后调控时代房企应把创新放首位

周兴：创新是第一位的。为什么？因为70末到80后，很多都是独生子女了，80后很多人已经成家立业了，80后大部分都自己买房，一个大家庭，他的父母，双方父母就拥有3套房产，所以最后房产的数量不是问题了。再过10年过后，80后的父母都退休了，这个时候80后的下一代，出生就会有房产继承，换句话说这个时候全中国还需要建房子吗？

这就是后调控时代解决的问题，我们从绝对数量上讲，特别是十年过后，这个需求从数量上的稀缺性就降低了，但是他有另外一个问题。需求的个性化越来越明显了。

消费群体对个性化的理解，不仅要体现在衣服上，日用品消费上，还会体现在居住环境的要求上，今后我们市场分的很粗，比如现在就像大盘，50、60万平米，上百万平米的盘比比皆是。今后会有小盘出现，这个开发可能就十套二十套，可能一栋楼，但是这个楼的特点很明显，今天通过购房选择邻居很难。最多可以选择我们住的小区都是有钱人，或者是经济环境都一般。其实有钱人分很多种，可能有的是企业家等等很多，今后可能这个小区住的50%、60%，比如说是科技工作者，IT的，比如说是律师等等，会分的很细，对这种群体需求的理解更深刻，对需求理解基础上创新更深刻。会天然会吸引对他认同度最高的人群买他的房子，这是第一个创新。

第二个创新，是对建筑形式创新，实际上我们最大的创新，在几百年前就完成了。并且这个创新一定会给我们带来实惠的，比如中国老祖宗房子都是平房，从平房到高层建筑，这是一个不得了的创新，这个创新是老祖宗早就完成了。如果没有高层的向前发展，我们土地是不够用的，今后创新难度更高，但是这个创新的点会更多，为什么？今天我们的需求更加丰富，人的需求更加丰富，比如可能会出现更多的城市综合体，更多城市综合体，北京有大量的城市综合体，还是不足够的。同时城市综合体现在也是发展的中期阶段，远远没有到成熟阶段。

今天在北京交通出行是个问题，其实这个问题跟城市布局有关系，大量商业活动集中在三环以里，四环以里的状态，居住被郊区化，从早上9点，从8点开始到9点半，所有人都从城外往城里跑，下班从5点开始到7点开始，都从城里往城外跑的状态。这样状态在美国和欧洲上世纪50、60年代很明显比我们严重，但是他们从上世纪70年代开始着力解决这个问题，我们今天也在解决这个问题。当时讲卫星城，真正解决方案是产业布局的分散化。

城市产业布局区域化发展，这也是很关键的东西。然后这个需要开发商在里面做工作，需要政府的规划，开发商找到市场规律，完善产业布局或者是促进产业布局，他们也会用自己敏感手段解决这个问题，他会说这个区域在现在什么方向发展，往这个方向发展需要什么样的硬件配套，这个产业群有多大，与之配套的生活设施建成什么样子才合适，他会思考这个问题，会解决这个问题，这就是开发商的大创新。

实际上随着房产对房产领域的需求个性化，而他需要个性化的解决方案，这必然会形成更多的市场细分，需要更多市场细分开发商去解决，从规模上来讲，可能还会有一部分的大型，大规模的房地产，有规模的存在，因为有个性，也有共性，他可能负责解决共性的问题，但是同时更多会出现一批更有生命力的，在创新问题上更强的，个性化的开发商，今后开发商总体数量会减少，但是还大量存在中小型房地产开发商，这些中小型房地产开发商生命力很强，强在他对某局部市场认识很深刻，创新能力很强，这是后调控时代开发商的定位，对创新更敏感，对市场需求的解决更敏感，反映更灵敏。

我认为还有一个市场是另外的群体，是购房人群，购买者、消费者，这个人群我认为几个特点，第一个特点，他的需求首先要升级，要求今后居住的环境和对生活理解相比比较高，比如我对我邻居应该是什么样子的，我对绿化环境怎么样，周边环境怎么样，这个群体，或者是这个小区被外边人帖什么样的标签。

他需要居住的环境和他的价值认同的一致性更增强，今天有，但是我认为联系度不强，现在就是和价格相联系，而不是价值观相联系，今后可能和价值观联系度会明显增强。