由市规划局专门组织的“关于2008-2010年度合肥地区居住小区优秀规划设计评选的活动“，天下锦城项目“环境设计特别奖”，为此记者特对天下锦城项目做了一次深度专访。
皖投天下锦城
不可复制的英伦都铎王朝经典建筑、1.2容积率的低密度花园洋房、维多利亚宫廷参与式园景、合肥市稀有市政冷暖双联供……天下锦城作为合肥主城高档低密度纯洋房小区代表，有着很多难能可贵的亮点，然而，受近两年政策、低迷楼市的影响，大部分人只看到了眼前的实惠，忽视了改善型居住最本真的追求，价格不是衡量好房子的唯一标准。此次专访，记者带您领略天下锦城别样的最贵，低调的奢华。
初到天下锦城，郁郁葱葱、繁花点点的休闲广场，近20米高的钟楼、奢华大气的营销中心，无一不彰显了天下锦城尊贵典雅的英式风情，沿着营销中心内部通道再往里走，天下锦城一期住宅小区雏形初见，静谧的小区里，红墙灰瓦，凹凸有致的暗红色外立面，在碧蓝的天空中划出一道道唯美的天际线，示范景区布局错落有致：休闲木栈道旁叠水喷泉造型精巧，两侧绿树成荫，繁花掩映，水池内锦鲤畅游，睡莲迎风微动，水面落英漂流，午后阳光流溢，安宁唯美······也已完工的洋房，花架上点缀着葱葱绿意，别有一番雅致的情趣。
这里，由内而外散发出一种高贵典雅的气质······天下锦城项目部部长李德兵用“低调的奢华”来描述这里的建筑、园区设计。随着采访的深入进行，李部长详细为我们剖析了天下锦城低调奢华的所在。
A、大合肥主城潜力核心
包河区、政务区、经开区三区核心——扩张后大合肥城央，南二环腹地，位于祁门路中段的天下锦城，具有承东启西、贯通南北的独特区位优势。随着滨湖区囊如大合肥版图进程的加快，天下锦城所在祁门路作为扩张后大合肥中央的区域前景更为广阔。
“我们是08年拿地，当时拿地的一个主要原因也是看中了天下锦城地块所在区域为大合肥城市发展主城核心扩张的潜力版图，祁门中路作为大合肥城市发展连通东西交通的重要枢纽，对大合肥东西向交通、扩张后主城核心区环线交通起着关键性作用。”李部长介绍说。
“目前祁门路段整体已完工，仅有姚公庙路段因拆迁影响目前尚未改进。随着大滨湖融入合肥城区趋势的导向，以及姚公庙拆迁进程的加快，高铁片区路网的进一步完善，位于政务、蜀山、包河、滨湖几大区域围合之地——大合肥城心繁华深处的天下锦城，借势祁门路的贯通，东联宿松路、徽州大道，西接金寨路高架,联通合作化高架，5分钟通达合肥政务、南七商圈，10分钟畅大合肥都市繁华指日可待”谈及项目区位，李部长从城市发展角度详细解析了整个项目区位优势。
实际上，根据合肥市政府的规划方案显示，祁门路将会被打通，直抵马鞍山路高架南端的包河大道。祁门路的打通，将进一步加强政务文化新区同包河区的联系，完善西南部区域路网，同时为未来沿线周边车辆驶上南北高架开辟了“捷径”。加上已经完善的金寨路高架桥，使得天下锦城到达合肥任何角落变得顺畅。届时，这里向东即达望湖城，向西为政治文化中心政务区，向北直抵繁华的南七商业中心，向南则为滨湖。随着高铁片区的渐热，这里区域前景更为广阔。
B 、1.2的超低容积率指标
举目天下锦城一期的建筑，楼间距疏朗，即使前面有建筑，后排建筑的一楼，阳光也能倾泻而至。殊不知，这正是1.2的低容积率的缘由。那么具体到1.2的低容积率是什么概念呢？现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地，一般而言，6层以下多层住宅为0.8—1.2,11层小高层住宅为1.5—2.0,18层高层住宅为1.8—2.5,19层以上住宅为2.4—4.5。天下锦城最高11层，容积率只要在1.5—2.0之间即可，而实际为1.2的容积率，如此，正是为了保障业主充足的舒适度。
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“我们做过很多调查，在合肥市内二环周边包括二环以内的城区，1.2的容积率已经很稀缺了。容积率低，建筑面积变低，很多空间就空出来了，这就为贝尔高林设计的维多利亚风格园林提供了充足的设计空间。”李部长解析，超低的容积率，正是“低调的奢华”最重要的表现之一。
天下锦城项目的销售经理告诉记者，446亩的建设用地，正因为要严格达到1.2的容积率，为广大业主营造“原汁原味”的低密度社区，原来规划通过局部拉高容积率达到80万方的建筑面积，现行规划仅做到30多万方的总建面！在合肥市， 446亩的建设用地，如以常见的2.0左右的容积率规划，则可达到近百万方建筑面积，是目前天下锦城的三倍。而天下锦城通过牺牲“拉高局部容积率”的机会，打造低密度社区舒适度的苛求理念，无疑体现了身为国企的金牌责任感。
C “大盘”背后的深意
“大盘优势讲起来很宏观，不太好理解。446亩的用地，五个地块，绝对算得上大盘了，但我这里所说的大盘并不仅指建筑规模。我所说的大盘优势，更在于能充分利用项目本身有利资源，引入实力团队，打造高品质产品，为业主提供更具深远意义的居住理念与价值空间。”李部长介绍说：“在拿地之后，我们用了三个多月的时间到全国各地去考察项目，经过国内公开招标和专家评审。选择了上海同济大学作为规划单位，景观设计则与享誉国际景观前三甲的香港贝尔高林合作。
