王启富：我想信托兑付可能会产生一些问题，但是问题不会太大。你看看还没有哪个企业真正地不能兑付，基本上都会继续续下去，或者有一些措施的调整，当然有些也会出现困难。中国的信托业也经过几十年的发展，也都比较成熟，风险控制得相对比较好，房地产业这几年也是蓬勃发展，风险也不是那么大，截止目前为止，还没有完全兑现不了的信托产生。倒是有几单听说，有惊无险，有的续下去了，有的转让给别人了，还没有出现大问题，我想今后一段时间也不会出现大问题。
主持人：我们知道信托利息是很高的，房地产企业难免会损失土地增值税的部分税收收益，客观上也是增加自己的融资成本，很多开发商就会想我到底在融资方面的成本和风险怎么规避？怎么才能利益最大化？
王启富：融资结构应该比较丰富的多层次的融资，比如说有一定比重直接融资，有间接融资，股权融资，引进基金，IPO上市。然后加上跟银行的借款，债务融资。结合起来风险就会更小，更稳定。
王启富：目前中国主要是债权融资，主要是银行的钱。股权融资体现的一个是IPO，一个是基金引进股权投资。这个比重现在相对较少。今后比重会越来越大。中国基金公司股权融资占比重才有1%，而且规模也比较小，大概是1000亿左右。在美国股权融资占比重有35%。所以，今后的发展空间还是比较大的。基金还有股权融资占房地产的比重会越来越大，起到重要的资金供应者和组织者的作用。也会使房地产融资结构更平衡，更稳健。
基金投钱给房企 要看四大方面
主持人：关于房地产的估值成长和周期等等，这一般都是年报中基金反复提及的词语，行业上看其实房地产市场已经开始放慢发展的脚步了，可能没有早些年那么快了，所谓房地产的暴力时代已经过去了。在基金来看房地产的投资价值是不是已经小幅回落？或者是未来还是比较看好？
王启富：未来还是非常看好的，会从不同的角度体现，今后房地产会更健康，更专业，产品等丰富。现在旅游地产、商业地产、工业地产，包括住宅也会越来越丰富，发展会越来越健康。从这个点上说，大戏刚刚开始，今后会迎来蓬勃发展的阶段。中国的刚需远远没有满足，中国的改善需求也更没有满足。中国大多数人刚有一个地方住，很多人还没有地方住。这种需求，日益增长的民众对住宅，对其他的旅游、度假、休闲、住宅，房地产的需求会越来越多。从这个角度来说，对基金来说，房地产行业会带来更多的更好的投资机会。
主持人：很多大型房企已经开始做这个事情了，前段时间看到万通的新闻，他们在做工业地产，是比较细分的市场。作为私募股权基金应该怎么选择合适的房地产企业进行投资？会看中企业的哪些方面？
王启富：我们觉得选择一个房地产企业大概从四个方面选择项目，第一要看它的发展区域，我们喜欢经济发展比较好的，市场经济比较成熟的，房地产市场比较完善的地区，比如说长三角、环渤海、珠三角，这样的发达地区。第二看公司，我们喜欢好的公司，高成长的公司，比如说这个公司有一定的历史，有一定的品牌，有一定的规模，是我们看好的。第三是好的团队，团队比较齐整，有一定的市场运作的经验，人员比较齐备。而且实际控制人也比较诚信，比较有经验。第四个方面是好的产品，高成长的项目。项目本身要好，要有流动性，还有增值的空间要大。我想大概是这四个方面。
政府建保障房需量力而行 不要搞“大跃进”
主持人：我们也看到了各地都迎来了大规模的保障房建设时期。保障房建设，第一点人们还是想到资金的问题，非常大的资金缺口，除了政府投入，还有银行资金之外，国外很多的做法把Reits资金引入，国内有没有可能引入Reits。
王启富：比较难。本身保障房是政府行为，应该政府主要负担的。现在Reits也好，其他的也好，都是逐利的，保障房本身也不是以利润为目的的，利润空间很小，很难吸引商业的资金进。本身它的定位是福利行为，所以是政府行为，更多要靠财政的钱，要靠税收转移支付。在这个点上政府也得量力而行，不能大跃进。
心灵问卷：
“我是潘石屹的伯乐”
主持人：下面我们进入心灵问卷的环节。您是什么星座？
王启富：水瓶座。
主持人：您很了解，水瓶有什么特制？
王启富：比较善良，比较勇敢。
主持人：
王启富：我最大的性格特点有两个，一个是比较勇敢，胆子比较大。第二是善良，友善。我很大的优点，一是好人，第二是识人，会看人。潘石屹还承认我是他的伯乐。
主持人：万通六君子中谁的胆子最大？
王启富：当然是王功权了，都敢私奔。原来我以为我的胆子最大，后来一看还是王功权的胆子最大。
主持人：您曾经提过成功等于勇敢+智慧+坚持和运气。在这几个要素里面您觉得哪一点是最重要的？或者排一个序？
王启富：我觉得这几点都很重要，真要说哪个最重要，我觉得是勇敢。勇敢地做，去开拓，你才有机会，不去做，就没有这个机会。从这个角度来说，勇敢是最重要的。当然也得有别的，第二是得有智慧，不能蛮干。第三要坚持，做一件事情要坚持，不是一蹴而就，可能十年二十年才能显示出效果来。这三点做到了，运气就自然而来了。第四点运气，我觉得是附着而来的，自然而然地来了。
主持人：就是一个连带产品了。
王启富：对。当然你没有运气是不很的，但是不坚持一段时间，运气不会那么快就到来。
主持人：您在地产圈中最好的朋友是谁？
王启富：有好多好朋友。易小迪、潘石屹、冯仑，还有很多别的朋友，特别多。我这个人最大的优点是人好，特别愿意交朋友，朋友特别的，怎么也有几十上百个。
主持人：您的金钱观是怎么样的？最近花的最大一笔钱是花在哪里？
王启富：钱是重要的，但是金钱不是目的，人生最重要的是快乐，要有价值。要帮助别人，成就自己，淡泊名利。金钱不要太看重，金钱是一个结果，是一个标签，不能看得太重。最近花最大的钱是买了一个自行车。我比较喜欢骑自行车。买了一个旅游的自行车，准备骑到杭州去。
主持人：您休闲生活最大的娱乐是什么？
王启富：读万卷书，行万里路第一是喜欢读书，各种书都看，第二喜欢运动旅游。我特别喜欢骑自行车锻炼。我有一个计划，准备从北京沿着大运河骑到杭州去，十一已经到一半了，骑了9天，900公里，从北京汽到济宁。准备过段时间从济宁汽到去。基本上每个周末骑100公里，骑到一个地方，也算是锻炼了，也算是旅游了。另一个喜欢足球，我是大连人，好的球赛都去看。世界杯我还跑到韩国看，国内的外围赛我每场都到现场看。还让米卢签过两次字。
主持人：您挺哪个球队？
王启富：世界上的，我喜欢皇马、AC米兰、曼联。国内是大连，当然也支持中国队了。
