近日，记者从成都市工商局格式条款评审委员会获悉，在对商品房买卖中具有重大争议的格式条款进行集中点评审议后，评审会最终形成商品房买卖12条“霸王条款”专家评审意见，现向社会披露。
成都市工商局格式条款评审委员会成立于今年2月底，是成都首个专门点评审议格式条款的评审委员会，评审委员由市工商局、房管局等行政主管部门、司法机关、大专院校、有关社会团体和行业组织、律师事务所等组成。评审会提醒广大消费者，在购买商品房的过程中，一旦发现这些“霸王条款”，可以通过12315举报电话向工商局等行政主管部门举报。相关部门将根据评审意见以及具体情况，结合整体合同条款内容进行判断、甄别，若最终认定为“霸王条款”，将依法严格查处。
同时，记者了解到，含有房屋买卖、房屋中介、物业服务合同格式条款的合同文本应当在首次使用30日前报所在地县级以上工商行政管理部门备案；应当备案而未备案或者未按要求修改备案的，工商部门将依据《四川省合同监督条例》第45条之规定，责令其限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下的罚款。
商品房买卖 提防12条“霸王条款”
霸王条款一：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”
专家点评：《合同法》第15条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第3条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。
霸王条款二：“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。”或者“甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有最终解释权。”
专家点评：根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。
霸王条款三：“本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。”或者“乙方须在本协议签定之日起，XX日内到“XXXXX”售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其它相关文件；若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。”
专家点评：此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》第22条及最高法《解释》第4条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。
霸王条款四：“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”或者“出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面，用以标注本项目开放商名称、小区名称等，而不需要征得买受人的同意。”
专家点评：此条款侵害了业主权利。《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《成都市物业管理条例》第49条规定：通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
霸王条款五：“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。”
专家点评：此条款违反了《物权法》第73、74条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。此外，《合同违法行为监督处理办法》第11条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。
霸王条款六：“因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”或者“政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电、高考、创卫等）导致工程施工期延长的，出卖人房屋交付时间相应顺延并免予承担逾期交房的违约责任。”
专家点评：《商品房销售管理办法》第30条规定：未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。
霸王条款七：“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。”
专家点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了合同法的公平原则，且排除了消费者变更或解除合同的权利。
霸王条款八：“买受人违约或解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金;出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。”
专家点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了《合同法》的公平原则及《消费者权益保护法》第10条消费者享有公平交易的权利。
霸王条款九：“买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。”
专家点评：出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，出卖人就应该履行《商品房买卖合同》，在规定时间内交钥匙;而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立的另外一个合同关系，违反了《消费者权益保护法》第9条中“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。
霸王条款十：“买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。”
专家点评：“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，如因房屋质量不合格，根据《商品房销售管理办法》规定，买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了《消费者权益保护法》第11条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”
霸王条款十一：“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费，或者有的合同约定出卖人可以解除合同。”
专家点评：此条款加重了消费者责任，违反了《合同法》第四十条规定。根据《合同违法行为监督处理办法》第10条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者依照法律法规不应承担的责任。
霸王条款十二：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决。1、提交 X 仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”
专家点评：依据《仲裁法》第2条、《合同法》第128条、《消费者权益保护法》第34条和《民事诉讼法》第13条，当事人双方可以选择通过仲裁方式解决纠纷，也可以通过民事诉讼的方式解决。此条款开发商通过事先固化选项，擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解决方式的权利，违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等相关法律法规中关于公平、自愿的原则，违反了《四川省合同监督条例》第20条之规定。此类条款在《商品房买卖合同》中有关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款时，出现的情形较多，开发商往往会在合同中通过印刷体对可选项进行事先选择固化，并对其他消费者可与开发商进行协商选择的条款用“X”予以固化，违背了《合同法》公平、自由的原则，排除了消费者的自由选择权。