姑且不谈我们的建筑成本标准，单从景观成本门槛来看，我们选择贝尔高林作为打造合肥乃至安徽高档低密度人文社区并不是偶然：业内人士比较容易理解，那么对于普通客户群体来说，香港贝尔高林意味着什么？“香港贝尔高林做景观施工图，每平方米面积造价在500元以下，贝尔高林是不做的。而天下锦城，无论在园区硬景布置、还是软景层次细节维护上，都与贝尔高林做了反复而又深刻的探讨，方形成最终方案，天下锦城在景观上的心思已经不仅仅是停留在园林造价成本上，而是力图为业主提供与整体建筑风格和谐相融的奢华私家花园。”李部长解析。
除了规划和景观设计，天下锦城的人文优势同样值得一提。在天下锦城周边，不仅有科大、建工学院等高校，更有天下锦城出资建设的2万平米的小学。
“天下锦城小学以中学的规模来设计，一共36个教室，24个班，我们摒弃了不堪重负的挂靠学校，通过和包河区教委合作，包河区教委承诺，将从包河区选拔最优秀的教师队伍，打造一所全新的小学。”李部长介绍。英伦风格的建筑，硬件和软件都是最好，相信，这里的孩子将以在天下锦城小学感到光荣。据了解，今年九月，这所小学有望正式招生开学。
D 看现在，更要看未来
“初次来到天下锦城，你会发现这里风格独特，观感很舒服。但又认为天下锦城的房子卖得很贵，但了解了天下锦城的客户，都与天下锦城结下了不解之缘。俗话讲：‘一分钱一分货’天下锦城的‘贵’自有其‘贵’道理，施工难度和建筑风格的独特，带来了高昂的投资成本。”李部长介绍。“1.2的容积率，在合肥同样的区域范围内已经绝迹。天下锦城所有的材料，都采用了国内最顶尖的品牌。
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目前市场上房子的外立面，大多采用普通建筑用材，很容易就会随着时间推移逐渐老化。天下锦城项目外立面所采用的多乐士真石漆面砖，具备防火、防水、防潮、耐酸碱、保温、保鲜度高不褪色多重功能。不算施工费，一个平方也要120元，与市面上同类产品成本不止高出数倍。”
“再例如小区的水景和维多利亚的风格，都投入了大笔资金。小区内的步行道，我们采用了带有拼花的天然石材，这种石材与人造砖有着天壤之别，短时间内看不出端倪，但三年五年之后，业主就可以真正体会这其中的区别和价值的难能可贵之处了：天然的石材颜色凝固是不会褪色的。这也是为什么我们低调奢华所在之一。天下锦城所追求的并不是短期的眼前利益，而是长久保持业主舒适高端生活品质感的长远和未来。”
此外，天下锦城所有门窗采用的均是造价成本较高、国内最高端品牌的亚美铝合金窗、河南洛阳玻璃以及美心门。相较于多数交房家庭最为头疼的屋顶漏水，天下锦城在建筑过程中通过“3道防水”措施从根本上杜绝，第一层采用钢筋混凝土柔性防水；第二层采用保温层刚性防水；第三层采用拉法基屋面系统。项目所采用的建筑材料为国标-20度防水材料、厚度达4mm，而目前合肥建筑市场绝大部分都是使用-10度防水材料。
除去政务区的天鹅湖畔，这里还是合肥市唯一一家采用高昂造价的成本冷暖双联供的小区。这也省去了安装空调等设备的障碍。
E、高价背后的真相
天下锦城目前在售一期R4地块住宅包括4+1、8+1、11+1三种业态形式，目前11+1花园洋房的住宅均价依然保持在每平米7600-7800元左右。“现在市场不景气。很多项目降价了，然而天下锦城没有随波逐流，天下锦城目前的销售价格因此显得有些居高不下，这时候很多人开始质疑了。我们为什么不降价？可以说，降下来就是亏本。”李部长坦言。
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“天下锦城“作为合肥中心为数不多的纯低密度洋房居住社区，主要面向客户群体为改善型需求客群，他们对生活理念有着自己独到见解，对生活品质与追求更是有着精细化的高要求。天下锦城自首次开盘以来，销量一直较好，客户对项目规划的品质感及产品用材、相关配套服务等认同感很高。我们所打造的产品物有所值，降价就意味着要降低社区用材、配套等档次，势必要影响整个社区所打造的居住品质感，与我们最初规划的初衷相悖。”
虽然目前国家限够政策严厉，整个住宅市场也受到了很大的影响，天下锦城也身处其中。尽管如此，据李部长介绍，天下锦城每个月仍有几十套的成交量，而且成交率较高，其中每三组客户就有一组成交。
“作为安徽省投资集团下的全资子公司，我们是国有企业，整个企业是要可持续发展的。为了产品的口碑和未来长久的战略发展，我们必须坚守品质，即使无利润。当然，集团每年有几千亿的营业额，我们并不差钱。”李部长补充。
“都说百年建筑，踏实的讲，我们不鼓吹自己是百年建筑，但70年绝度是可以保证的。很多客户是用了大半辈子的积蓄买了我们的房子，我们不能对不起这些业主。所以不管市场好还是不好，有些根本的东西，我们都是坚持不变的。”李部长言之诚恳。
信息不对称带来的委屈，只有三五年之后，才能慢慢消弭。而有些奢华，也只能在住进来之后，才能慢慢地体会到。当然，体会到的东西，将永不会再失去。
