2012年房地产市场的关键词是——“杜甫很忙”：“安得广厦千万间，买到房子才欢颜”，各大开发商也屡出奇招促销楼盘，不过在楼市“红五月”的背后，房企究竟几家欢喜几家愁呢？消费者该不该出手买房？房企转型路在何方？黄金湾投资集团董事长申威做客腾讯房产，全方位的为您解答土地信息、企业融资采购等疑难问题，为投资者拨开迷雾，共同探讨调控下的中国地产价值新方向。
黄金湾投资集团董事长申威
逆市拿地——万科是调控政策的受益者
四月末的时候房企纷纷出手拿地，跟去年的拿地情况截然相反，万科这次是突破了零拿地的记录，这是否代表了一级土地市场已经回暖了呢？
申威表示，万科拿地会有多方面的考虑，在资金层面上万科的资金链出现了良好的转机。另外目前的土地市场上也出现价格和政策方面的松动。这些因素促使万科在资金流回暖以后选择抄底拿地，我们认为万科在几次的房产调控中都是受益者，也是抄底的受益者。
另外土地市场一直有低溢价率的现象，这是由于各种调控政策的延续和延伸，而且据K8土地网统计的一些数据表明，已经有一些城市在土地价格、出让政策上有很大幅度的松动。甚至有一些地方政府已经准备在基准利率上会有一些调整。所以这个现象还会再继续持续下去。
房企亏损——转型发展是必然趋势
前段时间公布了一季度财务报告，有两个房企，一个是首开集团(首开·国风上观 首开常青藤 首开国风美唐)，另外一个是万通地产(万通龙山逸墅 万通新界·紫藤堡)，他们财报出现了五年来的首次亏损，很多人就会质疑，这是不是上市房企进一步分化的一个标志呢？
申威表示，这次房地产调控是有史以来最严厉的一次政策，在银根上的紧缩使得上市房企的融资成本加剧，另外限购政策、限价政策的推出使得房企项目的预期利润没有原来那么高。交易量和价格都受到了影响，另外上市房企的分化也表现在有一些企业开始在其他产业上做尝试，比如进入能源、矿产，包括高新技术企业、新能源这些领域，我们已经看到有些企业在做多元化的布局。
今年是房地产的转型之年，但是转型一定要结合自身企业的实力和发展阶段，从黄金湾投资集团的转型来看，我们是从营销转型到开发，然后从房地产开发又转型到房地产的投融资，从房地产投融资又转型做房地产全产业链的服务平台，就是K8黄金湾的网站和我们成立的中国地产金融创新联盟。这个联盟我们想也是我们从一个独立企业、房企、房地产企业，包括是一家私募股权投资基金，然后向平台转型的一个多元化的发展，这个是适合我们企业的一种方式。我想给大家的建议是，转型还是要以自身实力、自身资源为出发点，不能盲目转型。
资金解决——中国房地产将进入金融时代
一个房地产企业健康的资金构成，不能有太多的负债，有些企业负债率非常高，会在银根紧缩的情况下捉襟见肘的，如何解决资金的压力呢，以美国为例，私募资金的比例占到整个房企资金比例的70%。
而在中国的状况是倒过来，中国的房企大多数是依赖于自有资金加银行贷款。其实一个健康的房地产企业应该有更多资本层面的接触，有战略投资人的介入，和更多的专业机构来参与房地产项目。以前是房地产是销售前置化，而在未来，房企要立项更多是考虑如何来组织资金，金融产品的销售将会前置化。中国房地产企业的发展将步入金融时代。
看好领域——商业地产目前是最大黑马
如果让您排名的话，商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产，您最看好是哪个领域？
申威：从我们自身来看，现在住宅地产占我们整个整体份额的80%，然后剩下排序，第一是商业，第二是文化旅游地产，最后才是养老项目。很多企业也在关注养老地产，但是政府对于养老产业政策的推广力度显然还不是很足，我们也考察了很多国内养老地产的项目，但是这些项目的话收益率都不是很高，而且期限也比较长。所以这块的话，我想养老产业的发展还是要有政策的大力支持，才能够蓬勃发展起来。
鼓励租房——四亿年轻人都买房或导致“房荒”
最近中国有很多城市住宅市场，商业地产都出现了交易量下滑的现象。与此同时中国数千万套的保障房将进入房地产市场。那么中国未来的房地产格局究竟是怎么样的？
申威：中国的房地产市场随着一系列调控政策的的出台，明显出现了两极的分化，一个是保障房市场，一个是商品房市场，这两个市场未来的发展也是取决于政策的导向。
另外租赁市场也会蓬勃发展起来，因为有些人保障房也不够资格，商品房也买不了，尤其像我们九零后，现在已经开始工作了，可能在自身实力上还买不了房子，这样的情况下可以考虑租房，租赁市场也是很多房地产专家看好的，呼吁我们的老百姓考虑租房。因为如果未来中国的四亿青年人都开始买房，会导致中国的房地产市场出现房荒的现象。
保障房融资——看好保障房投资收益 辽宁先行试点保障房基金
保障房融资一直是一个很困难的问题，K8黄金湾的网站上有一个金土地的产品和服务，提到了一项保障房的融资服务，现在有没有突出的成功案例呢？
申威：我们现在在辽宁省境内做试点开始募集资金。保障房的融资我们为什么这样重视呢？是因为我们做过市场调研，有很多的投资人，对于保障房的融资是持有一个非常认可的态度，一个是政策支持，另外一个是国家来主导，会使得投资收益率比较有保障，相对来说会安全，我们看之前有些投资者投信托，买了一些基金，但是最近2500亿信托兑付难问题，让每个投资人心里边有点打鼓。所以我们也在做发行保障房的基金，为政府的保障房进行融资，也准备在今年下半年保障房基金发行试点成功以后，向全国各地的政府来推广。同时也会跟北京市地方政府区县的领导洽淡。
心灵问卷：我是巨蟹座——对缺乏诚信的行为零容忍
问：申总，我们进入一个比较轻松的快问快答环节，您是哪个星座？
申威：我是巨蟹座。
问：第二个问题，您怎么可以评价您的性格，可以从星座角度来分析？
申威：巨基本上网友在网上查到的所有的巨蟹的性格我基本上都有一些。比如说比较顾家、有责任感，很温和，但也很有原则性。有的时候也会很活跃，兴趣爱好也非常广泛，也非常喜欢结交各种朋友可能有些朋友他的性格个性很突出，但是跟我交往很好，因为我比较有包容力。
问：您最看重下属的哪些品质？
申威：我最反感员工的缺点是缺乏诚信，这一点是零容忍，所以我们倡导公司的员工一定要诚实。我这个包容性比较强，所以有的时候非常容易相信大家，希望大家也能够以诚相待，一旦发现有不诚实的行为，一定是不容股息的，有严厉的惩罚。我们对公司员工的一些文化，创新是第一位的，诚信也是非常重要的，这两点是我们最关注的两个要素。我们一直在鼓励大家有新的一些思路、想法，我们在这种文化下有很多员工自发会提很多的商业计划，一些新的想法。一经采纳以后，我们也会给员工非常的的奖金的激励。这种文化下，其实我们从开发到投资，到我们电子商务平台的一系列的转变，都有我们创新型员工的贡献。
问：另外，您在地产圈内最好的朋友是谁？
申威：地产圈的朋友很多，但是我们做了地产金融拓展联盟以后，在各地都结交了非常好的朋友。现在从地产圈到金融圈，包括信托公司、基金公司、银行、保险，朋友圈子也是逐渐在扩大。
