| 中海地产频曝质量危机 高利润模式遭质疑 |
| 作者：star 文章来源：新华房产 更新时间：2012-3-23 16:17:15 |
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祸不单行，仅仅在一个月前，就有媒体对中海金沙馨园一系列的房屋质量问题进行曝光，而此盘更是从2009年其就一直遭到业主投诉。
作为与万科并驾齐驱的两大房地产龙头，中海地产向来以高毛利率笑傲国内所有房地产企业。但与此同时，近年来中海却频繁曝出质量危机。精耕细作的开发模式与强大的成本控制能力，曾经是中海地产称霸武林的”核武器“，如今却成为这家央企巨子的最大隐忧？
中海限价房引发"地板门"维权
3月11日下午2：30左右，广州白云区金沙洲中海金沙馨园二期东区正门，一群业主手握签名册，举行签名维权活动。据了解，事件起因是由于中海金沙馨园采用了日前备受争议的安信地板，业主们质疑开发商在地板送检结果上涉嫌欺骗。
“我们上午也举行了签名活动，不过是在馨园一期挨家挨户地进行签名，得到了很多业主的响应和签名。”业主陈小姐告诉记者。
陈小姐是中海金沙馨园二期的业主，她和二期东区的其他业主一样，都是去年11月30日开始收楼，从购楼合同上得知其所在片区以及中海金沙馨园二期西区，一期的部分住宅使用的是安信强化复合地板。
陈小姐告诉网易房产，在媒体曝光安信地板涉嫌甲醛超标后，在业主们的追问下，中海方面才回答说地板已在2月20日送检。但当业主向开发商提出要求，对双方认同的样品进行取样，并前往双方确认的检测机构检测时，业主们却被中海地产方面强硬地拒绝。
“物管方面确实在小区贴出了地板检测的合格报告，不过是复印件，而且检测的真实性也很受怀疑。”陈小姐告诉记者，金沙馨园的业主上周也举行过签名维权活动，但未得到中海地产和物管方面的任何回应。
一位金沙馨园的业主还告诉记者，一期和二期的很多业主早就向中海物业投诉过，但他们都用‘情况已知道’来推搪，物管还跟我们说，不要说别的邻居也怎样怎样，其他人怎样不要管。”
据陈小姐介绍，3月15日下午，金沙馨园业主代表抵达中海地产广州总部谈判，但中海方面依然强硬地表示，地板再拿去检测是不可能的，只能约相关部门负责人与见业主代表面谈。
“我们业主要求开发商对可能会影响到住户身体健康、甲醛超标的安信地板进行送检及更换，同样作为上市公司，万科能公开透明地做到，为何中海无动于衷？”，一位金沙馨园的业主愤怒地告诉记者。
近年来频曝质量危机
事实上，作为中海地产在广州的唯一一个限价房项目，金沙馨园业主的投诉、维权活动自2009年第一批业主收楼至今都未曾断绝。
“我们从2010年10月份收楼，就一直受劣质变压器产生的噪音影响。因为是限价房，中海使用非广州市供电局指定的产品和采取集中电房，减低成本，业主无数次投诉中海，他们均不解决，现在我们二楼三楼十多户业主几十人天天度日如年。”中海金沙馨园A6栋二楼的一位业主便在网易房产论坛愤怒地表示。
记者从中海金沙馨园的业主Q群也了解到，中海金沙馨园业主已先后就“卫生间的洗脸盆不仅和样板房不一样，而且还没有台面”、“地下水管严重漏水”、“天花板、墙壁发泡”等各种房屋质量问题，向中海金沙馨园提出投诉，并请求媒体曝光。
此前也已有媒体对中海金沙馨园墙壁渗水滴水严重一事进行报道，事后业主虽得到了中海方面“将跟进全部维修”的答复，几日后爆裂的水管也得以换好，但对发泡的天花板和墙壁，中海物管却拒绝复原，且以“情况特殊，需层层上报给公司”为由进行推搪。
“虽然有媒体接连报道了金沙馨园的质量问题，但到现在，既没有下文也没有结果。”业主林小姐告诉记者，开发商好像很不屑业主的投诉和媒体曝光似的。
实际上，金沙馨园仅仅是中海地产近年来频现质量问题的一个缩影，位于广州市海珠区的中心大盘中海橡园国际于今年2月份收楼时也同样曝出装修质量参差，有橡园国际业主在网易房产论坛发帖称收楼时发现中海号称3000元/平米的装修质量惨不忍睹。
“从房子的木门到客厅的地砖，再从墙面到收口，到处都是裂缝。大门不是关不严，就是开不了，连锁芯都转出来，门把还生锈。客厅的地砖到处断裂，颜色也是参差不齐，空鼓极其严重，中海怎么可以出现这么严重的问题？”上述业主发帖表示。
