近期关于地产的消息不断，先是杭州房企由于资金链断裂申请破产，紧接着市场又传出多城市商业银行重启贷款利率9折甚至8.5折优惠。在这些消息的背后，房地产市场的融资链问题开始浮出水面。4月11日腾讯房产独家采访普乐门连锁白领公寓投资创始合伙人及CEO王戈宏先生，讲述楼市转型期下，房地产市场的融资之路。
普乐门连锁白领公寓投资创始合伙人及CEO王戈宏先生
细分房地产市场 走模式科学、结构科学之路
主持人：有人说目前调控调的不是房价，而是一次新的游戏规则的建立。在这场洗牌过程中有多少开发商出局了呢？
王戈宏：楼市现在正经历一个转型期，中国房地产经过30多年的发展，到了需要讨论科学发展的阶段了。科学发展分两个部分：第一部分是一种模式科学，中国地产从以前的草莽发展，靠资源型、粗放型、机会型，靠这种像关系等等来发展起来。到了现在的话，我们讨论比较多的，因为调控导致了开发商没有资金了，于是我们开始讨论它的金融属性了。第二点，现在房地产越来越细分市场，开发商在研究如何把产品打造成一个消费产品，而不是单做房地产项目而已。第三，考虑到更加专业的市场，房地产必须要做的更加专业。
第二个是要结构科学，中国的结构化产品工艺不够丰富，在海外，房地产是保障房、商品房，租赁市场三分天下。只有这三大市场并行的时候，楼市整体价格、整个市场需求才会成熟。所以说房价的调节当模式科学之后，当产品结构科学之后，其实房价就不用调节，自然会随着市场，随着需求变成一种自然调节。这个是中国现在地产面临最重要的话题，不光是房价，不光是讨论缺不缺钱的问题，而是讨论如何面临新时代发展的问题，这是一个最重要的时代。所以模式科学、结构科学将是中国房地产科学发展最重要需要关注和思考的的问题。
主持人：现在这个市场对项目的要求越来越高了，在这个转型期，房企开发项目的重点是什么样子？
王戈宏：首先产品种类要细分，现在最大需求的人群他需要什么样的品种，我们有没有给他提供，这是第一。第二是有没有按照他们收入水平给他提供，在中国很多的房地产项目的同质化程度特别高。包括商业房产，要么全是百货，要不就是Shopping Mall、Shopping Center，其实在商业地产这一块的市场类型也非常多，酒店式商业房地产、写字楼商业房地产、公寓式商业房地产，在美国甚至监狱都是商业房地产。开发商给政府盖监狱，政府来租。而在中国，还没有一个精细化的市场制度，大家没有把房地产项目细分到为固定人群进行产品设计。
所以说我们要谈到到底应该建什么房型，这都是一个表层的东西，根本问题是项目要定位于什么样的市场。你这个土地适合于什么样的市场，你再去建什么样的房子，而不是拍着脑袋来建。做开发商不要爱上你的项目，不要去按照你的爱好盖项目，而是要为你的消费群体盖房子，哪怕你自己不喜欢，你的消费群喜欢就可以，这个概念非常重要。很多开发商带着情感去做房子，当你这个层次可能是住别墅的人，你带着情感做，你盖的楼很可能不是卖给你这群人的，是卖给收入比你低很多的人，所以开发商必须要换位思考。换位到为你的未来目标客户，为他的需求所构建一个价格、风格和户型结构，这是一个专业化的程度，所以我们谈专业化不是说人的专业化，而是产品的细节、它的功能为消费者实现定制化，这是未来中国房地产产品结构化、专业化最重要的一块。
房地产从资源型、机会型、关系型步入专业化
主持人：谈到房企的资金问题，在我们2012年房地产信托即将进入全年兑付2500亿的关键期，那产生兑付问题的房企会不会很多？最近中央电视台也报道了杭州一家房企申请破产。
