成交量有“回暖”迹象

   “45—69㎡，‘大人物的小户型’。赠送三年宽带、三年家政服务，预约既有机会获得香港游。 ”日前，合肥新站区一楼盘将新推盘目标锁定为以中小户型为主的刚需项目。 “24平方米，有多大”，某全国知名房企在合肥推出“甲壳虫”公寓，其针对刚需的广告及微博促销方式近期也赚足了眼球。

    放眼望去，眼下合肥楼市的广告语中，“首付垫资”、“国企实力”、“低总价、高性价比”等精准营销牌刺激不断。

    3月18日，记者跟随一看房团参观在售楼盘。随机采访得知，看房团成员几乎都是首次购房或首次想改善住房的刚需。在蒙城北路与金梅大道交口一售楼部，“这回开盘的大多是八九十平方米左右的中小户型。”该楼盘销售人员表示，折后均价每平方米4500元。“87平方米，总价395766元，首付需12万。”在看房现场就付定金的小张拿着已签好的购房意向书坦言：“这个均价和首付还能承受，而且楼盘位置离工作单位不远。对我这样的刚需来讲，还是挺有吸引力的。”

    房企“以价换量”多促销、银行年后房贷放松、近期利率调至基准……在历经了元旦、春节等成交低点后，合肥各区域楼市整体成交量以及客户来访量均有较大幅度的回升，沉寂多时的刚性需求正一定程度悄然释放。

    据合房网统计数据显示：今年1月份，合肥商品住宅成交量为1807套，2月份为3231套；3月以来，截至20日，全市成交量已达4135套。其中，3月20日当天单日成交量达306套，创今年单日住宅成交最高值。

   房企资金压力“有增无减”

   “目前只能定调为短期性回暖、刚需部分释放。 ”房地产业内人士吴昊表示。

    有数据表明，我省房企库存压力正在加大。3月21日，安徽省统计局公布的去年我省房地产调查报告显示，去年全省四成新建房未卖掉，截至年底，全省商品房待售面积605万平方米，比上年增长16%，增速比上年上升10个百分点，其中，住宅待售面积395.7万平方米，增长33.5%。

    报告认为，“受宏观调控持续影响，预计今年房地产投资增速将继续减慢，商品房销售也将持续走低。 ”我省保障性安居工程正强力推进，大量竣工的保障房也将分流部分购房需求。在库存压力增加同时，企业资金链正经受重大考验。

   “若以2011年全省单位面积销售额4765元/平方米计算，全省的待售面积所占用的资金接近300亿元。企业待售面积增加导致资金沉淀，给企业后续开发带来较大资金问题。 ”数据显示，2011年全省房地产开发企业到位资金3149.5亿元，增长10%，增速比上年回落16.6个百分点；资金保障度(当年到位资金与完成投资的比例)由上半年的1.43∶1回落到全年的1.21∶1，企业资金链呈现明显的趋紧态势。银行对于房地产信贷持续收紧，房企并没有多少资金“救兵”可以利用。

    记者了解到，目前我省中小房地产开发企业加大“内部融资”已经比较普遍，即高于银行利率向员工借钱，有的企业甚至同时在外借高利贷。法律界人士提醒说，企业向员工“借钱”，已涉嫌非法集资；高额利息能否兑现暂且不论，如果企业资金链断链，员工很可能“血本无归”。

   价格下降“还不实在”

    面对高库存量与资金紧张并存的局面，开发商降价销售已经成为共识。“一些龙头房企如万科已经采用‘全员营销’模式，即从项目经理到一线售楼员工，不管在什么职位，都要想方设法卖房子。”吴昊说，在中央多次强调严格房地产市场调控的情况下，今年房企的发展策略仍以“防守”和“过冬”为主，如缩减拿地规模和新开工量，同时采取合理定价、积极促销等方法加速“变现”。“龙头房企都如此，何况中小企业。”

    不过，对于目前的市场降价情况，刚需群体感觉还是“雷声大，雨点小”，大部分交通、学区配套好点的或是主城区的房价实质上并未下降，房价下调最明显的多是郊区或配套不齐、交通不便位置的楼盘，特价房多在户型、位置和配套等方面可能存在瑕疵。

   “房价下降还不实在，‘特价房’并非真正‘特价’。”在跟随看房团一天看完7个楼盘后，准备买婚房的李宝庆失望地表示，将继续观望，直到出现合理的价格和满意的房源。

    中国人民银行近日发布的《2012年第一季度储户问卷调查报告》显示，居民购房意愿降至1999年以来同期最低，有68%的家庭仍认为房价过高，只有14%的家庭考虑在下个季度买房。这意味着，房价还需要进一步回落，购房者才会大力出手。省统计局专家认为，总体上，我省房地产市场已由卖方市场转向买方市场。

    虽然目前开发商对于直接降价比较谨慎，但企业竞争将更加激烈。在市场环境严峻的考验下，那些资质等级较高、管理较好、实力较强的开发企业将在市场竞争中胜出，一些弱小企业将被逐步淘汰出局，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化的趋势将进一步呈现。(记者吴量亮)