回顾房地产调控的2011年，以1月26日国务院常务会议提出的“新国八条”为起点，政策的组合拳频频打出。在2010年最严厉的信贷政策的基础上，明确要求二套房首付款比例提至60%;并且要求对一线城市和热点城市进行限购，暂停省会城市居民购第三套房;上海和重庆试行房产税，同时加大保障性住房的建设，提出了1000万套的保障房建设计划，再加上2011年三次加息和7次上调存款准备金，整个资金面趋紧，力度和决心可谓空前。

　　我们认为，政策的空前严厉和管理层不断地表态，是促使2011年房价出现近3年来真正拐点的重要政策支撑。事实上，就市场本身而言，如果说2011年上半年，一线城市的房价还岿然不动的话，二三线城市的房价继续上涨，则到2011年下半年，不仅一线城市的交易接近冰点，70个大中城市的房价从放慢涨幅到停涨，再到环比下跌，预示着房价拐点的正式到来，房地产市场从2011年下半年开始进入明显的下降周期已经成为不争的事实。

　　其一，从价格变动的趋势看，2011年下半年开始，70个大中城市的房价环比趋势明显。以11月份为例，全国70个城市的房价基本全部停涨;其二，从成交量看，2011年北京市住宅期房、现房(包含保障房)累计成交91016套，成交面积961.44万平方米，同比2010年成交套数锐减18.0%，成交面积减少21.9%，继2008年后年度成交量再次跌破10万套关口，同时还创下了2006年有网签记录以来的最低点，达5年以来的历史最低点。

　　其三，多数城市库存创新高，其中全国14个主要城市库存至少需要18个月左右消化，而北京房屋库存在2011年10月份就超过了12万套，供需力量的对比发生了明显的变化;其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，绿城[简介 最新动态]地产的负债率高达140%;其五，2011年下半年，银行开始根据风险因素，进一步提高首套房贷的利率，购房者的成本大大增加;其六，2011年下半年，各地频现退房潮，房价一直上涨的神话预期开始动摇。

　　面对房地产市场的价格调整，包括万科在内的开发商启动“冬天模式”，放弃与政策的非理性博弈和对抗，纷纷选择降价促销，回笼资金过冬。万科前董事长王石在美国参加一论坛时就表示，双手赞成政府对房地产行业实施宏观调控，调控政策目的都是让房地产从最高位逐渐回归到理性价位。他指出，目前房地产市场调控成效初现，此局面若能连续控制三年，中国房地产将实现软着陆。这说明，房地产界的有识之士对于房地产泡沫破裂对经济和产业造成的损害是有着清醒的认识。

　　尽管如此，这并不意味着2012年中国房地产市场会自动回归理性，更不意味着，房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转。中国房地产调控的历史告诉我们，越是在房价调控的关键时期，越是政策最可能被逆转的时期。中国房地产调控每一次总是功亏一篑，最关键的因素依然是政策容易受到利益集团的左右，使得民众对于政策没有多大的信心。特别是在地方融资平台的债务高筑使得房价再次暴涨。

　　尽管高层一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑，特别是2012年，中国经济面临的复杂形势，使得2012年中国房地产调控面临更多的考验。