| 说中国楼市走向成熟为时尚早 |
| 作者：star 文章来源：中国经济导报 更新时间：2009-7-18 10:53:44 |
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牧 歌
近期，全国很多城市都出现了一手房和二手房倒挂的现象。2008年也曾出现过同样的情况。据此有些专家认为：这是中国楼市走向成熟的标志。中国的楼市真的成熟了吗？
像北京这样的大城市，土地供应肯定是越来越少，内环的就少之又少，当大家还是选择在城内居住时，一手房的供应量肯定也就越来越少，随之二手房的需求量就会上涨，而且二手房的交易量迟早会超过一手房。美国的二手房与一手房销售比是6?1，香港的是4.5?1，如果说这些国家和地区的楼市是成熟的，而且已经成熟很多年了，那么中国才刚刚出现二手房交易量超过一手房，就可以说我们的楼市成熟了么？成熟的楼市难道就不会出现问题了么？
问题的关键在于立足中国楼市的实际，大家知道，中国已经走过了30年的市场经济发展的历史，我们也不可否认这30年我们取得了巨大的成就，如果按中国的老话讲，三十而立，一个人年过30便标志着成熟，或者至少表明他应该成熟了，但中国楼市真正走向市场才十几年，笔者认为，她并没有真正地成熟，但她确实应该走向成熟了。
楼市成熟的标准有哪些？宏观方面，政府与房地产开发应是一个什么样的状态？政府制度的相关政策、法律、法规如何？在特殊时期，比如应对国内需求不足时，政府是该“救市”还是任其发展？从房地产相关从业人员的素质看，是不是形成了一个业务水平高、责任感强的建筑师、开发商的群体？
以新加坡为例，据新加坡建屋发展局提供的数据，目前81%的新加坡公民居住在由政府设计、建造、分配的“组屋”里，而其中95%以上的人购买了组屋（其余为租赁居住）。可以说，新加坡是世界上唯一一个实现了“居者有其屋”的国家，而新加坡的公共住屋制度，也已经超越了“解困房”、“福利房”之类的社会救济手段，成为新加坡的一项基本国策。经过约50年的发展，新加坡的公共住屋制度已经成熟。
95%的人拥有了房产，这样的楼市肯定是成熟。这样的楼市具备哪些要素呢？首先是政府，一定要有决心，有毅力，长期把“居者有其屋”的政策执行下去。新加坡从1965年建国之初，政府宣布“居者有其屋”政策，经过40多年的发展，现在已经有95%的居民购买了房产。其次，合理的定价，新加坡政府认为，只要房贷占家庭总收入的30%以下就算合理，事实上现在新加坡居民还贷的比例在20%上，组屋的价格一般是私人公寓的两到三成。再次相关的法律法规《建屋发展局法令》，规定了建屋发展局的职责，它可以行使的权力，包括什么样的人可以买组屋，购买组屋的人需要遵守哪些规定。另外一部非常重要的法律就是《土地征用法令》，在新加坡，土地的归属权是政府。政府如果需要征用土地，可以强制执行，在原土地上的居民是无法反对的。他们仅仅可以就补偿的额度提出意见甚至上诉。第四，有一个业务水平高、责任感强的建筑师和开发商的群体。长期以来，不管是新加坡本土成长起来的建筑师和开发商也好，还是从国外引进来的也好，他们都是业务水平高、责任感强的一个群体。最后，公积金制度。新加坡于1955年7月创办中央公积金制度，并成立了中央公积金局（法定机构），统一管理和使用公积金储蓄。据新加坡居民处介绍，新加坡公民的中央公积金缴纳额度非常高，个人基本工资的20%都用来缴纳公积金，雇主支付14.5%。也就是说，每个月，收入的34.5%被存入公积金户头。
相比之下，中国楼市的现状如何呢？最近吵得热热闹闹的“楼脆脆”事件，虽然不是中国楼市的代表，但也至少说明了中国楼市存在的问题还是不少的。开发商就更不用说了，“5.12大地震”中的“捐款门”事件反应的就是开发商社会责任感不强的问题。再一个，从目前我国二手房交易市场看还存在信息不对称的问题。
从长远看，我国房地产市场迟早会走向成熟，但这个过程可能是很漫长的，甚至是痛苦的，二手房交易量超过了一手房就说楼市成熟了，还为时尚早。
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