眼瞅着成交量持续、稳定地逐月下滑,让任志强这样的房地产领军人士都发出了"开发商很快就只剩下裤衩"的感慨。一个地方政府的救市措施在24小时内就被迫禁止,也浇灭了开发商期待政策转向的最后一丝希望。至此,开发商真的着急了。
在上海,"6折甩卖"、"7.5折优惠"、"团购降200万"等消息在上周集中爆发。开发商的大幅降价让利也引来了众多抄底的购房人。业内人士预计,随着"金九银十"的破灭,开发商将认清降价才是最后的救命稻草,抄底的机会也将随之出现。
●龙头房企降价出击 抄底机会或将到来
迟迟僵在9折底线的新盘,这回跌起来就如同脱缰的野马一般。上周,上海的多个在售项目明显加大了促销的力度。包括龙湖郦城、龙湖好望山、闵行星河湾[等龙头房企的项目开始向价格底线频频冲刺。
位于上海松江板块的龙湖一项目,前期均价2.6万元/平方米,眼下却以1.55万元的价格低调登陆,折扣幅度达到了6折。同时,龙湖位于嘉定新城的另一个刚需楼盘,精装修房从最高的1.8万/平方米降至最低的1.2万/平方米,相当于打了6.7折。
无独有偶,即便是以国内顶级豪宅作为卖点的上海闵行星河湾,如今的价格也不再是"铁板"一块。其部分房源单价低至3.5万元至3.6万元/平方米,较前期4.5万元/平方米的销售报价大幅下降20%。
业内人士表示,龙湖和星河湾这样的大型房企降价促销,目的就是为了吸引了抄底购房人,去除库存,回笼资金。在过去一周内,龙湖地产在上海和杭州的三处楼盘,推出了限时团购1000套房,认购20亿元的促销活动,此举令龙湖地产的销售去化率达到90%。
亚豪机构任启鑫也认为,北京虽然暂时没有出现如此大规模的降价,但在成交淡季中,不少大型房企反而加快了开盘速度。对于那些资金吃紧、年底销售目标压力大的开发商来说,只有主动降价这一个渠道才能打破僵局,不仅是上海,北京也很可能迎来抄底的时机。
●哪些楼盘可以抄底
值得抄底的楼盘无外乎价格上的便宜,但在目前的北京市场上,开发商却始终认为"降价"是个麻烦的字眼。直言降价或怕引发老业主的维权,或怕引发业内对其资金状况的猜疑。因此更愿意采取"团购价"、"限期特价"、"买房送礼"、"活动促销"等方式。对于购房人来说,分清种类繁多的促销方式,选择最为合适的降价楼盘就成了抄底楼市不得不做的准备工作。
目标一:抄底大型房企项目
"船大难掉头,船大早掉头"这个理论同样适用于众多大型房企。无论是上市房企还是大型国有房企,在扩张过程中不可避免地要面临负债成本过高的难题,市场好时,高负债无关紧要,但长期的楼市调控,则需要面对销售困难、融资渠道不畅、资金回笼缓慢的障碍。这些房企往往首先开始降价促销,再加上本身的品牌保证,使得大型房企的降价项目成为抄底楼市的不二选择。
9月份,位于朝阳区管庄的远洋一方项目开盘,主推户型为66-141平方米两到三居。实际成交价格由前一期的22000元/平方米调整为18000元/平方米,掀起了京城楼市的促销潮流。而该项目在对外销售时并不承认降价,认为是户型与产品不一样导致价格波动。不过位于朝阳区,同时又紧邻地铁,使得18000元/平方米的价格颇具竞争力。入市一个多月来,已签约385套,成为不少购房人抄底的首选。
目前市场上大型房企的降价项目并不少,记者致电合 生创展在望京的项目合 生麒麟社,数月前网上销售均价为30000元/平方米的项目,目前均价在2.6万至2.8万元/平方米,降价幅度在10%左右。
目标二:抄底低价纯新盘
上周,上海几个楼盘降价引发了前期业主不满;通州京贸国际城的降价也同样引发了前期业主的维权。害怕老业主不满成了开发商不愿降价的重要原因。不过,对于入市的纯新盘项目来说,定价方面就少了这些顾虑,销售不好时可以自由调整价格,这也是抄底买房人需要重点考虑的楼盘。
早在去年12月,通州的住宅项目珠江国际公馆就领证入市,价格在2万-2.2万元/平方米之间,但直到今年9月,成交仍在个位数徘徊。由于是纯新盘,珠江地产在随后的价格调整方面并未遇到太大的阻力,将均价下调至1.55万元/平方米后,成交量得到了明显提升。珠江国际公馆的销售人员告诉记者,由于项目本身定位为80平方米左右的小户型产品,再加上离项目一街之隔的珠江拉维小镇及K2清水湾的价格都在2万元/平方米,导致珠江国际公馆受到了抄底投资客的青睐,无论是自住还是转手,购房成本只有120万元左右。
目标三:抄底团购项目
市场的趋冷,让开发商降价压力越来越大。现在,有不少开发商借助第三方机构,以团购的名义优惠降价。
位于朝阳望京区域的楼盘保利中央公园于9月份入市。该楼盘销售人员表示,作为纯新盘,保利中央公园产品多为大户型,主要以117平方米两居、134-167平方米三居至四居为主。全精装修交房,售价最低为3.5万元/平方米起,最高价为4万元/平方米。该销售人员同时告诉记者,保利中央公园入市以来已经签约近300套房源,为了进一步刺激销售,现在楼盘正在举办优惠活动,在与其合作的第三方机构网站申请团购账号,可凭手机码办理团购卡,认购将享受两居减8万元,三居减13万元,四居减16万元的优惠。
记者在与保利中央公园合作的第三方机构网站上也看到,截至10月24日,已有226人报名参与了团购,而访问量则高达30万次。这种开发商不出面,而以第三方机构的名义团购优惠成为不少项目打折的新方式。刺激成交的同时,也吸引了足够的关注。
目标四:抄底特价房
不久前的一波降价潮中,通州和大兴的特价房成为购房人关注的焦点,像珠江拉维小镇、华业东方玫瑰、润枫领尚、旭辉御府等项目均推出了降价1000-3000元不等的特价房源。
位于通州区的华业东方玫瑰,主打90平方米的刚需两居室户型,如今还有100余套特价房源在售,特价后的均价为1.5万元/平方米。相比项目1.7万元/平方米的均价,更具优势。这类特价房也成为购房人抄底的主要目标。
不过,在记者近日的走访中发现,不少特价项目如今都取消了优惠,像珠江拉维小镇、润枫领尚都明确表示特价房源已经售罄,价格回归至正常均价。业内人士认为,无论特价房打着何种旗号,实际上就是降价促销,总之得到实惠的还是买房人。