地产商疯狂"抄底"土地市场,部分楼盘房价逼近历史最高点,楼市的冬天似乎有点短。

面临愈演愈烈的通胀预期,潘石屹建议大家买房子保值,而SOHO中国也正在忙着把手中的钱变成土地资产。潘石屹手中有钱:6月11日,公司与招商银行(600036)(600036)签署了《战略合作协议》,获得100亿元综合授信,此前已经从中国银行(601988)(601988)获得100亿元授信。

"我们将根据目前的经济和市场形势寻找市场中最低的'洼地',只有这些'洼地'才是我们需要投入精力和资金的地方。"SOHO中国董事长潘石屹表示,他会寻找投资洼地下手。

下手更狠的是万科,一改以往的谨慎态度,万科5月展开了土地市场大反攻:在无锡、佛山、沈阳以及青岛等地斥资23.14亿元新增6个项目,建筑规模约117.7万平方米。

富力地产也不示弱,5月合计以17.72亿元在北京、广州拿下两块高端住宅用地,建筑规模达87.25万平方米。抄底中国楼市不仅有中国地产商,外国地产商早就觊觎着中国的楼市。还在3月,加拿大置地有限公司(CanadaLandLimited)方面就披露,将与世界最大的商业地产公司之一高力国际公司(ColliersInternational)携手,共同投资中国房地产市场。他们的理由是中国房地产市场已经呈现出近年来、甚至是历史上最有利可图的投资机会。

这样的现象应该如何评价?它是中国地产行业复苏的标志,还是在透支中国地产业的健康发展动力?

靠地产抵抗通胀

未来的钱不值钱,那么就只有投入不动产领域里。

《英才》:很多地产商都在抄底土地市场,金色时枫近来有拿地的动作吗?

冯玉良:我们在地处北京、天津、保定三市中心的固安又征了地,主要是第二机场可能建在南城,这一地段可能是今后投资的一个热点,另外我们还在征地运营一个农业项目。

今年我们赶不上第一批进入市场要拍卖的土地,北京市今年拆迁率比较大,所以现在空地比较多,大兴这两天已经公布出去了,这几天可能拍卖几块地,我们正在关注事情的进展,也在买标书。

《英才》:面临通胀预期,大宗商品、楼市价格都已经有了大幅回升,这是地产商抄底的好时机吗?

冯玉良:在我刚刚参加工作的时候,有一位老人跟我讲,一定要在和平年代,或者社会比较稳定的时候,做一些固定资产的投资,那个老人他们家就是一个大家族,最后把所有它挣的钱财都变成了固定资产。经过了日本侵华时期,经过了国民党统治时期,到解放、到"文革",落实政策后这些固定资产还是他们的,一直到现在。

艾浩利:在通胀情况下,购买土地肯定是比持有现金更明智。一些大的开发商,如SOHO中国、万科他们购买土地主要是想利用这个机会来储存更多的土地,增加自己的土地储备。他们期望应该是在很好的地段和城市购买土地。而在那些特定的城市和地段,房价确实有上升的空间。

在中国如果希望能够进行成功的地产开发,最关键的是要提高房地产的品质。应该说,在好的地段,有更多的上升空间,而相对比较差的地段的房地产价值可能会持平甚至是下降。

张占录:从长期来看,一些大宗商品特别是不动产,有抵御通货膨胀的能力,这个已经被国内外多年的事实证明了。土地价格是不管国内还是国外一直持续走高的,虽然说在短期内有调整,从长期来看它的总趋势是走高的。

《英才》:经济危机的冲击,通胀来临的预期,会对中国房地产业产生怎样的影响?

冯玉良:通过这一轮土地价格调整,和经济危机的洗礼,大家应该用一种慎重的、平和的心态拿地,这样才有序做这个行业。以前是无序的,从拿地这个环节出了问题,带动整个行业出问题。

张占录:国家投资4万亿拉动内需,但实际上国家有关部门也透露了,我们投资的不止4万亿,甚至有人估计应该是2个4万亿,甚至更多,那么这么多投资投下去了,必然会带来下一步的通货膨胀产生。通货膨胀、房地产应该是互动的。通胀必然会对房地产产生影响,未来的钱不值钱,那么就只有投入不动产领域里。

高价征地的风险

"当新一轮经济复苏高涨的时候,房地产的价格肯定还会超过今天的。"

《英才》:从另一个角度讲,中国经济并未全面复苏,这样的高价征地,对企业来讲是否会面临更高的风险?

艾浩利:我认为现在市场情况下,高价购买土地风险较大。作为正常的经济行为来说,这样做以后的利润较少。但不能说这就是不理智的拿地行为,因为有可能他们是出于战略的考虑,也有可能他们认为在那些土地上开发的房地产能够获得更高的利润,或者卖出更高的价格。但现实来说,如果房地产商想获得同2006-2007年一样的高利润,可能房地产的价格还需要有一个很大的上升,但这很可能是不现实的。

张占录:如果开发商从现在开始进入新一轮的价格大战,将来房地产炒的更高,这个可能还会带来一些风险。毕竟我们现在的经济还没有处在一个高位运行的状态。

《英才》:诸位对中国的楼市未来趋势有何判断?

冯玉良:土地是不可再生的资源,人口的增加,城市的变化,到最后都会有一个发展,有发展就有人需要房子,就要有人盖房子。我认为房价还要涨,但不会像过去涨的那么多,翻倍的涨是不可能的,但有可能稳中有涨。

艾浩利:在中国的房地产市场,价格应该是反映供应和需求之间的关系。另外一个方面,它也会是政府对于房地产政策的一种反映。所以,一方面我们有自有市场的一些因素,另一方面也有政府主导计划性的因素。我的预测是接下来一年,房地产的价格会趋于稳定,但是在一些高端的市场受到供求的不平衡,价格可能会上升。

张占录:在我看来,房地产这个行业在国内,实际上它回落的幅度并不像想象的那么大,特别是一些重点城市,像上海、北京、天津或者是一些现在正崛起的城市,基本上没有什么大幅度的回落。在房价并没有大幅回落的情况下,经济现在又逐步回暖,所以房地产的这个趋势应该在未来的若干年内要么就是趋稳、要么就是上升的状态,不会大幅度回落。

现在经济至少应该停止下滑,这是我的一个初步判断。所以可以认为现在就是房地产行业比较好的时候,所以才会出现抢夺土地、囤积土地、价格翻番的情形。当新一轮经济复苏高涨的时候,我想房地产的价格肯定还会超过今天的。