招商地产和万科在香港借壳拉开了深圳开发商的新一波上市热潮，星河集团、卓越集团、光耀地产等深圳二线房企的上市计划如箭在弦。

一直低调神秘的民营开发商星河集团开始走向前台，与其他房企纷纷收缩过冬恰恰相反，星河集团却逆势进行商业地产二次布局。

5月17日，星河集团总裁姚惠琼在接受《第一财经日报》采访时证实，该集团正在调整内部业务架构和战略布局为上市作准备。

不为外界所知的是，虽然在全国的知名度表现欠佳，但星河集团在商业地产领域的实力已经可以匹敌中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 、招商地产、龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)等行业巨头。

而在内地房地产企业因遭遇调控陷入看空境况下，商业地产二次布局或将成为星河集团冲刺资本市场的核心概念和成败关键。

隐形商业地产巨头

姚惠琼透露，被深圳市政府列为重点项目之一的星河雅宝综合体项目，计划总投资将超过130亿元，这个巨无霸项目是该集团商业地产二次布局的重要依托。

公开资料显示，星河雅宝综合体项目总占地面积63万平方米，总建筑面积超过150万平方米，如此大体量的项目在土地资源稀缺的深圳颇为罕见。

有行业分析认为，万科在北京、上海、深圳、西安等地对于城市综合体等商业项目的投资共计约200亿元，中海地产力推的环宇城项目单个投资约40亿元，星河雅宝综合体项目投资超过130亿，可见星河集团打造商业地产的决心。

姚惠琼表示，投资近10亿元的龙岗COCO Park将在年内开业，而COCO Park商业地产模式将会向江苏常州、广东惠州等地复制。

由于“COCO”系列的成熟运营为开发商业地产提供了范例，目前哈尔滨、沈阳、武汉、长沙等地都希望将“COCO Park”模式复制到当地，集团近年加速商业地产扩张是必然，主要方式是自建、购买其他项目、输出商业品牌管理模式等等。

星河集团在商业地产方面的发展起源于2004年，当时星河收购了位于深圳市中心区的原“泰华购物公园”商业用地，并将之注册为“星河苏活购物公园”的商业项目，后改名COCO Park。总建筑面积8.5万平方米的COCO Park自2006年开业至今，在深圳已经成为和华润万象城齐名的大型购物中心，更是深圳CBD板块商业的代表。

目前，COCO Park每年租金收益超过2亿元，按照该地段是商铺价值，该项目估值已经超过100亿元。

在星河现有的商业地产版图中，还包括在深圳最核心的中心区的星河第三空间、星河丽思卡尔顿酒店、星河发展中心等项目。此外，龙岗COCO Park、福田星河中心的商业部分、龙华COCO City暂未开业。

让同行最羡慕的是，在深圳CBD核心的福田中心区，星河集团竟占其四分之一，成为唯一在深圳中心区中产品线覆盖住宅、商业、酒店、写字楼等多种形态的专业地产开发商，且产权全部是星河集团持有。

姚惠琼表示，目前星河集团在运营的商业地产总面积超过60万平方米。

比较可以发现，星河集团的商业地产经营面积已经超过了同城的金地集团、佳兆业、花样年、莱蒙国际等上市房企，与招商地产、中海地产、龙湖地产等全国性房企巨头体量相当。

涉足金融

按照计划，商业地产在星河集团的收入比重将从目前的20%上升至30%，2011年星河集团的住宅产品销售接近70亿元，该销售规模超过很多上市房企。

仅在2011年，星河集团就连续在天津、北京、广州、江苏常州、广东惠州等多个城市大规模拿地，区域范围涵盖长三角、珠三角和环渤海，土地储备超过500万平方米，并计划进入武汉、重庆、成都等二三线城市，实现全国布局。

姚惠琼表示，星河集团早在两三年前就具备了上市条件，只是因房地产和资本市场宏观环境欠佳而未急于上市，目前星河集团计划在香港资本市场进行整体上市，而该上市进程会在2015年前完成。

由于目前的国际大环境造成股市震荡，同时内地房地产企业也面临着国家的宏观调控而暂时陷入低潮，开发商在内地上市道路遇阻，在香港上市之路也越发艰难。自2009年底花样年、融创中国、莱蒙国际等开发商港股成功上市后，至今国内几乎没有房企再登陆资本市场。

但有分析认为，带有商业地产概念的房企在香港资本市场会相对受到青睐，莱蒙国际上市成功就与其商业地产概念密切相关。

从目前开发商的路径取向来看，借助商业地产概念登陆香港资本市场正在成为一种新的趋势。2012年5月，招商地产宣布收购一家香港消费电子类上市公司，意在将旗下商业地产进行分拆上市。不久前的2月份，原本以包装印刷为主业的华侨城亚洲（03366.HK）也提出发展成为商业综合开发运营商，意味着华侨城亚洲有望被打造成华侨城集团商业地产的重要资本载体。

金地集团也曾在去年7月拟通过收购华人置业旗下至祥置业，从而实现其商业地产在香港借壳上市融资的筹划，但却意外夭折。

在很多业内人士看来，星河集团上市成败与否将取决于商业地产给其带来的未来“想象力”。不过，目前众多开发商纷纷进军商业地产，国内排名前20名的房企无一例外地均已进入了商业地产领域，并带来商业地产投资的一哄而起和模式趋同。

但姚惠琼认为，星河集团的核心优势在于金融业务与商业地产的相互支撑，横跨住宅、商业和金融投资的三元产业架构，将为星河冲击资本市场提供更大的腾挪空间。

4月18日，大众公用（600635.SH）公布的2011年年报不仅曝光了国内最大创投机构深创投资集团有限公司的盈利状况，也让众多参股公司浮出水面，其中最引人注目的是颇为神秘的深圳地产开发商星河集团，其以17.391%的持股比例位列第二大股东，从而获得了高达1.45亿元的年度分红。

在金融领域，除了以第二大股东的身份参股深创投外，目前星河集团还是阳光保险集团第五大股东，同时还是深圳福田银座村镇银行的创始人和第二大股东。截至2011年6月底，阳光保险集团当年保费收入超过160亿元，行业排名第八位。

与这些金融资产产生的巨大溢价相比，星河集团更看重参与金融市场带来的业务互动效应。姚惠琼表示，目前金融业务在集团还相对独立，但集团将考虑在未来实现产业和金融互动，以金融优势为房地产尤其是商业地产开发运营提供更多支持，比如打造更多的金融平台，或者成立房地产基金等，这是其他开发商所无法具备的优势。

姚惠琼说，星河集团在住宅开发将继续坚持走豪宅等高端路线，商业地产更注重资产配置功能而非到处跑马圈地，而金融则为住宅和商业不断输血。