随着武汉市有关房屋征收与补偿新办法的公布，国有土地上房屋的价值是否应该包含土地价值的话题被推到风口浪尖。

近日，武汉市公布了《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（下称《办法》），并向社会各界征求意见。

该《办法》一经公布，便在坊间引起热议。《办法》中的第十六条，即关于房屋征收补偿方案中被征收房屋的补偿仅包括其类型和建筑面积的认定办法，在武汉的民众及法律界人士看来，该补偿条例明显遗忘了“土地价值”，在房屋补偿价款构成里少了对于土地使用权的补偿。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，房屋补偿并不是单独地对地上建筑物的补偿，而是包括土地和空间，因此应该考虑土地价值，但应该明晰土地价值的补偿比率。

应补偿土地价值

“在住房和城乡建设部出台的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确指出被拆迁房的价值包含土地价值。”近日，武汉市民张先生在《办法》民意征集研讨会上直言，这一进步却没有体现在《办法》中，“这是我们最不能苟同《办法》的根本原因所在”。

“我们买房时同时买了房屋所占的土地和房屋两部分，房产证和土地证两证在手的房子值钱，只有房产证的房子没人要，无不体现了房屋和土地是两码事。而且，随着时间的推移，土地在增值，而房子在贬值，不能只补偿贬值商品。”包括张先生在内的数十名武汉市民建议，《办法》应该明确地对被征收房屋上的土地使用权价值做出补偿。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

“国有土地上房屋的价值应当包括房屋有关的土地使用权价值，包括与被征收房屋类型、建筑面积、土地使用权面积和剩余使用年限的认定办法。”湖北今天律师事务所律师张子阳在接受记者采访时认为，市民依法取得的国有土地使用权属于《物权法》规定的用益物权，属于市民的合法财产，国有土地上房屋的价值应当包括土地使用权的价值，而不仅仅限于房屋本身的价值。

北京盈科(武汉)律师事务所律师吴良涛也认为，即使是国有土地，使用权也需支付对价款方可取得，由于房屋市场价格中起主要因素的是地段价值，并且使用年限是不断缩短的，因此补偿时应该对房屋所包含的土地使用权对价部分进行补偿。

土地价值是商业利益

值得一提的是，2011年1月国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）第十七条提出，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人应给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿。这恰恰与武汉《办法》第十六条对应，均只提到要对被征收房屋的价值进行补偿，未对土地价值的补偿做明确规定。

“国务院的新拆迁条例，提了土地使用权，中国的土地，不是国有就是集体所有，不存在私有。俗话说的房屋产权，严格来说，是不包括土地所用权的。公民持有土地证，也是土地使用权证（不是所有权）。一旦拆迁，若补偿土地价值，仅指的是补偿土地使用权相应的面积价值，以及土地使用权的剩余年限价值。但是土地价值并不能脱离房屋单独去评估、转让。”某国资房地产公司法律部经理对记者表示。

她认为，强调的土地价值补偿，是一种基于商人想买断民众的土地使用权及房屋所有权的一种对价补偿。具体标准，就是综合权衡土地的占地面积、土地剩余年限、土地的地理位置等的评估值。“《物权法》规定，建设用地使用权年限期满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。房地产开发等涉及的拆迁，不是公共利益，而是商业利益。”

武汉某国企的负责人对记者表示，土地使用价值应该被考虑，但因地而异。“出让地上的拆迁，肯定要考虑土地价值。但就目前情况来看，很多被拆迁房当初是以划拨的形式进行的供地，也就是当初买的时候就没出土地款。如今拆迁若让国家偿还土地价值就不大合理了。”