与之相对，更引人关注的是在2010年广州“5·7”特大暴雨中，中海康城三期地下车库近400辆汽车被浸，事发后车主们在业委会的带领下一度要求中海物业站出来赔偿损失，但中海物业一直置之不理。最终法院作出一审判决，认定当晚的暴雨不可抗力，中海物管只需承担20%的责任，赔偿36位车主735444.6元，引起业主的强烈不满。
网易房产发现，近年来中海地产在全国各地多个楼盘曾曝出严重的质量问题，2010年位于济南的中海紫御东郡由于居民楼停电、装修质量较差等原因引发业主维权，位于重庆的中海北滨一号更由于质量问题于2009年被央视经济半小时曝光。
高利润模式遭质疑
作为一家早已在1992年于香港上市的房地产企业,中海地产一直与万科并称为房地产领域的两大龙头,尽管万科在2010年以破千亿销售额称霸国内,但中海却是国内首家净利润突破百亿的房地产企业，高毛利率一直笑傲国内所有房地产企业。
以最近公布的2011年年报为例，中国海外（0668.HK）实现销售额870.9亿元港元，核心利润增长至港币130.2亿元（人民币108.1亿元），毛利率高达40%。与之相对，万科（000002.sz）全年实现销售金额1215.4亿元，实现净利润96.2亿元，房地产业务结算毛利率为28.79%，较中海低近十个百分点。
长期跟踪内房股的辉立证券房地产分析师陈耕向网易房产表示，与万科等注重周转率的企业相比，中国海外更偏重于精耕细作的开发模式，它的市场定位相对较高，且主体业务集中在长三角、珠三角以及环渤海地区等经济发达地区，这些区域售价较高，所以也为中海带来高毛利率。
不仅如此，一位曾经任职于万科的业内人士告诉记者，中海强大的成本控制能力，一直是万科甚至众多后来者学习的目标。
“中海地产的成本控制相对严格，以营销费用来说，投入不足4%，部分项目营销费用比例更低至1%，而财务成本、建筑成本等也有严格控制，这才使得项目取得了更高的收益”，上述人士透露。
实际上，对于中海的高利润模式，连保利地产董事长宋广菊也不得不惊叹：中海的毛利率我都没有搞清楚，它的毛利率和利润水平已经超出了中国内地房地产的一般规律。
但随着近年来宏观调控力度的不断加强，中海的高利润模式日渐遭到挑战。一位不愿意透露姓名的房地产分析师告诉记者，目前以一线城市为主的经济发达地区基本被限购，二三线城市需求力度更大，这对于主要布局发达城市的中海势必造成影响；同时，在弱市之下，现金流比起毛利率更加重要，中海地产精耕细作的开发模式与万科的高周转率开发模式相比，有可能在调控下遇到更大的经营风险。
“在2009-2010年，中国海外在土地市场拿了不少高价地，这些项目将陆续进入市场，在如今的市场环境下，售价在走低，而成本摆在这里，中海的毛利率必然会受到影响”，陈耕表示。
以上海的长风地王为例，2009年9月，中海地产以70.06亿元击败绿城、保利等多家实力房企，拿下上海普陀区长风6B、7C地块，楼板价为22409元/平方米，成为当时的上海总价地王。有市场人士分析，由于该项目地块总价高达70.06亿元，加上建安成本、项目运营期间的费用及税金等，建成楼盘的成本价已超过3.5万元/平方米，至少卖到5万元/平方米，才有盈利空间。
但摆在眼前的事，目前整个上海5万单价以上的豪宅市场欠缺人气，中海地产或许被迫平价入市，毛利率必然受到影响。
实际上,中海也许已经感受到压力。数据显示，曾经排在自己身后的恒大地产(03333.hk)与保利地产（600048.sh）在2011年销售额已经超越了中海，其依赖的正是高周转型开发模式以及大量布局二三线城市。
“在未来的一个时期内，房价继续上涨几乎不可能，而前期拿下的土地成本却水涨船高，中海要保持毛利率只能通过压缩财务成本与建筑成本，在这样的情况下，中海的产品质量也许还会迎来挑战“，上述分析师表示，如果中海不能还好地解决好质量问题，对其品牌必然会造成影响，那么未来的发展将面临更大的不确定性。
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