| 房屋风险能“转嫁”走吗 |
| 作者：star 文章来源：北京日报 更新时间：2009-7-23 17:23:42 |
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四川地震灾区被震斜的房屋
北京市朝阳区法院法官 石岩
在普通家庭中，房屋算是价值最高的财产，而房屋一旦毁损、灭失，不仅意味着没有了遮风挡雨的居所，同时也意味着倾家荡产。现在不少人手里有了余钱，购房成了投资保值的方法之一，然而，无论对于自住还是投资，房屋风险都不容忽视。
风险何时到来？
房屋买卖 风险随交付转移
案例1：李先生购买了一套房屋。2008年4月，开发商书面通知李先生房屋将依约于5月1日交付。5月1日，李先生验收房屋并领了钥匙；因尚未装修，未搬入居住。5月10日，隔壁邻居的施工人员因使用不合格的电器做饭造成房屋失火，将李先生所购房屋部分烧毁。李先生认为，自己尚未入住，且产权尚未办理，房屋毁损产生的损失，应由开发商承担，因此提出了退房要求。
本案中，房屋的损失不应开发商承担。尽管李先生觉得自己很“冤”，但从法律上来讲，房屋买卖过程中的风险是随着交付而转移的。所谓交付，简单的说就是对房屋的转移占有，即交钥匙。
相关法条：最高法院有关司法解释规定，“房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
此案提示，交付房屋标志着风险的转移点。
房屋租赁 承租人有过错才担责
案例2：张女士有一套临街门面房，常年出租。承租人小田在此经营快餐。今年暴雨不断，导致洪水暴发、门面房倒塌。张女士认为，房屋租给小田多年，一直由其居住、经营、使用，因此房屋因洪水造成的损失，应由小田承担。
本案中，门面房倒塌的损失，只能由张女士自己负担。承租人小田不承担赔偿责任，还可根据房屋的损坏程度，要求减少租金、不支付租金或解除合同。
相关法条：合同法规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”
此案提示，在无明确约定下，除了因承租人原因致使房屋毁损、灭失的，承租人要承担与其过错相当的损害赔偿责任外，房屋的风险由出租人承担。
风险能否转嫁？
房屋毁损、灭失的风险无非两类，即天灾人祸。地震、洪水、台风、雷击等为天灾，而施工、车祸、火灾、爆炸等人为事故归为人祸。
面对天灾，无论开发商、购房人、承租人等任何主体，谁也逃不过，每个人都是“受害人”。因此，法律建立了不可抗力免责制度。所谓不可抗力免责，实际上体现的是一种在“大灾”面前损失各担的分配原则。
对于人祸，这其中必有责任人，必有过错，因此可依法索赔，从而转嫁风险。例如，购房人可以依买卖合同要求开发商退房或修缮、赔偿，开发商亦可依合同向施工方、设计方索赔等。
风险如何分散？
然而，即使可以索赔，也有可能得不到保障，因为巨额的损失和责任人的清偿能力，往往使赔偿难以兑现。如果是贷款购房，再加上银行还贷的压力就更是雪上加霜。那么，有什么方法可用来分散风险，防患于未然？
我们想到了保险。保险的目的在于转移风险、补偿损失，从经济的角度来看，保险是一种损失分摊的方法，即以多数人缴纳保费建立保险基金，使少数成员的损失由全体被保险人分担。
担心还贷出意外：投保房贷险
房贷险全称“个人抵押贷款房屋综合保险”，是购房者向银行申请贷款时，银行为防范信贷风险要求贷款人购买的保险。
房贷险承保的主要是因火灾、爆炸、台风、洪水、雪灾等原因，造成抵押房屋的损失以及为抢修房屋而支付的费用，同时对因意外伤害事故造成贷款人死亡或伤残，丧失还贷能力的情况，保险公司也可予以赔偿。但目前因疾病造成贷款人死亡或丧失还款能力的，保险公司不予理赔；同时房贷险只保贷款人本人。
房贷险只能保障房屋结构本身。
保障房屋及财产：投保家财险
家庭财产保险既可保障房屋本身，也可以保障室内附属设备，如固定装置的水暖、气暖、卫生、供水、煤气管道、供电设备等，亦可保障室内装潢及家电、家具、衣物等财产。
家财险的主险是对发生火灾、爆炸、空中运行物体坠落、外界物体倒塌、台风、暴风、暴雨、龙卷风、雷击、洪水、冰雹、雪灾、崖崩、冰凌、泥石流和自然灾害引起地陷或下沉等意外造成财产损失承担赔偿责任。但对地震、消费者故意行为造成的损失不负责。
家财险还提供附加盗抢险、附加家用电器用电安全保险，附加管道爆裂及水渍保险，附加第三者责任保险等。
家财险只对已建成并取得所有权的房屋进行保险。可房屋的交付与产权证的办理，通常会间隔较长时间，这就意味着，在房屋已交付、产权证尚未办理的阶段，房屋的风险目前尚无保障。此外，目前我国的房贷险和家财险均将地震排除在外，使得地震带来的风险无“保”。
近期房倒屋塌消息频现：
6月27日，上海市闵行区“莲花河畔景苑”小区一幢在建的13层楼房倒塌。
6月29日，湖南郴州火车站站内两辆列车发生侧面撞击，12间民房被撞倒塌。
7月1日，武汉仙桃城区一3层民房突然倒塌，事故原因系液化气瓶爆炸所致。
7月3日，云南省红河州一辆货车因超载致刹车失灵，冲向路边民房致房屋倒塌。
7月4日媒体报道，我国多省市出现暴雨洪涝灾害，倒塌房屋数以万计。
7月6日，北京顺义区下坡屯村一自建民房在施工过程中发生倒塌。
7月8日，重庆南岸区某村居民反映，因附近排水工程工地放炮，周边20余户住房出现多处裂缝，部分墙体出现坍塌。
7月9日，云南省姚安县官屯乡发生6.0级地震，截至10日15时，据统计民房倒塌19308间，损坏218903间。
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