王戈宏：随着调控的深入，房企现在资金链短缺，如果没有新的资金注入，本身再有经营方面的问题的话，房地产企业跟其他行业一样会破产。现在房地产面对的问题，是以往所有问题的集中爆发。以前房地产是资源型、机会型、关系型。全靠金融机构给你的债权投资，你才有很方便的渠道从银行拿钱。所以为什么前段时间基金行业也在说，房地产真的开始讨论进入到一个金融属性了，在美国，房地产和金融是紧密结合的，做房子没有资本是没法做的，中国以往的房地产市场，因为融资来的太容易，渠道非常多，很多只要有关系，有土地有能盖房子了，这个现象以后不会再有了。以后你会发现做房地产一定要有资本，不能光靠去拿土地，一定要有专业。所以这一轮调控在引导我们如何在新的游戏规则中生存下去，优胜劣汰是必然的。而且淘汰是好事，淘汰之后这个行业会更加合理化，规范化，各取所需变成专业化，这个于国家、于企业、于消费者都是有好处的。
房地产基金是市场稳定器 到了必须要进入的时机
主持人：我们也知道之前房地产行业贷款非常容易的，各个方面，银行贷款，甚至还有民间借贷等等。但是我们也知道现在政府对这一块监管非常严，业内现在有一个说法就是房地产基金在未来的两到三年之内会替代信托，您怎么看待这个说法？
王戈宏：我觉得房地产基金本来就是一个行业，它不用去替代谁，房地产基金在海外存在已经很多年了。在美国房地产基金最重要的一个主流的流派，主流的最大规模是REITs，它在美国它的资产规模达到5000亿美金，什么概念呢？相当于中国2010年GDP的十分之一。这是一个如此大的行业，在中国房地产基金这个行业，在我们调控背景下产生。产生的原因是它到了它产生的时刻，到了必须要进入的时机，并不是说它能替代其他产品，替代信托，替代银行。所以我觉得这是一个产业，它一定要健康发展，一定会长大成一个非常重要的，成为在房地产领域一支很重要的力量。
房地产基金生存的关键还是它本身的结构化、科学化。现在做的都是债权投资，所以人们看来，银行是做债，信托也要做债，地产基金也做债，三个变成对手了。你想如果银行信托一旦放开，他们较低成本的资金，如果是债权的话，我们地产基金没办法生存了，这样我们成了他们的对手。其实这三个东西是面对不同的投资，是不同的结构，银行信托如果偏向于债的话，房地产基金未来的主流应该是股权投资。股权投资就相当于起了裨益了，裨益就是跟企业的风险是共担的，但企业赚了钱我也可以分享，这种与荣俱荣、共同分享的机制是未来我们房地产经济最重要的一个要做的课题。这样的话不可能成为替代，而真的是成为最重要的资金补充，或者最重要的资金方向。
主持人：国内很多人对REITs还没有什么概念，我有看过相关的报道，美国自从次贷危机发生之后，业内人士就说，虽然两房是倒闭了，美国的经济不太好，但是如果没有REITs，美国经济可能是全面崩盘，不知道这个说法是不是有点夸张？
王戈宏：言之过甚，我看过福布斯登的一篇文章，叫《REITs绕过了金融危机》（REITs Bypass Crysis）。REITs由于它的特殊性，它是做一个资产持有，做经营，所以在这个金融危机期间因为它既有资产，同时也有经营。REITs的收益它的特点，它为什么可以绕过金融危机呢，REITs本身的收益三分之二来自于股息，来自于资产经营的租金收益，股息REITs是做IPO上市的，卖给股民，这个股息在美国是免税的。其实投资人的收益三分之二来自经营收益，只要经营上没有出现大的问题，你资产的高低跟这个关系不太大。所以房地产可以贬值，但只要商店在开门，只要公寓在住人，只要医院在开，只要酒店在营业，它的经营收益就是固定的，而这个经营收益占了三分之二的收益给REITs，所以REITs在金融危机依靠金融收益依然获得比较好的业绩。只有三分之一来自它的股价收益，所以这样它能绕过金融危机。这个产品其实你看相当于地产和金融之间，有点像稳定器一样，稳定了房地产市场，让投资人对房地产依然怀有信心，它是一个非常有魅力的，可以长期投资的产品。
在美国投资房地产 不如投资REITs
主持人：相对于往年来说今年海外地产非常热，很多海外地产商都来中国寻求投资，很多中国人有意向去美国买房子，除了自住还有投资用的，你觉得海外地产是中国人投资的首选吗？
