万科长阳半岛商业夜景效果图。

专注普通住宅开发的万科已成为全球最大的住宅开发商。

放弃多元化专攻住宅，使万科在过去二十年迅速成长为全球最大的住宅开发商；而受拿地所限，万科被动从商，首次提出旗下商业地产的四条产品线，掀开地产龙头的商业学徒生涯。

5月15日，房企龙头万科公告称，以10.79亿港元收购香港上市房企南联地产73.9%的股权；此举被业内解读为万科拓展海外融资平台、谋求未来商业地产资本运作的一步棋。

而近期，上海万科还首次推出了高端社区商业地产品牌“万科2049”。万科称这将和“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”共同构成万科商业地产四大产品线。

记者了解到，虽然万科一直高举着住宅专业化的旗帜，万科董事会主席王石对多元化持反对意见，但受多方面因素影响，万科的商业地产之路已经启动。

拿地所迫 万科被动“从商”

对于涉足商业地产开发，万科总裁郁亮多次表示，万科是为了进一步做好住宅而开发商业，并不是“为商业而商”。最直接的一点是，万科现在想拿地，就必须同时接手住宅地块配建的商业。

以北京为例，无论是万科2009年拿下的房山长阳地块，还是2011年拿下的旧宫地块，土地出让条件中都分别包含了19万、12万平米以上的配建商业比重。

万科公司也对记者表示，随着城市发展和城市规划的调整，新出让土地中，非住宅部分占比普遍呈现上升趋势。专业住宅开发商为获得更多开发机会，势必要对非住宅业务能力进行培养；而培养这种能力，不能纸上谈兵，必须有实际的项目运营。

据万科介绍，万科从数年前就开始为土地出让中商业比例加大而考虑对策。2007年，万科与新加坡商业地产巨头凯德商用签约合作。万科专注于住宅开发，而商业运营经验丰富的凯德商用作为合作伙伴，负责项目商业部分的规划、招商及管理等运营。

同时万科也一直在酝酿培养自己的商业团队和运营平台。从2010年开始，万科多个一线公司开始成立商业筹备小组，北京万科成立了商业发展部。作为一个标志性事件，2011年年中，深圳万科商业管理有限公司成立。

这一过程中，住宅市场的调控也加速了万科向商业地产的着力。万科内部人士对记者表示，商业的存在，一方面作为配套丰富了住宅产品属性；另一方面，除万科住宅产业本身可以成功应对调控外，商业出售或者长期持有的收益，都能扩展企业在调控中的回旋空间。

从“住宅配套”到四大产品线

2011年上半年，郁亮还曾对媒体谈到，万科的商业地产与别人有很大不同，“主要是给住宅做配套”，“商业配套做好了，就能推动住宅销售”。不过当万科商业地产的探索尝试增多后，其商业地产的思路明显不再满足于“住宅配套”。

记者了解到，从大约两年前，万科在总部层面开始鼓励各分公司积极尝试介入商业地产。而一线大区域公司也是商业地产的积极推动者。特别是从深圳、上海、北京等公司看，商业地产的规模已经很可观；万科也表示，出于能力培养的需要，也会试水一些纯商业项目。

2011年7月，万科深圳推出万科广场、万科大厦、万科红三大商业品牌，万科红被界定为社区商业品牌、万科大厦是写字楼品牌，万科广场是购物中心品牌；加上5月初上海万科推出的高端社区商业地产品牌“万科2049”，万科商业地产四大产品系已成型。

北京三个购物中心同时开发

业内人士指出，这些产品线的梳理和相关产品的开发，至少标志着公司商业地产战略初具雏形，万科也有意从原有的简单的社区商业扩展至城市商业体开发。

以万科在北京的商业地产开发为例，万科长阳半岛地上19万平米的商业体量，金隅万科广场有14万平米，万科金第朗润园有12万平米商业综合体，预计规划有体验式shopping mall等物业。

“目前在北京同时开发3个购物中心的房企可能就只万科一家”，北京万科商业发展部总经理钱嘉对记者如此表示，但万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)层面似乎对商业地产表态偏于谨慎。

北京万科表示，囿于业务能力未完全成熟，还没有进行产品线梳理，但钱嘉认为，类似朗润园、长阳半岛、金隅万科广场的商业，都是处于非城市中心区、与大型居住区共生，实质上也形成了产品线。

■ 万科回应

万科谨慎对待“非住宅开发”

虽然万科在不少城市商业地产开发已经如火如荼，但集团层面对商业地产表态依然谨慎。万科公司对记者表示，目前万科在非住宅业务领域的探索，主要集中于符合城市发展方向、能够与住宅相配套的物业类型。

万科公司还称，专注于普通住宅市场的发展策略是稳定、延续的，非住宅业务开发能力的提升将是一个循序渐进的过程，“不会急于全面展开”。目前非住宅业务占万科总体业务的比例不到10%，长期来看希望控制在20%以内。万科公司还对记者表示，目前没有向南联地产注入商业资产、开展融资等方面的计划。万科也重提此次收购是进行过计划的尝试，暂无具体计划。

万科内部人士透露，集团对各地商业回报要求并不苛刻，只有一个指导性意见“三六五九”，具体来说就是三年回报率达到6%，五年后回报率达到9%。有关人士认为这一要求并不高。

钱嘉对记者介绍，北京商业团队组建两年来，专业性有了很大提升，去年也发展了40家战略合作品牌。不过对于收益模式，钱嘉则表示还在探索。北京项目的商业部分，有的全部售出，有的90%持有，至于是长期持有，还是在合适的时候出售给机构投资者，还都要根据具体发展情况而定。

而据知情人士透露，万科已开始了商业地产资产证券化的相关研究。

■ 旁观者

万科商业地产思路仍“犹疑”

一直关注房企发展战略的兰德咨询总裁宋延庆认为，万科关于商业地产发展的争论已经好几年了。宋延庆透露：“在诸如操作中心商圈的商业项目方面，万科内部还有分歧，既不想放弃、但又错过了最佳时机，心里比较有谱的就是社区商业”。他表示，从万科还不能确定是长期持有商业，还是先持后卖的“摇摆”看，万科还没有脱离“还是要卖”的住宅开发思路，或说思路犹疑。宋延庆也建议，万科应对整个城市商业形态和目标客群深入研究，形成更清晰的战略。