滨湖万科城
★★★★

    开发商资历：★★★★★

    区位交通：★★☆

    周边配套：★★★☆

    社区环境：★★★★

    主力户型：★★★★☆

    价格分析：★★★★

    升值潜力：★★★

    1、 项目简介

滨湖万科城区位图

滨湖万科城效果图及沙盘模型

    滨湖万科城位于合肥市滨湖新区城市主干道云谷路与四川路交汇处，地处国际金融后台服务基地核心地段，占地160.83亩，容积率为3.5，总建筑面积约46万平方米，绿化率约40%。滨湖万科城为纯高层住宅小区，分三期开发，一期开盘为高层1#-8#楼，面积在78-128平，其中8#楼楼王为41层，规划户数4000多户。

    2、开发商口碑

    万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。作为国内房企的龙头老大，有26年的住宅开发历史，在全国39个城市有170多个开发项目，并且多数在当地都形成了标杆性住宅小区。2011年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，位居全国第一。公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”， 至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”。

    万科拥有众多开发项目，同时也有非常精细的市场细分。没有哪家开发商像万科这样对市场做如此细致的划分：从深圳万科城到西安万科城，从小开发商到历经26年发展的全球第一大住宅开发商，万科形成TOP（高端）、GOLDEN（金色）、CITY（城市）三大新品系列，针对不同生命周期的客户提供了全产品服务。

    目前，万科开发的项目遍布全国各地。在合肥万科先后开发了金色名郡和金域华府项目，在合肥口碑与知名度较高。而此次的万科城则是万科属下一个重要的产品系列，主旨在于创造全新生活理念，打造全新城。万科城于2003年诞生于深圳，而后在全国各地复制，目前布局全国23个城市，容纳住户约45万人。万科城，是万科系列地产开发中的佼佼者。观察以往的项目，已经售罄或者正在热销的万科城都带给了业主双重的收获：其一，拥有丰富的城市人文资源与中心地段价值；其次，品质打造奢享豪门生活，往往增值空间较大。

    3、周边配套

    4、户型点评

    A户型 建筑面积：约78㎡

    优点：户型方正实用，南北通透，采光面足。别致的入户玄关，这是在别处非常少见的一种设计，体现出了设计者对于客户体验的把握程度，增加了住户打造鞋柜的空间，又能保证室内的私密性，较实用；L型厨房属于实用性布局，并且预留好了冰箱的位置；厨房与餐厅相连，便于生活；客厅外接南向阳台，采光充足；双卧室朝南，卧室采光性较好；主卧和卫生间亦能形成一定的南北空气对流，保证了房间的通风性。本户型为建筑面积约78㎡平米的两房房两厅，在对比周边产品时，算是上乘之作，总面积小，户型设计又非常人性化合理；在客户需求定位上，属于刚需型两房，项目周边学区良好，定位准确，面积和户型配比上设计合理。

    缺点：卫生间面积较小，相对有些拥挤；次卧室只有南向的一个小窗子，室内采光和通风受到一定的影响。

    B1户型 建筑面积：约92㎡

    优点：户型方正规整，南北通透，动静分离。别致的入门玄关设计，既实用又能保证室内的私密性；L型厨房，宽阔实用，并预留好了冰箱的位置；厨房餐厅相连，便于生活；厨房与卫生间相连，减少热能在传输过程中的耗损；客厅外接南向阳台，采光充足，再细致观察我们可以发现阳台西侧的墙壁形成一个凹槽型，这样在摆放洗衣机的时候，就不会影响到客厅的视线，设计细致入微；两间卧室朝阳，并都附带飘窗；三室相对集中，动静分离；主卧内附带一个小型空间，可做成储藏室或衣帽间；本户型为建筑面积约92㎡的三房两厅，在客户需求定位上，属于刚需型三房。

    缺点：卫生间相对拥挤，但户型设计上，生活要点基本全面具备，可以作为我们选择户型时的模版。

    5、价格分析

滨湖新区楼市价格分析图

    滨湖万科城处于滨湖新区南板块，周边生活配套虽然不及滨湖最早启动区域滨湖世纪城附近完善，但因前期安置房的配备使得该板块内也具备一些基础生活配套。在观察滨湖新区楼盘分布及价格图的时候，我们可以明显的看到，滨湖万科城所处的区域大盘云集--高速、旭辉、保利、万科，高品质楼盘的集中可以更好更快的为该区域增加人气，带动周边生活配套的进一步发展。目前有7个项目在售，均价基本集中在7000元/㎡上下，滨湖万科城均价6880-7380元/㎡，价格居中。但其却是唯一精装修交付。