王戈宏：我不这么认为，我的很多朋友在美国做房地产，把房子拿到中国再卖，或者很多人做机构，在美国叫EB-5，EB-5就是做移民的，有了项目就可以做移民。从自住考虑，现在投资海外房地产是一个非常好的机会，尤其投资美国。美国这次危机之后很多房子被贬值的一塌糊涂，特别便宜。所以在CBD买一套公寓，在美国可以买一个独立的别墅。但在美国买房子是一个很复杂的交易。
主持人：很多人看中了止赎房？
王戈宏：在美国叫Short Sale或Foreclosure，Short Sale就是说这个房子已经付不起了，把它抵押给银行，银行再拍卖掉，这个房子非常便宜，但是作为中国投资人，第一不了解美国的环境，第二你买了房子要交很多的税，第三房子要进行管理，第四要出租，所以房子作为投资用的话，不见得能挣到钱，因为你不在当地生活，你还要把房子交给第三方帮你打点，所以这不是一个最好的选择。不过从自住角度，小孩上学买房，这个作为投资的长线确实是可以挣钱的。投资美国房地产其实应该投资美国的REITs，REITs股票随着金融危机整个被低估了，他们有一个测算，REITs的市值在金融危机被低估了10%。但是它的收益三分之二的部分依然没有递减，还递增了，包括公寓REITs、医疗REITs，这个都在大幅上涨。因为美国人没有房子了，他要去租房子去住，所以公寓REITs的收益特别特别高。这样的话，一方面是被贬值，另一方面收益没有降，反而在升，投REITs相当于投了房地产又投了金融，作为投资来说是一个比较理性的选择。所以在美国投资房地产倒不如投资REITs，不要直接去买房子，除非你自己住。
公寓租赁市场未来将是楼市黑马
主持人：王总近期卷土重来美元房地产基金中出现了很多大佬的身影，像黑石等等，他们重返的中国原因是什么，看中了哪一方面呢？
王戈宏：这是一个好事，我也听说一些PE对地产开始关注。现在中国的房地产正在把泡沫挤掉，开始慢慢形成了真正价值。外资如何进入中国房地产可能有一些政策障碍等等，但是中国随着调控的深入，刚才你谈到很多开发商由于资金问题，他会贱卖他的项目，他的整个项目的价格会被低估，所以说在中国，我个人觉得外资基金来收购一些被低估的资产，拿这个资产去做经营，对它来说前景非常好。
主持人：他们目标群体可能是瞄准了商业地产这一块，就是可以做经营的？
王戈宏：商业地产太笼统了，具体来说中国未来的酒店物业、旅游地产、5A的写字楼，包括我们正在做的公寓市场，未来的经营前景都非常好，这是一个非常大的机会。这个机会对中国人对老外都一样。我们作为中国人民币基金也是要考虑的。我们遇到好的资产，好的收益，好的增值潜资产，我们能不能跟外资竞争，这是一个很大的话题，外资的进入对我们是一个挑战，但另外一方面大家都是机会。
中国房地产现在真的到了担忧钱的时候，以前钱来的太容易了，现在发现其实真正的钱不容易得到，你把它得到了才是真本事。现在真是考验开发商，在资本准备，资本渠道没有完全建立之前，资本的来源没有彻底解决之前，你轻易进入房地产能不能做的很持久，现在开始讨论。我们真的是中国地产到了金融属性显现的狰狞时刻，非常狰狞，资本非常狰狞，资金要有收益。谁会把钱给你，是一个很大的问题。包括现在基金融资非常困难，地产基金，因为第一我们没有业绩，第二我们是新兴产业，第三中国的投资人还没有到一个成熟的群体，LP，就是合格投资人没到这个群体。中国现在整个的基金，地产业来钱的渠道说心里话是不健康的。面对国际上大的资本进来，面对好的机会，我们弄不好要拱手相让，这是一个危机我们必须要面对。
主持人：前段时间有万通那边有一个新闻，出售了子公司一部分股权，换来了37227万元的资金。
王戈宏：这还是好事，您能把你的股权换成钱。有的时候有的股权没有价值，你的公司未来的前景不明朗的时候，你只是一堆房子。你的股权增值潜力不大，人家不一定会买你的股权。能把股权变成资本，还真是个好企业。
