3月以来，北京、杭州等一二线城市楼市成交量大幅攀升，迎来本轮调控以来难得的“暖春”，楼市“回暖”之势显现。但分析人士指出，此番楼市成交大幅攀升，是楼市深度“以价换量”引致“刚需”发力的结果，并非楼市“回暖”的征兆。在全国楼市调控政策依旧从紧的背景下，楼市“以价换量”、低量低价仍将持续，后市降价求量仍是基调。

   部分城市楼市成交迎来“暖春”

    随着3月31日杭州主城区的楼市成交量定格在226套，杭州楼市交出了成交“井喷”的月度数据。据杭州透明售房网统计，3月份，杭州主城区共成交4319套房源，创近15个月以来的最高成交量。

    纵观整个一季度，杭州楼市如同由冬入春的季节变换一样：1月楼市冰冻；2月多个楼盘加入“价格战”，楼市成交开始复苏；3月成交“井喷”，杭州楼市迎来“暖春”。一季度，杭州主城区共成交6395套房源，其中，住宅成交5014套，占总成交量的78.4%。从个盘看，杭州楼市成交回升明显。杭州滨江房产开发的“曙光之城”三度以超低价开盘，3月中旬一周大销近500套，售楼大厅里人头攒动、热闹非凡。同“曙光之城”一样，随着价格逐渐走低，杭州多个楼盘成交率达到本轮限购以来的峰值，“日光盘”再次重现。

    据记者了解，3月份北京、上海、广州、南京等地楼市成交也逐渐上扬。据北京中原地产统计，3月北京新建住宅签约超8000套，环比2月上涨近50%；南京市网上房地产统计数据显示，南京3月份商品住宅共成交6696套，环比2月大涨90%以上。

   深度“以价换量”引致“刚需”发力

    尽管楼市突现一波“回暖”行情，但楼市量低价低的基本面没有反转。探究此番楼市成交上扬行情，“以价换量”不断深入引发“刚需”发力是楼市成交现“暖春”的主因。

    杭州房产业内人士程伟明指出，过完年后，杭州楼市各板块相继降价，走量压力逼迫同板块楼盘“赤膊厮杀”，成交均价被大幅拉低，不少楼盘降到了“地板价”，“‘以价换量’已经是实打实、真刀真枪了。”他说。

    为了配合“以价换量”，部分开发商打出了“存抵”牌，大幅降价再加“存就抵”让一些购房者难挡“诱惑”。

    另一方面，自去年3月限购、限贷以来，“刚需族”经过一年压抑，购房需求释放。程伟明表示，一些楼盘经过大幅降价契合了“刚需族”的心理价位，所以在双方合意的时间节点，许多“刚需族”顺势出手，推高楼市成交量。

    记者在杭州多个楼盘采访发现，随着开发商降价求量策略的深入，“刚需”成为最大的受益者。在一家4S店上班的朱妙娣表示：“房价确实有所下降，我主要看的是90平方米左右、总价约100万元的户型，这种房源逐渐在增多，上次错过了一个城北的促销楼盘，现在正在看其他楼盘，遇到合适的就准备买了。”

    值得注意的是，近期银行房贷利率出现松动，首套房贷利率纷纷调至基准利率以下，二套房贷利率也出现了回调。在杭州，包括四大行在内的多家银行执行的贷款定价政策，根据客户信用不同，最低可以打到九折。除了贷款利率降低外，银行的贷款手续和贷款步骤也大为简化，办理房贷更加容易。

    调控未“松绑”降价仍是基调

     记者采访了解到，一些开发商和专家都认为，3月杭州楼市成交“井喷”的态势不可持续，全国部分城市楼市“回暖”的基础也不牢固。“在楼市调控依旧从紧的大背景下，楼市仍会回到成交低迷的胶着状态。”程伟明说。

    曹旭东认为，目前楼市维持“以价换量”的态势没有变。“预计今年绝大部分时间，都会维持这一态势，调控政策不松，房价会持续走低。”曹旭东说。

    程伟明表示，此轮楼市成交回升主要是刚需拉动的，楼市调控政策仍旧从紧，投资性、投机性需求虽然旺盛，但是无法“入场”，因此，在刚需逐渐被消化后，楼市成交仍将回到低位。

    同时，开发商“以价换量”范围将扩大，但下降幅度可能放缓，这也会使成交回落。业内人士分析认为，随着“以价换量”收到成效，越来越多的开发商将加入这一行列，同时，考虑到拿地成本，开发商降价幅度可能会慢慢收窄。

    据了解，4月份，杭州仍将有20多个楼盘开盘。分析人士指出，开发商走量压力仍旧，4月的杭州楼市很可能延续下跌式“回暖”。而在“价格战”频现、刚需被逐渐消化的情况下，买卖双方仍将展开“博弈”，楼市可能复归僵持。

    曹旭东表示，当前楼市调控总基调没有变，虽然部分城市成交略有好转，但整体成交量仍处在较低位置。考虑到许多开发商即将迎来新一轮还贷高峰，“现金为王”、高周转越来越成为开发商的共识，在此背景下，降价求量仍是楼市的基调。