解困房

继悄无声息地把限价线上调到6950元/平方米后，中山市国土资源局再次静悄悄地停止受理“划拨”土地性质住房变更为“出让”土地性质住房的申请，这意味着，所有还没有变更土地性质的房改房、自建房、福利房、解困房等，统统不能进入二手市场上交易。

据中介行透露，这一政策已于2月17日开始执行。但什么时候结束？房地产交易所的工作人员表示“要等通知”。

买家下了定却无法备案

林先生(化名)在中山一家事业单位工作，十多年前，单位分配给他一套位于东区某小区的房改房。由于有换房打算，过完年后，林先生到中介行挂牌，打算将这套房改房出手。

从去年开始，超过15年的二手房无法从银行获得贷款，但仍可一次性付款购买。与周边的一手房相比，林先生的房子售价较低，小区配套及交通环境也不错，因而有意向的购房者不少。很快，王先生(化名)一家与中介人员上门看过房子后，就当场下了5万元定金。

2月15日下午，负责帮林先生和王先生办理交易的中介人员小余发现，由于这套房改房的土地证上的土地出让方式写有“划拨”字样，按照惯例，需要缴纳几千元，将其更改为“出让”方可备案。当时正好林先生有事在忙，遂约定随后再谈。

2月17日下午，小余了解到：国土局停止了“划拨”性质住房变更为“出让”性质住房。这意味着，林先生的房子将无法进行交易。得知这一消息后，林先生去到中山市国土资源局咨询窗口工作人员，证实了小余的说法。“我怎么就这么‘好彩’呢！”林先生后悔不已，但已经迟了。

集体自建房交易遭搁置

据了解，目前中山城区内“划拨”性质住房以柏苑、竹苑、夏洋居等小区为主。而部分镇区因为自建房较多，受到该政策的影响也较大。本周，南都记者走访了东区及西区的中介门店，发现这一个月以来，像林先生这样的个案并不少。

3月19日，在西区的长宏地产富华道分店，5个从业人员正在对着电脑筛选房源。“上个月中旬，我们去网上备案的时候，才发现这类房源无法备案，试了几次未果后，致电国土局才知道已经停止变更。”门店营业经理何志方向记者表示，到目前为止，国土资源局仍没有正式的文书下发，但是交易就这样无声无息地被停止了。

“我们有三张单，都是过百万的大单，就是因为这样而吹了。”业务员小罗告诉记者，受到影响的是西区一些集体自建房，土地出让性质无一不是“划拨”，往年可以通过补钱来改变性质，现在国土局暂停了申请。“政府部门这样一弄，害苦了我们，也让那些急于用钱的业主着急，但也没办法。”

中山科威不动产代理有限公司市场发展部经理李文彪也透露了一个例子，在柏苑新村，一位购房者也是由于他所挑选的房屋属于福利房、土地出让性质没有及时转为“出让”而没办法买房。“单子据业务员说是暂时搁置，看未来能否顺利交易。”

李文彪透露，就公司内部数据来看，受该政策影响的区域主要集中在火炬区，“张家边一带有不少的自建房和房改房，其中解困房、房改房检查较为严格，我们已经通知属下分行的员工，尽量少接这类的单子，在购房者咨询这类项目时也会对不能变更土地性质的情况如实相告。”

声音

解困房、安居房、集体自建房等这类带有明显的保障性质住房现在肯定不能交易。而像单位配给的福利房，则应该考虑放宽限制给予备案。这种政策更多的是临时性质，未来不排除松绑的可能。

———满堂红中山分公司总经理助理陈晓华

提醒

以下房产不能买卖了

回迁房、安居房、房改房

房改房是指享受国家房改优惠政策的住宅，即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。而回迁房及安居房则是由于三旧改造等原因来补偿原居民的房屋。三者的土地证从开始均为“划拨”性质，如需上市，则需要按照国家规定补齐出让金。曾经在广州、北京等地，有中介私自将没有房产证、土地证的回迁房以赠与的方式出售，导致买家权利受损的情况出现。

自建房

自建房分两种，传统上人们一般认为自建房的土地性质是集体用地，但实际上有少量自建房的土地为私人出让，前者受国家法律保护，并无法转让，也无法申请通过补缴出让金来变更土地出让方式，后者则能申请变更。若村、社集体欲要转让土地，则必须走土地拍卖途径，将集体土地变成国有土地，再补缴出让金来达到转让的目的。

解困房

解困房是保障房的一种，根据目前国家的相关规定，解困房在申请后五年内不得上市，5年后则能通过补缴出让金的方式申请变更土地证性质。而中山的管理更为严格，解困房最近入市买卖的可能性非常低。

回应

国土局：松绑时间未定

目前全国各地对于划拨用地及房改房等特殊住房的变更与国家规定的并无太大变化，除了集体用地及部分特殊用地外，均能通过补缴出让金的方式更改土地性质，从而让该类住房或土地上市。

对于急于卖房的业主来说，停止变更土地出让性质意味着他们的房子无法到市场上交易。3月19日，南都记者就此事致电中山市房地产交易所，接电话的工作人员表示，现时不能受理“划拨”性质住房转“出让”性质住房的申请。

至于何时才能开放，她说：“要等国土资源局那边新的政策出台才知道，至于怎么知道就随后再拨打电话咨询吧。”

土地性质的两种形式：划拨和出让

房地产开发土地的取得方式主要有出让与划拨两种。

“划拨”是用地单位经政府部门批准，无偿或部分安置、补偿后取得国有土地使用权的方法。划拨土地没有使用期限的限制，但政府能根据情况依法收回划拨土地使用权。以划拨方式取得土地进行房地产开发，大多是为了解决城市中低收入家庭住房及改善城市居民居住条件而设立的开发项目，比如经济适用房。

划拨土地上建设的项目，在根据合法程序取得相应手续的情况下，也可以办理房产证。购房者再次上市交易时，可以向相关部门交纳土地出让金，从而实现转换，并完成过户。如果是开发商将土地由划拨变为出让，需要向管理部门申请，得到审批之后，方可转变。

“出让”是开发商向国家交纳一定费用后取得一定年限国有土地使用权的方式，通过出让方式取得土地，依法与政府部门签订了出让合同，合同中就土地用途、使用土地的始、终时间都做了详细的约定。出让土地使用权的最高年限是：住宅用地70年，商业40年等。在出让土地使用到期后，业主如不重新与政府签订合同、补交土地出让金，土地使用权将依法收归国有。

影响

交易量小对中介冲击不明显

南都记者在采访中了解到，由于划拨类住房交投不算活跃，目前还没有对中介行造成明显冲击。

满堂红富华分店业务员小陈告诉南都记者，该门店这类房屋占比例不足1成，“我记得是2月17日停止备案的，幸好那时这种单子我们基本都备案了。”该公司体育路分店的客户经理李建平也表示，“划拨”性质住房在东区占比较少：“一个月交易最多不超过5宗。”他表示，目前门店的交易更多以二手商品房为主。

而大地物业体育路门店一位高级置业顾问也告诉记者，该公司往年划拨类房源成交预计不到1成的比例，有时甚至一个月没有成交也很正常，因此并不担心。