房地产各参与环节都有合理利润 是一个趋势
主持人：我们再聊一下美国投资房地产的问题，我们也知道在美国投资房地产赚取的收益不会超过15%，每个环节赚的钱都在合理范围，那在中国市场大概收益是多少？
王戈宏：因为美国是一个充分竞争的市场。我刚才说了中国房地产不是一个充分竞争的市场，刚才说以前的资源型、关系型、机会型，中国地产的暴利，都是在历史背景下产生的，也是有情可原的。1993年的时候开发商真的不需要很多钱，一两千万就可以启动一个50万平米的住宅，因为他可以用银行贷款，建筑商可以垫资，他只需要拿钱做个广告，盖个售楼处他就可以做。现在的话，他可以拿土地做质押，但土地的钱不需要全付完，付个定金就可以。现在真的做房地产需要大量的资金才可以做，你要有很多钱买地，在美国刚才说为什么要平均的利润，因为它是各个环节都有专业人士，房地产的投资，房地产的开发，房地产的经营管理，房地产销售，每个环节都要有人参与，就是说这个是公平的，每个环节都要挣钱，你不能把利润一个人都挣了。每个环节都要分这个利润，所以出现了美国地产的盈利是平均的，这是一个充分竞争环境下必然导致的结果。
在危机期间我们谈到REITs，他们很挣钱。REITs行业很多超过25%的利润，超过20%的利润，为什么，由于其他地产行业由于被低估，REITs行业是靠租金收益、经营收益的，它的收益大幅上涨，价值却大幅贬值，这两个差一比收益就大幅提高。说15%我倒不同意，比如说危机期间的公寓REITs它能超过40%的收益，这个东西我觉得是阶段性的产品。
第二这次限购打掉了销售杠杆，比如说以前你还可以预售，现在可能房子建好之后才可以买，另外很多人不能买了，如果中国地产开发商被打掉资金杠杆和销售杠杆，那么过往所谓的暴利就慢慢不存在了。从资金杠杆来说，10个亿的项目，由于有了资金杠杆，我不需要投10个亿，我投1个亿就够的。1个亿赚1个亿是100%的收益。10个亿赚1个亿是10%的收益。所以说我们以前谈的所有的暴利是基于投资暴利，开发商投资，自有资金投资非常小，跟它比确实是暴利。但是你要把项目结算之后，算总成本和总收益，不见得有很高的利润。
加之融资渠道有了基金行业之后，基金本来就要收你20%、25%利息，资金成本就很高，所以你的杠杆效益越来越小，这两个杠杆不存在之后，中国房地产利润会归于合理。数字不重要，关键是合理，让房地产各个环节的参与者都有合理的利润，这是一个真正的趋势。
主持人：我们也期待这个时代的到来。
做REITs必须公募、要上市 何时推出没有时间表
王戈宏：这次调控的主产品是调房价，副产品调出了整个行业的科学性跟合理性，这个是对房地产最最健康的一个调控副产，我个人这么理解。
主持人：我们谈到REITs的问题，有人说REITs像是中国的创业板，这句话应该怎么理解？
王戈宏：REITs现在在中国被神化，被概念化，或者被妖魔化了。如果从REITs和创业板相似的地方来看，这两个东西出现之前都是没有时间表的，其他方面我不能说是类似的。因为什么呢？做REITs必须要公募才可以，必须要上市，上市就很复杂，就要立法，做REITs一定要通过证监会上市，才会变成REITs真正有效益的融资。在美国私募REITs的量非常小，所以必须要上市，但上市面对一系列的问题，它的税收怎么制定，如何制定免税政策，上市后是由发改委来、银监会，还是证监会来管理？这点来看REITs每次都是呼之欲出，这个是跟创业板是非常类似的出现方式。
主持人：就是千呼万唤始出来，创业板我们是呼唤了十年，REITs已经讲7年了。
王戈宏：讲了5年到7年的时间了，有可能明年有了，有可能再过5年，这个最终还不是企业能决定的。
