按照客户从基础到高级的层次来划分，楼市的消费者主要是有刚性需求、改善性需求和投资性需求购房构成;从置业经历的由少到多来划分，可以分为首次置业，二次置业和多次置业。一般刚需是首次置业的多，二次置业多为改善性需求，投资性需求往往是多次置业。这部分自住兼投资人群显然是改善性需求，是二次置业或多次置业。他们不是职业炒房客，但也不是首次置业的刚需，其实也不是纯粹改善需求的二次置业者，典型的二次置业者是为了改善居住条件，以纯自住为购房目的，而这些所谓的自住兼投资人群显然是投资客，不过是业余投资客。

　　二、房产缺乏升值潜力也就没有保值意义

　　业余投资客也是投资者。目前入市的投资客抱着抄底的态度，总希望比别人入市更早，出手更早，寻找到更有利的时机和更合适的房源，这是以往应对调控带来的经验。一般的改善型客户也频频看房并出手，生怕错过又一轮房价上涨的良机，错失财富保值增值的机会!介于二者之间的业余投资客出发点二者兼顾。但是他们预期的目标的实现是基于房产的保值增值，失去了这个前提，购房也就没有意义。

　　购房要实现收益只有两个途径，一个是房价上涨带来的价格差，二是房屋出租带来的租金收益，这个是成熟市场的表现。我们可以比较明显的看到，房价短期内大幅上涨缺乏理由，而小幅上涨带来的收益不足以支付房屋转售的成本。所以房屋的收益看起来只能通过持有的租金收益实现。

　　然而我们看到此轮调控和以往并不一样，我们应该清晰地看到，这一轮调控推出了差别化的贷款政策，抓住了投资客资金杠杆的“七寸”，使得此轮调控区别与以往的调控的地方就是针对性更强，差别性更强，投资者的盈利空间被严重挤压。现在非首次置业买房除了要支付四成或以上的巨额首付款外，还要支付每年5%以上的利息。按照我们目前的租售比，5%的利率水平可以完全抵消房屋出租带来的收益。那我们买房收租的行为实际上就是付首付款给银行，然后帮银行管理房产，因为产权抵押在银行。所以，在实质上，此次调控强化了银行的收益，实际上是国家支持银行和民间争利。

　　所以，对此轮调控短期内还要持有一定的观望。口号上不抄底，行为上抄底未必可取。要根据自己的需要来，如果不是那么迫切，又没有找到很好的保值产品，不如先按兵不动。否则，为人做嫁衣。

　　三、金九银十有更多选择机会，但是房价跌幅幅度有限

　　自住兼投资客群看到房价有小幅下降所以准备出手了，有的开发商也通过调低价格预期或者降价的方式成功吸引了部分购房者。接下来几个月南京将有76家楼盘，1.5万多套房源上市，他们会不会也如法炮制，带领房价“一路向下”呢?这个很吸引购房者关注。

　　自从4.16国务院新政出台后，楼市环境每况愈下，开发商纷纷收紧战线。五六两个月全国推盘量和成交量大幅下滑，七月份也比较平淡，8月中上旬成交量进一步回升。看得出来，开发商开始逐步告别调控的恐慌心理，购房者信心也有所恢复。开发商的资金压力也开始加大，很多09年市场火热时期开工的项目按照发展周期也进入了上市阶段，加之最近市场形势没有继续恶化，看房者增多，金九银十的销售旺季即将来临，众多因素都促成开发商近期推出房源。开发商推盘在一些大城市呈现遍地开花的态势，与之相关的市场热点炒作和营销包装开始升温，造成市场供需两旺的印象。但我们看到开发商定价依然还比较理性。

　　毕竟市场的供应量开始增加，慎重定价更容易赢得市场。有些开发商出于资金压力考量，可能推出优惠活动，但是降价幅度也不要报太多期望。未来市场降价的空间最多10%左右。

　　四、买什么样的房子可以保值升值?

　　现在手上有资金想要投资保值的人很多。可是他们中的很多人不知道自己该买什么样的房子，现在买了能不能保值，或者还能升值。我想这是很多人关心的问题。

　　根据南京09年统计公报，南京各项存款11088亿元，储蓄存款3125亿元，应该说社会上的资金量是非常大的，而且南京不光是南京人的南京，所以活跃在南京的业余购房人还是很多的，房价中长期来看存在较大的上涨压力。这在全国的一二线城市都存在这样的问题。

　　如何让自己的资金保值升值之所以是个问题，跟国内城市居民目前投资渠道较为单一有关。而且其他的投资品市场尚不成熟，中国“盛世买房，乱世藏金”的观念深入人心，所以买房似乎也就成了很多资金的出路。笔者建议有投资渠道者不妨选择将自有资金分散投资，如果没有合适的出路只有买房最合适的话，笔者认为以下楼盘是具有保值增值潜力的：

　　一是品牌开发商开发的楼盘，品牌是具有一定的溢价的，比如仁恒、万科、中海的房屋比周边同类房屋贵10-30%左右是正常的。如果品牌开发商定价合理，可以考虑。

　　二是价值低估楼盘。比如新开盘的大盘，首次开盘的价格比较低，如果不急着入住的话，可以考虑。还有一些有发展潜力的地区，这个要结合城市发展的走向而定。

　　三是回避不良因素。保值增值第一要回避的就是不良因素，比如有污染的房源，不会成为中上阶层垂青的地域，升值空间会非常有限，转手也会困难。

　　顺带提一句，不必太看重地铁因素。目前的地铁开发更多是地方政府买地利益驱动下的政绩作风，未来的城市，交通将不会是太大的问题，更应看重居住价值本身的东西，比如就业购物、休闲娱乐、文教卫生等便利性。