近日，北京住建委对外发布信息显示，住建委对全市新建商品住房库存进行了全面清理，将长期以来积累形成的3.3万套无效房源做了清除，北京房地产交易管理网对外公示的可售住房由12.4万套调整为9.1万套，其中可售期房6.7万套，可售现房2.4万套。

　　上周末，北京市住建委对商品房存量的重复数据进行了集中清理，据了解，在去掉无效以及重复登记的商品房存量后，北京可售期房存量约为套，与清理前相差20%，清理掉套，现房存量约23964套，与清理前相差约40%，清理掉套。当前北京商品房整体存量在经过清理之后，仅有约91156套，实际市场存量与之前旧有数据相差约27%。

　　尽管系统清减后，北京存量房比重出现明显下降，但面对这一意外“利好”业界观点似乎也众说不一，尽管有人认为27%的库存房降低将为盘活楼市产生积极影响，但更多的业内人士则认为，此次数据的清理依然很难对楼市产生促进性根本影响，房企存在的压力并不会因此而明显减轻。针对时下热议话题，北京青年报《广厦时代》展开深入调查。

　　事件追踪

　　北京清减无效存量房近三成 可售住房房源信息将动态更新

　　“无效库存不仅干扰居民家庭在购房选房时获得准确信息，也不利于形成对北京实际可售房源及住房真实供求状况的准确判断，影响市场预期。”市住建委相关负责人表示，近日市住建委对全市住房库存按项目进行了逐条筛查、清理，共有3.3万套房源经查实为无效库存，自即日起被清除。

　　近日，北京住建委对外发布信息显示，住建委对全市新建商品住房库存进行了全面清理，将长期以来积累形成的3.3万套无效房源做了清除，北京房地产交易管理网对外公示的可售住房由12.4万套、1589.8万平方米，分别调整为9.1万套、1085.1万平方米，其中可售期房6.7万套、778.6万平方米，可售现房2.4万套、306.5万平方米。

　　住建委负责人同时表示，从上周末开始，北京建设网公示的全市可售住房库存房源信息，将根据新增供应及销售情况，实时动态更新。

　　无效库存多为期房现房重复计算

　　事实上，商品房库存是表现楼市的一项重要数据，此前有信息称，北京商品房库存持续突破12万套、近13万套。市住建委相关负责人介绍，此前北京的住房库存中积累了一定的无效房源。近年来，北京逐步实现新建商品房期房、现房及二手房的网上签约。但由于采取分步开发建设的方式，房地产交易权属管理系统在衔接过程中产生了一些无效的库存数据。如部分实际已售房屋在系统中未及时核销，以及期房转现房后未核销而重复计算等。此外，也有少量库存，虽未售，但开发企业实际已自用或出租，或被查封、被抵押等。

　　“北京商品房无效库存中，最多的是期房和现房的重复计算。简单说，就是在期房时没有卖出去，后来房子建好了，成为了现房，再次被计了一次，而期房计入的那次并没有取消。”相关专业人士介绍。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，库存房基数降低表面上看似乎整个房企压力都减弱了很多，但实际上，此次数据清理掉的是在期房转现房过程中由于重复积压偏误形成的无效存量，并不会对市场实际有任何明显影响。此次清理的无效存量中，现房是重点，在最新统计的实际存量数据中，期房的占比由之前的65%上涨到74%，也就是说清理后的数据更反映出期房市场的真实压力。房企存在的压力并不会有任何的增加与减弱。另外，对于买房人来讲，不必有任何担心，当前市场已不再是数据表面引领趋势的时期，限购、贷款政策，以及消费者自己理智的购房态度才是市场的主导。

　　刨根问底

　　楼市库存压力依然巨大 房价仍然存在下降预期

　　链家地产副总裁林倩则认为，此次市住建委正式公布了库存量，首次用政府权威发布的数据表明了北京商品房库存压力巨大。“去年一整年，北京新房一共才卖出了5.8万套。即便相对于9万套这个数字，压力也是很大的。”