主持人：刚才您也提到保障房建设的问题，我们知道各地都迎来大规模的保障房建设，随之带来的就是巨大的资金缺口，面对缺口除了政府投入资金，银行投入资金之外，很多人都在关注REITs能不能进入？
王戈宏：REITs是对保障房来说是非常好的金融手段，但我觉得它不是万能的。REITs并不是保障房的救命稻草。其实香港这一块的经验可以借鉴，香港的领汇地产，保障房住宅部份由政府统一新建，统一管理，它的底商部分交给一个叫领汇的，做成一个REITs，因为商业是可以挣钱的。保障房需要解决的问题第一融资，第二新建，第三如何给投资人回报，第四就是分配。现在新建这一块可以有政府扶持，金融管理这一块如果保障房还是交给政府管理，就有很大的问题，必须创造一个为投资人赚钱的可能渠道和平台。领汇就很聪明，他们就把保障房的底商全部打一个资产包，做成一个领汇REITs上市。你想住在里面几十万人口，它商业一定是很旺的，一定很挣钱。保障房不能挣钱我认为是一个伪命题，保障房的住，因为是保障房，价格不能太高，成本要控制好，但是它的商业，人们去消费你是可以挣到钱的。如果保障房的商业剥离出来做成REITs，让它上市，让它挣到了钱，把这个钱弥补开发保障房住宅部分的成本，给投资人创造收益，这不妨是非常好的可能性的渠道，这是第一点。第二点其实在海外发展保障房有两个重要封闭系统，第一保障房的交易性是封闭，咱们看美国、德国、英国西方国家，保障房不能随便交易。
就是说我们以后做保障房能不能设计一个保障房市场封闭交易系统，保证保障房和商品房不冲突，这是第一。第二，保障房的金融保障系统是封闭的，在德国、在英国、在日本在很多国家，保障房的贷款利率非常低，而且是有保证的，是不可以调的，如何设计一个保障房独特的利率标准，让这些人付的起利息，能租的起这个房子，能买这个房。如果保障房建立了独立封闭的交易系统和金融系统，保障房真正的解决了问题。我们现在谈的只是钱，但是保障房的核心问题跟REITs是没有直接关联的，我们把这两个系统建立，让它独立运作、独立消化、独立运营，并且有很好的监管，这才是对保障房最重要的运作。有了REITs增加了保障房的融资能力，社会资本能进入保障房，但是不够。第三要创造一个营运平台，让投资人赚到钱。我把商业部分拿出来赚钱，投资人有回报，投资人很现实，如果不挣钱就离开你了。
王戈宏：如果把商业部分拿出来作为独立的REITs，它有稳健收益，有很多投资人，投资人风险的偏好不一样，不是每个人都喜欢高收益、高风险的，保障房政府进行担保，他认为是一个非常稳定、恒定的收益，很安全，有很多投资人会趋之若鹜。所以这三点，两个封闭系统再加上一个上市的融资渠道，再加上一个商业和住宅剥离的经营管理模式，真正创造保障房一个自我造血的健康功能。这个需要政府下大力度，从法规上从结构上，从政策上进行推广。
为白领打造连锁的白领出租型公寓
主持人：我有看过相关的例子，建完保障房之后，在旁边建了一个大型的Shopping Mall，里边的鞋店非常多。为什么呢？就是因为当地的居民没有那么多钱去买车，走路的话对于鞋的消耗特别大，所以附近的鞋店生意就很好。
王戈宏：我们叫同质化居住带来的同质化的商业配套，保障房住的人收入水平可能差不多，它是一个同质化居住。同质化居住它对商业同质化需求就会非常同质化，我们国内的商业和住宅如何在这一块，我们现在是项目同质化的程度很重，所有的项目一样，商场开的都一样，这个同质化是一个坏同质化。好同质化是居住人群社区的同质化，带来商业配套的同质化，这是一个好同质化，这个同质化带来商业的准确精细化的定位，使得你的收入有保证。未来建了保障房之后，就会有同质化的人群，我们其实就很好配置商业，商业的品牌，这些人收入是多少水平，就知道该配什么样的鞋店，该配什么样的衣服店，该配什么样的商场，该配什么样的商品，这未来是一个真正最重要的事情。
