    于是，2008年12月，60多户业主集资请清华大学建筑环境检测中心对小区的室内噪音进行了检测。检测报告显示，6号、7号、9号楼10户的噪音检测均超标。

    2008年1月入住小区一期的业主王景先生介绍，此前，经居民反映，开发商已在轨道外侧加设了声障屏，但却不是全封闭。"对于三层以上、卧室朝西的居民来说，这声障屏失去了意义。在开庭之前也做了两次调节，但是都没有达成双方满意的结果，如果这个噪音问题不解决，我们要在这生活几十年，没有人能忍受几十年的噪音折磨，最后也只有走上法庭。"王景先生说，但南边的某小区，因为此前城铁方建了全封闭的隔音屏，居民便不会受到这么大的噪音影响。

    保利地产惹上的官司是因为一房二买，一客户交了40万余元首付款后，发现其约定购买的房屋又被开发商转售他人。于是起诉要求保利(北京)房地产开发有限公司双倍返还已付房款共计84万余元。7月1日在丰台法院已开庭审理了此案。

    6月19日法制晚报刊登华侨城业主维权相关报道, 因配套小学成泡影，该小区42名业主联名聘请律师，起诉开发商违约。

    据华侨城维权业主聘请的律师融道律师事务所王律师介绍，开发商曾承诺有九年一贯制学校。北京华侨城在一期售楼宣传中承诺有九年制学校，并在合同中约定学校于2007年12月31日工程竣工。业主认为如能履约，意味着业主子女能在小区内就读小学和初中，有较好的教育品质，不用为小升初费尽心思，节约接送孩子上学时间，所以才购买的，而现在的情况是原定九年制学校的位置开办了北京华侨城黄冈中学，并于今年获得高中招生资格。到目前为止开发商没有书面承诺，保证业主子女可以无条件上黄冈中学初中。随着黄冈中学办学质量提升，报名生源有增加的趋势，想入学变得越来越困难。

    经过前期与开发商交涉，现决定把华侨城划片至田华小学，但业主并不同意，因为与开发商最初承诺不符，业主起诉的目的就是要恢复开发商曾承诺有九年一贯制学校，现在已经到有关部门收集了一些证据，进入准备起诉的阶段。

    而在新华网房产论坛，可以看到网名为"论坛秀才"、"浮华背后看房产"关于对中海城投诉的集结贴。"咱们'中海城'开发商承诺的：一所名校，2个会所，现在连提都不提了，'中海城'开发商不该被起诉，不该给我们业主个说法吗？ "同样的帖子在焦点网等多家业主论坛大量散发，业主集结起诉开发商的势头蓄势待发。

    地产商：无错无措

    关于保利地产"一房二卖"的案件，保利地产的有关人员介绍，错根本不在保利，是业主不愿意签正式的购房合同，开发商视为他放弃权利，因而转卖他人。但是该业主却认定开发商没有通知他签正式购房合，对此保利地产表示，因为法院还没有再次开庭，一些保利已经通知该业主签正式合同的证据，保利地产认为不便公开，事情的真相如何？只能等待法院的判决。

    昨日，华侨城开发商公司助理总经理谭总接受记者电话采访，表示这个事情已经处理完了，对于业主正准备进入起诉阶段的情况显得束手无策，并说："不知道业主到底是怎么想的。"

    谭总就初始规划和变更原因进行了解释，原规划中确实存在一所九年一贯制学校，在一期宣传时也做了规划，目前建成了学校的硬件，开发商并未违约，学校的规划是没有变更的，只是教委引进、开办什么学校与开发商已没有关系。 他表示，开发商不可能再建一所新小学，教委引进的黄冈中学也可以开设小学部，他们正在帮助业主协调。

    据开发商了解，现在需要上小学的业主子女只有14名，黄冈中学也不可能为了14名业主开设小学部，只能协调教委，将业主子女安排在周边田华小学入学，可能业主觉得不是黄冈这样的名校，还是不满意，如果是因为这个原因业主还要进行起诉，开发商真的没有办法。

