总结2011年房地产市场的主要特点，世联地产了指出五个要点，从销售来看，三四线城市是拉动全国房地产增长的最主要的引擎。从土地市场方面，土地增速也是在下滑。而且从成交面积，前20名城市来看基本上都是三四线城市。

    第一，从出让金来看，也主要集中在三四线城市。第二，房地产行业的库存量从2008年的6000多亿增长到目前的1.2万亿，一线城市的库存不断接近2008年的高点或超过2008年的高点，二线城市也一样，三线城市的库存也在飙升。

    至于库存增速翻翻的原因，世联认为，在市场上行的时候，由于地价和房价的上涨，库存是驱动房企利益的主要根源，也就是库存规模驱动力的现象是存在的。而当市场下行的时候，市场价格将出现低于存货价值的情况。

    世联举例称，万科在年报里面做过一次存货减值，如果有1.2万亿的库存，从去库存周期来看，2012年可能会看到存货减值的现象。因为2011年万科的利润有140亿，但是它的存货是1200亿。假如市价低于存货价值10%，那么万科1200亿的存货减值将会达到120亿。而且，从爱尔兰和西班牙也可以看出，因为房价下行过快导致了债务危机。

    因此，世联得出结论，“假设存货价值下降20%、30%、40%，基本上所有上市房企公司都面临着亏损和倒闭的局面。而且银行业对于房地产风险的敞口非常高，如果出现房地产最后全面的破产或亏损的情况，对中国的金融体系冲击会非常大。”

    第三，虽然存货价值下降的压力很大，不过，世联则认为，2012年市场将会积极响应购房者的预期。购房者的风险偏好会产生改变，尤其是对房价下跌幅度的预测判断将扩大，另外，房企们为了不受流动性危机的威胁，去库存也一定会加速。

   “故而这些因素决定了2012年上半年将是黎明前的黑暗，房地产行业将进入全面降价的市场走势。”世联这样认为。第四，2011年商业地产的表现较为突出，从城市的产业结构来看，商业地产在一线城市目前发展比较快。即使从北、上、广、深来看，未来商业地产的核心城市还是北京、上海，等以金融业为主导的城市。

    世联地产董事长陈劲松补充到，2011年各城市主要CBD的租金都在上涨，这是市场自然发生的，因为目前政府没有租金管制，租金上涨意味着中国经济转型正在发生。对于经济转型，陈劲松解释，“租金在涨，只要租金涨，楼价再降一降，出租回报很合理，不是不可能达到的。如果降得快，就很快可以达到。这就是中国今后的城市转型，也因此2012年市场的亮点依旧在商业地产。”