北京楼市4月成交量环比微跌，但仍维持2011年以来高位，业内判断楼市成交量初显整体上扬趋势。

　　北京楼市3月喜迎回暖，4月成交量环比微跌，但仍维持2011年以来的高位，业内判断楼市成交量已一扫2011年颓势，初显整体上扬趋势；似乎是遵循楼市传统“先量后价”的规律。

　　据北京市住建委网站数据显示，2012年4月北京商品住宅期房、现房累计实现成交7823套，成交面积86.6万平方米，环比上月分别微跌3.2%、4.4%，而同比2011年4月则分别上涨12%、29%；而据亚豪机构统计，4月住宅市场成交均价为20013元/平方米，环比上涨5.12%。

　　“4月楼市成交量在预期中，均价上涨主要是金茂府 、招商·嘉铭珑原等一批中高端楼盘签约所致。”北京思源经纪总经理张鹏表示，此外也不乏一些前期以“成本价”入市的楼盘借势提价。中原地产华北区董事总经理李文杰表示，去年积压的刚需集中在3月入市，4月总理重申调控不放松后，购房人入市的心态也放缓，4月成交回落属正常情况。

　　三四月北京共售出商品住宅15908套，成交面积177.3万平方米，相比一二月份分别上涨59.3%、88.1%。亚豪机构副总经理任启鑫表示，连续两月的成交坚挺使北京楼市成交回暖趋势明显，多位业内人士均表示，5月份是楼市传统的推盘旺季，成交有望超过4月，但目前市场仍是“以价换量”为主导，还未出现房价上涨的信号，随着鸿坤曦望山 、华业东方玫瑰等一批新开楼盘低价入市，5月楼市成交均价仍存在继续下降的空间。

　　■ 分析

　　热销盘集中在郊区

　　4月楼市整体成交出现环比的小幅下跌。4月北京住宅成交套数前十大榜单中，月度成交超过百套的项目在3月有11个，而4月仅有7个。以销售套数计，4月的销冠仍被“不限购”的商住项目中弘·北京像素，以295套位列单盘成交榜首，成交均价为14499元/平米；而3月中弘·北京像素成交了361套。

　　业内人士指出，五一假期前4月份仅有9个项目开盘销售，大量项目计划集中在假期入市成交，供应减少是4月份成交套数下降的最大原因；此外成交的主力集中在郊区楼盘，4月期房商品住宅的签约中，高达65.15%集中在五、六环之间，签约均价为19108元/平米。

　　记者发现，一些近期销量较好的项目开始出现价格的上扬趋势，如中弘·北京像素项目4月份成交均价为14592元/平方米，环比上月上涨400元左右，而保利·罗兰香谷与龙湖·时代天街4月份成交均价涨幅都在1000元左右，这些项目在“价涨”下出货量也有所下降。

　　排名第二的“黑马”是北京城建徜徉集项目，当月共实现成交184套，成交均价13199元/平方米，比此前的报价下调15%左右。任启鑫表示，在“以价换量”的市场下，涨价项目容易出现“二次滞销”，其他“超跌”项目会轻易取代涨价项目的位置。

　　成交热门项目仍是“以价换量”的开发商，降价项目遍布房山、大兴、通州、密云、昌平等区域。数据显示，4月入市项目当中有半数出现价格的下调，下调幅度较大的包括北京城建徜徉集、北京风景、鸿坤理想城等，下调幅度分别为14%、16.7%、16.7%，其他像绿地国际花都、鸿顺园东区、华业东方玫瑰等也都有不同程度的降价。

　　高端项目签约拉高均价

　　成交量企稳后，4月成交均价凸显环比上涨。据亚豪机构数据显示，4月住宅市场成交均价为20013元/平方米，环比上涨5.12%。

　　“中高端楼盘的集中签约使得均价出现环比小幅上涨。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，目前北京住宅市场开始进入新一年度的主力销售季，低端产品以价换量，而在持续一年的调控里中高端住宅价格稳健，这部分被压抑的需求在4月逐步释放。

　　从北京住宅成交金额前十大榜单看，4月豪宅项目几乎占据了半壁江山，招商·嘉铭珑原签约60套以4.71亿元成交金额居榜首，排名第二的保利中央公园签约74套，成交4.14亿元，两个项目成交均价分别为33542元/平米、39482元/平米。

　　4月签约金额前十强中有4个楼盘单价超过3万元/平米，比3月多一个，其中新增的高端别墅远洋LA VIE单价高达68753元/平米，拉高了均价。

　　“这些中高端盘虽然套数不多，但能拉高均价。”北京思源经纪总经理张鹏表示，金茂府等高端盘提价仍热销，显示中高端项目交易在4月明显升温，均价上涨为结构性涨价。