主持人：刚才您也提到了，正常健康的市场是三轨并行，商业房、保障房还有租赁市场。提到租赁市场作为80后我比较感兴趣的是，您现在在做的一个项目是普乐门连锁白领公寓，相关媒体也会有一些报道，这方面还要问一下您，这个公寓针对的群体怎么样，收入水平如何？租金方面能不能谈一下？
王戈宏：因为我们公寓还没有正式开业，这个月底就都到位了，我们再来公开这件事情。但是我可以谈谈我们的理念，由于房子的问题，中国人的幸福感比较低，更重要的是房子带来的幸福感指数比较低。做为白领，在中国是受过高等教育的，最好教育的一群人，在各个领域都是中坚力量。在国外这群人是真正的中产阶级，生活幸福感比较高。中国正好相反，由于房子的问题造成大家的幸福感非常低。谈到幸福感有两个基本标准，或者叫幸福感的要素，你的房子的开销，无论是买房做按揭开销，租房开销，美国有一个规定，不要超过你的收入20%-30%。你的房子开销占你收入的四分之一到三分之一的时候，你就会有一个从容的生活状态。你想三分之一付房子，三分之一要去吃，另外三分之一要去消费。白领他追求小资生活，有文化消费，要买奢侈品，去看演出娱乐。
如果一个人的房子开销占到一半，这是非常可怕，生活的很艰难。为什么我们说中国的白领没有幸福感，因为他们把更多收入的大部分用在房子上。所以他们现在有月光族、啃老族，这是第一个要素。第二个要素，有个说法是你的住、工作和娱乐这三个点，任何一个两点连线，在空间和时间上不要超过30分钟。我们叫可驾驭的品质生活三角型，30分钟左右。我在美国的一个朋友在华尔街工作，工资非常高，他可以买的起在那块周边稍微远一点的任何一个别墅，但他不买，他只在华尔街附近租房，曼哈顿租房子。为什么？租房子非常贵，租房子的价可能比买房子的按揭还要贵。但是他享受的是一个可驾驭的生活，下了班可以在曼哈顿周边享受现代的氛围。他的住，走路可以走到，走不到打的就可以打到。30分钟的三点一线距离，另外不要超过四分之一到三分之一的住房开销，这就是幸福生活的一个最重要的要素，当然还有别的要素。
在中国我们为白领打造连锁的白领出租型公寓，在你可以买房子之前，或者在你结婚之前，让你在工作的地点周围按三分之一的工资标准能租到，配套完善，有标准化同质化白领社区居住，我们都觉得家就是房子，其实家不光是房子，家是一个情感所在的地方。我们的项目是租赁，20年，我们每年递增有一个固定的幅度，不像那些散租客，可能今年这个价，明年价格涨的非常高。我们有一个稳定的增长幅度，使得白领可以预计到你的住房成本，这使得白领居住的幸福感，生活的幸福感提高了。所以我们在为这种理想，打造了普乐门连锁白领公寓，准备在全国做，我们第一个店马上就要开业。我们的房子主要是一房一厅，两房一厅，或者是studio。里面有厨房、有独立卫生间，独立的客厅，卧室。我们希望白领真正的有种居家感，虽然是租的房子，但是家的感受我们全给你配置好了，这是我们的定位和目标。
王戈宏：在中国我们对房子的概念是财产概念，所以我们叫居者有其屋，这是一个财产。但真的应该是居者有其所，这是一个居住的概念，居住的话靠自己如果没有钱去买房子，我们靠的都是父母，中国人靠的是储蓄，但是这个时代会过去的。90后、00后或者10后他们再靠父母吗，可能不靠父母，他们是不是愿意再做房奴呢，一个人为了做房奴而丧失了你最黄金年代的幸福和你周游世界的可能，我觉得下代人会改掉这种想法，我们一定会从居者有其屋到居者有其所。现在问题在哪里？我们需要大量的投资人为居者有其所提供独立的产品，像我们这种连锁白领公寓，这种有社区感，同质化居住，它们的住户全是白领，人群都是一样的，提供很好的氛围，让他们自己觉得生活很安定、很舒适。如果有提供这样的产品的话，这种居者有其所的梦就可以实现了。公租房是一个面对廉租的人，我们白领讲究文化，讲究居住的环境同质化，所以我们需要白领公寓，所以我们的梦想就是做成最好的，或者领先的一个白领公寓的社区。
