楼市

　　“白银30年”之后，还有“青铜50年”、“黑铁120年”

　　房价

　　成都是一座包容性很强的城市，这里还是一块房价的价值洼地

　　保障房

　　全国至少有40%的保障房来自于旧城改造，与大多数人没有关系！

　　一年一度的春季房交会即将来临，有人唱涨，有人唱空，未来中国楼市的走势究竟是怎么样的？作为购房者，应该如何判断，做出理性的选择？4月中旬，全国房地产经理人联盟副秘书长、全国工商联房地产商会理事、全经联首批地产研究员陈宝存来到成都，这一次，他以华西城市与房产研究院专家的新身份，接受了华西都市报的独家专访。

　　作为楼市春天派掌门人，陈宝存向来以“平实文字写地产真相”活跃在公众视野中。在当下楼市敏感时期，他用“白银三十年”来概括房地产未来的走势。他之所以对房地产市场特别乐观，是因为其自身对房地产行业多年来的连续观察，并以最真实的视角出发，给众多普通置业者带来了可靠的房产分析和理性的购房指导。

　　关键词·楼市 “白银三十年”来了

　　3月5日，温家宝总理做政府工作报告指出，政府坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。随后，投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。

　　但是，这并不影响陈宝存对未来中国楼市的看好。“我对房地产市场的看好，包括我提出的未来房地产‘白银三十年’的看法，都是基于中国人的居住理念、住宅情结和传统财产观考虑的。”中国人往往会把住房看成是他的第一种需求，“不吃不喝也得买房”。不只城市人，在农村，为了娶媳妇，借钱也得买房。

　　再者，中国人买房绝对不会为了自己买，都是为子女考虑，为后代买房，把房子作为财产传续下去的观念难以改变。因此，虽然房地产“黄金十年”结束了，在陈宝存的眼里，“白银三十年”才刚刚开始，之后还有“青铜五十年”，“黑铁一百二十年”，只要有人类就会有房地产的需求。

　　作为西部中心城市和四川省会，陈宝存对成都楼市十分看好。“这是由成都居住环境舒适、城市发展快所决定的，在房价上而言，这里还是一块价值洼地。”来过成都多次，在对成都楼市及投资环境做了深入考察的他认为，成都是一座包容性很强的城市，必将引起精英人群聚集，房地产发展正在路上。

　　关键词·保障房 没你什么事儿！

　　目前，不少看空楼市的人都把希望寄托在保障房上。2011年政府计划5年内建设3600万套保障房，2011年全年全国开工1000万套保障房。在成都，2011年全年开工56247套，2012年计划开工50642套。未来的两年内，成都将有近6万套保障性住房陆续投入使用。保障房计划被众多专家学者认为是降房价的一大利器，但陈宝存却语出惊人：“保障房与大多数人没有关系！”

　　陈宝存有他自己的道理。据他解释，在各地完成保障房建设中，棚户区改造、旧城改造、单位集资房都放到保障房任务里了，初略统计，全国至少有40%左右的保障房来自于旧城改造。“旧城改造跟你保障房有关系吗？保障房大建只有一个结果，滥竽充数个别人得益了，最后把商品房房价又进一步推高了。”

　　针对普通购房者而言，陈宝存尖锐地指出，保障房和市场没关系，跟大家也没关系。“调控房价的救命稻草是保障房建设，但是，无知的人过多，哪一项保障房不是房企建设的？400万套棚户区，经济适用房、两限房近200万套，廉租房160多万套、公共租赁住房近220万套，有多少靠商品房小区配建实现的，你们清楚吗？没有土地出让，何来的保障房？没有商品房热销，保障房的实现就是一场梦。”

　　关键词·房价 调控之下在降价

　　随着第39届成都市房地产交易会（2012春季）即将开幕，仍有不少购房者在观望，不知道何时该下手。“永远都要反其道而行之。当大家都觉得抄底的时候，这个良机已经失去了。”陈宝存打趣地说，人们老爱问什么时候下手合适，其实在购房者有购房需求并迟疑提出这个问题的时候，就是该下手的时刻。他认为，这次中央工作会议也指出，加快商品房的供应，鼓励房地产市场健康发展，这说明在加快保障房建设的同时，商品房也要加快，房地产的发展不会终止。

　　陈宝存一向认为五年内中国的地价、房价会翻番。“现在大家都在说房价降了，降在哪儿？”他举例说，在北京大兴、房山，通州这些地方的房价确实有所下降，但开发商销售的是2007、2008年拿的地，拿地成本很便宜，现在有降价的空间，但是2009、2010年拿的地要维持现在万元的价格就太不可能了。

　　“怎么降的肯定会再怎么涨回去！”他表示，一些专家提出，现在楼市成交惨淡会导致开发商降价，但他认为这种情况是政策压力下的表现，跟2008年的情况一样的，2008年的压制造成2009年的暴涨，那么今年的成交惨淡，依然会造成未来两年房价的暴涨。陈宝存认为，即使是抛开市场需求不谈，仅仅从开发商做新项目的成本而言，未来房价也将处于上涨趋势：“新的土地拆迁条例造成城市的土地越来越拆不动，拆迁的成本超过增长的部分，大规模的拆迁成本和开发成本不可能下降。”

　　观点点击

　　“前期有过大规模的福利分房，还有土地改革，自有居住率农村占93%，城市88.2%，因此城市居民并不缺房。”

　　“房地产是以满足中国十几亿人住房内需为目的，且衍生了房地产上下游70多个以制造业为主的行业，泡沫之论并不存在。”“房地产如果是一个球，那就是一个铁球，根本不存在泡沫破裂的情况。”

　　“真正的开发商不会跑路。所谓跑路的开发商其实是一些投资商，投资商手中掌握大笔资金但是又没处可投，或者资金链断裂，这种投资商肯定要跑路的。这种情况的出现，并不会改变房地产融资的模式。”

　　“现在是养大鳄的时代，大鳄是不缺钱的。说开发商很缺钱的人，根本就不了解企业运作的规律，纯属瞎说。”

　　记者手记

　　这几年，研究中国楼市的专家很多，有经济学家、业界领袖、政府官员。一些人表达政府的意见，一些人反映房地产从业者的看法，各执一词，喧闹纷杂。

　　关于房地产的真相和未来，陈宝存也许是谈论最为真实的一个，毫不留情面，无情地照亮现实。这也许和他的自身经历有关：学财经出身，干过财务，领过工程，还做过地产公司高管……自称是草根的他独立思考，代表更多的是消费者的意见和观察。更值得赞赏的是，他没有对经济学家简单规律的意见随声附和，也没有以政府的方式来宏观引导。

　　在拥有13亿人口的大国里，没有哪个行业比房地产更为热闹和喧嚣。因此，陈宝存的真切和实在，在2012年显得尤为重要，他的现实忠告并没有告诉你该何时买房，他只是打碎了一个个不切实际的谣言和看似美好的梦，让现实照亮，用努力工作和提高收入来代替普通购房者不切实际的观望假想。