    市规委审批后的规划图中明确写了有一所九年一贯制学校。开发商是把这一点加入宣传册，但没有宣传一定是引进黄冈小学这样的名校，这个是谁也不能保证的，这也不能算欺骗业主。

    而同样遭遇"官司门"事件的中海地产和首创地产，截止记者发稿时，并未对业主投诉的情况做出任何解释和回应。

    粗放困局

    业主"扎堆"起诉开发商的现象不是偶然，昭示着中国房地产快速发展的背后必然隐藏着更多的隐患，这只是一次集中的表现而已。随着房地产行业的规范，消费者理性化、维权意识的提高，房企与消费者的这种矛盾还会不断加剧，这是值得房地产企业认真反思的问题。

    中国社科院易宪容博士，了解了京城房产名企屡遭投诉的情况后分析：中国房地产发展速度过快，不仅仅是会导致开发商后期配套、服务、管理跟不上，现在出现的这些问题都是开发商在售房前期应该考虑的问题，很明显是开发商没有做好前期工作，比如向消费者承诺九年一贯制学校、会所等，最后又没有兑现；比如一房二卖，比如装修粗糙，这些都是房地产开发商在售房前期就没解决好的问题，虚假宣传是一种违法行为、一房二卖也是一种违法行为，装修粗糙，价高质低、以次充好，这都是一种欺诈消费者的行为，这些现象说明中国房地产的发展还存在着很多不规范的地方，开发商如果不把这些问题妥善处理好，政府、法律部门不对房企进行约束、限制，将会有更多的法律问题、社会问题出现。

    一位不愿透露姓名的行业专家指出，随着中国房地产市场日趋成熟，中国房地产开发投资企业正面临着越来越激烈的市场竞争，政府和行业管理者同样面对着复杂多变的局面，面对行业的日趋规范、市场的日益成熟和客户理性化的程度提高，并伴随着国际金融危机的大局势，给开发商带来了众多机会同时，也带来了巨大的竞争压力，房地产企业要如何迎接这样的挑战，如何构建企业的核心竞争力，以确保长期跻身于著名房企的前列？

    房地产经营者和行业管理者运用科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作模式，在管理理念上，适应市场经济要求、完成营销任务的同时，克服房企长期存在的粗放管理，要求企业由传统的粗放管理转为精细化管理，由松散管理转为集束管理,由单纯的目标管理转为全过程监控、精细化管理。只有企业的各项管理工作有效结合，相互促进，共同提升，才能避免房企违规、违法的现象频发。

    清华大学实战型房地产企业家项目主任罗波认为，房地产基本都是项目制管理，因此对房企的管理水平实际上要求较低。发生这些现象的主要本源不是管理问题，而是房地产企业过多的追求利润所衍生的问题。

    房地产目前经过高速发展后，现在已经到达非产品阶段，客户以前对于房子的要求是拥有感，其他要求最多就是看看户型，但是现在业主的心态已经转变，要求更高，更注重生活的品质和房子的质量，包括门窗的品牌，是不是名牌这些问题都会涉及到，而开发商的意识没有转变，开发商还认为自己销售中的主导，从技术、材料、管理等方面也没有太大改变，随着主流购房大军生活态度的改变，品质的要求，形成了现在业主需求和开发商的脱节，可能在某一时期会集中表现出来。

    解决这些问题的根本办法，罗主任认为，一是政府不能再放任地产业，监管不严将会导致各种恶果，比如，上海13层楼的倒塌，比如，近期北京名企纷纷遭到投诉，在开发商的建筑、监理、销售、配套等各个环节加强监管。第二是开发商自身需要加强社会责任意识，所有这些装修粗糙、承诺不兑现、一房二卖这些问题，都是开发商在过多的追求利润最大化的过程中才发生的问题，中国的房地产行业正处在不断发展的阶段，房地产行业必须认清市场，避免和市场需求脱节，才能不断的壮大发展。（张志鹏）