　　她说，去年和前年是开发商拿地的高峰期，虽然由于市场不好，今年一季度开发商推盘谨慎，仅入市了5000多套，但开发商不可能一直“捂着”，因此二、三、四季度肯定会有大规模新盘推出。商品房的房源继续增加，开发商的库存压力也会继续增大。而且今年开发商的资金压力并没有改观，因此如果想卖房子，就必须降低价格。“而且从我们的监测看，所谓节后出现的‘小阳春’，目前也正在减退，各个门店的成交量也在下降。”林倩认为。

　　9万套的库存中，针对刚需的90平方米以下户型仍占多数，地域上看，朝阳、通州、大兴等区县的库存房源较多。“今年北京会有4万套保障房配租配售，保障房针对的就是刚需人群，会形成可观的供应量，这将对商品房库存的刚需户型也有很大压力。因此预计90平方米以下的商品房今年仍然有价格下调的空间。”专家说。

　　楼市观察

　　价跌量升3月成交显著回暖 以价换量促开发商加快甩货

　　春节之后，在房企的大力促销和部分刚需的共同作用下，3月北京的楼市成交量有一定回暖，而住宅均价较去年同期下滑14%，出现价跌量升的局面。

　　根据北京住建委网站数据显示，截至3月28日，北京新建住宅签约套数为6904套，其中剔除保障房成交量5998套，预计在剩余三个工作日的情况下，3月全月北京新建住宅签约量有望达到8000套，环比2月份的5514套增长45.09%，同比去年3月份的5743套增长39.30%，但仍不及2010年同期的10103套。

　　而截至3月份，北京的住宅均价为18750元每平方米，相比2011年一季度的21788元每平方米下调了14%，均价也已经连续三个月徘徊在1.8万左右。

　　对此，有分析人士认为，成交量的复苏使得目前市场已经逐渐出现底部特征，降价项目在目前的价格段已经换来成交量，因此已经降价的项目再度下调售价的可能性不大。在政策底部已经出现的情况下，部分刚需盘已经出现了相对高的性价比，刚需购房者已经可以考虑入市。

　　链家地产副总裁林倩认为，房企当前明显的存货压力仍然存在，当前在整体市场成交低签约的情况之下，或将加速开发商调价的步伐。2012年一季度商品住宅价格基本未定，近八周以来成交均价环比变化幅度不超过5%，大部分成交集中于降价项目，未来排除成交结构造成的价格波动外，大量项目跟进降价会使价格延续下调的趋势。

　　郊区库存房占据绝对比重 9.1万套房仍需一年半消化

　　从目前库存情况来看，5-6环之间的库存占据全市的绝对主力，占比达到了51.36%，在调整之前这一比例为48%左右。库存基本与成交情况匹配，以2011年全年的成交情况看，5-6环成交占全市成交比例为55.2%，6环以外的成交占比则为18.6%。

　　统计还显示，目前市场库存的大户型比较多，3居以上户型占比达到了53.9%，成交占比则不足五成。因此大户型项目很可能继续降价以换取成交量。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，在2010年，当年新开期房的签约率在60%以上，2011年新开项目的累计签约率只有40%左右。在长期严厉调控政策下，成交市场低迷，项目去库存化率低，即使存量数据大幅减少到9.1万套，但按月均5000套的消化水平计算，9.1万套库存消化周期也有一年半。其中库存消耗比最大的几个区域分别为通州、顺义、丰台、房山，而目前北京大幅降价的项目也基本集中在这几个区域。

　　“由于目前楼市整体萧条，且成交持续低迷的主要原因还在于限购门槛及担心房价进一步下跌的观望心态普遍存在，因此即便存量房基数有相当比例的下降，但还不足以对促进购买形成强烈刺激。”专家表示。

　　业内人士普遍认为，从目前整体市场来看，房企当前的存货压力仍明显存在，北京楼市依然存在继续降价的空间，在整体市场成交低签约的情况之下，开发商或将加速调价的步伐，而之前未降价项目可能在二季度迎来一次补跌过程。