    2010年12月31日，淮矿地产竞得BHJ-01-1、BHJ-02-1两块宗地，根据规定，自此之后推出的所有滨湖区居住地块都必须按照省一星级绿色住宅标准投资建设，包括旭辉御府、中铁滨湖名邸、春晖园、保利、万科等更是明确要求按照精装修形式交付。但是，从现在市面上的产品来看，仍是以毛胚为主，上图中，除了万科城以外的楼盘，也均是毛胚交付。

精装修商品房优缺点明细表

    通过上图，我们可以很轻易的看出毛坯房和精装修房屋的优缺点。而现在滨湖精装房数量主要原因也就在于总价高、设计要求高、客户倾向等。但是，我们可以参考万科在合肥的另外一个项目，即万科金色名郡。金色名郡也是全精装交付，从开盘始终热销，尽管其销售期间，出现了“毒地板”等装修质量问题，但其销售受到的影响并不是很大。分析原因除了上述优点之外，万科作为行业内的龙头老大，品牌过硬，对装修质量有一定的保障；户型设计以实用为主，尽可能的满足大众的需求。

滨湖新区在售部分项目基本信息表

    滨湖万科城绿化率40%，在滨湖属于中上等绿化小区；容积率3.5，人口密集度中等偏上；项目占地160.83亩，属于中等大型项目；户型设计在前文中进行分析，户型设计和项目定位吻合度较好；物业公司为万科物业，国家一级资质，开发和后期管理相统一，后期物业服务有保障。

    整体来说，滨湖万科城项目临近滨湖金融后台服务基地，后期发展势头较好，周边学区配备完善；园区内景观设计别致，布局合理；户型整体较好。提到万科城，不能不提其位于深圳的项目——深圳万科城，该项目地处坂雪岗高新技术开发区，毗邻华为、新天下、富士康等高科技企业。处于深圳中轴，有清平高速、梅观高速和南坪快速三条城市快速干线通达CBD。深圳万科城，四年终成就梦想，约53万平方米的大城，缔造一个上品城市别墅的生活核心。该项目在2004年开盘时价格5500元/平方米左右，到2008年第四期开盘时，价格已经飙升至11000元/平方米，目前其在二手房市场上的均价更是高达2－4万元/平方米，涨幅近400－800%，溢价水平远远高于同期或者附近的其他楼盘。在该小区的论坛上，可见多有业主们表示，低于2万基本不会考虑转手。因为如此中心如此稀缺资源地段，一房难求，卖了难买回。

    6、居住商圈及升值潜力分析

滨湖新区综合居住区示意图

    滨湖万科城位于合肥目前市场上大热的滨湖新区。滨湖新区启动区于2006年11月正式动工，已完成投资197亿元，建成区域拓展到8.23平方公里，房建开工面积670万平方米。新区的核心功能将体现为行政办公中心、商务文化中心、省级休闲旅游基地和综合居住区。目前，行政办公和商务文化都在有条不紊的发展，我们着重分析综合居住区。

    从整体来说，从07年世纪金源进驻滨湖新区从而开启以世纪金源为中心的滨湖建设启动区目前周边配套发展日趋成熟。作为以“滨湖”主旨的整体规划新区，以世纪金源为中心的发展区域是最早启动区域而非“滨湖中心”。随着该区域的日趋完善，综合居住区呈现出整体向南发展的势态。因此，我们可以看到滨湖新区又一个发展集中区域，即以滨湖时代广场为中心的新生活圈即将形成。

    滨湖万科所处的新兴居住区内，滨湖时代广场大型商业体支撑该区域生活；规划中的国际幼儿园、少年宫分校、师范附小、四十六中南区形成完善的教育配套体系。未来全国最大城市公园的塘西河公园、金斗公园居其周围，生活环境较好；轨道交通1号线、快速公交形成良好的交通网络；国际金融后台服务基地与该区域相邻，发展潜力良好。

周边学校

交通及金融后台服务中心

    7、销售动态

    滨湖万科城5月5日开始全城认筹，认筹金2万元，认筹成功享受开盘总房价1%优惠。目前“绿色银行优居卡播种季与灌溉季” 活动进行中，凭身份证办理“绿色银行优居卡”即可享受开盘3000元优惠，目前最高已累计到6000元。两种优惠同时进行。预计5月中旬首次开盘，预计推出3#5#8#，户型是90㎡、92㎡三房；121㎡、127㎡三房，价格预计6880-7380元/平米全面装修，具体开盘时间未定。