本报记者 陈昆才合肥报道

眼下，合肥老百姓对万达的了解，彻底突破了足球的范围，而这源于万达集团在合肥掀起的一场“造城”运动。

    7月22日中午，在本报记者乘出租车前往合肥万达广场项目(下称“合肥万达”)现场的途中，司机饶有兴致地说：“动工那天(7月15日)，场面相当隆重。”

    出租车驶出火车站仅10分钟左右，就来到芜湖路与马鞍山路交叉口。一块鲜红的广告牌拔地而起，上面一行白色标语引人瞩目——“50亿巨资打造70万平米大型城市综合体”。

    一个总投资规模高达50多亿的项目，自然离不开银行的支持。而对于这样一块“香饽饽”，多家银行展开了“争夺战”。

    就在合肥万达动工的那周，由建设银行[6.08 -0.65%]安徽省分行牵头的银团已召开两次协调会议，约定参团银行于7月25日签署银团贷款协议，规模约22亿元。

    合肥万达仅是缩影。合肥市今年上半年的土地出让规模、金额均远远超过2008年全年，房地产市场目前呈现量价齐升的态势，按揭贷款、开发贷款全面开花。除商业银行的支持之外，政府的“有形之手”也助推房地产市场走出严冬。

    五大行皆有份

    合肥万达所在的包河区原美菱冰箱厂地块，素有“合肥地王”之称。当地媒体称，从6月11日成功竞地到破土动工仅仅一个月，合肥万达创[2.04 0.00%]造了合肥项目推进史上的新纪录。这背后，自然不乏当地各家银行对万达的高度热忱和鼎力推动。

    7月15日上午，位于芜湖路桥附近的合肥万达项目工地上，安徽省委常委、合肥市委书记孙金龙宣布项目开工。而农、中、建三家大行安徽省分行，以及光大银行合肥分行的一把手们悉数到场。

    而在当日的另一个场合，孙金龙与全国政协常委、全国工商联副主席、万达集团董事长王健林会面时，银行代表中，只有建设银行安徽省分行行长白国祥在场，这无疑表明建行在合肥万达项目中的地位。

    当地银行人士称，对于合肥万达项目，工行、农行都曾表现出非常高的积极性，但最终被建行拿下，担当此次22亿元银团贷款的牵头行。有趣的是，在万达进入合肥之初，其基本户开在徽商银行，而此后建行却成为主办银行。知情人士给出的一个解释为，建行动用了高层营销手段，也即由总行层面直接营销万达集团总部。▲( 下转第10版

    7月22日，熟悉万达的全国工商联商业不动产专委会主任兼秘书长朱凌波告诉本报记者，与各家银行总行进行合作，由总行给予大额综合授信，是万达的融资优势之一。

    据一家大型银行人士估算，合肥万达项目的总投资约在52亿元左右，其中自有资金约15亿元，包括10.2亿元的土地款；银团贷款22亿元；剩余约15亿元资金，将依靠预售收入。

    实际上，由于各家银行均看好合肥万达项目，6、7家参团银行给出的意向融资规模大大超过22亿元，累计达到50亿元左右——工行10亿元，建行8亿，农行和中行均为5亿元，交行、徽商银行等银行也参与其中。

    各行具体的参贷额度要等到7月25日后方见分晓。但贷款条件基本明朗，利率为基准利率，期限为3年期。

    地王竞价者寡

    令各家银行怦然心动的合肥万达项目，究竟好在哪里？

    用万达集团董事长王健林自己的话说，是要把合肥万达广场做成一个万达的集大成的旗舰性的项目。

    记者在项目现场看到，合肥万达广场涵盖六大内容——大型购物中心、六星级酒店(引入威斯汀酒店)、超高双塔写字楼、都市时尚步行街、城市中央景观豪宅(48层)。

    公开信息显示，合肥万达的建筑面积达70万平方米，其中，超过一半的面积为豪宅，18万平方米为大型购物中心；项目将于明年年底竣工。当地媒体报道称，届时将为社会提供1万多个就业岗位，每年形成税收上亿元。

    一家计划参团的银行人士认为，合肥万达项目的风险不大，一是万达已有大量先例；二是盈利前景较好，有10多亿元的盈利空间，“关键还是位置太好了，地价还算便宜”。

    实际上，合肥万达身在“地王”地块，地价却并不高昂。该地块占地约160亩，按照10.2亿元的土地款计算，成本为每亩600万元左右。当地银行人士根据容积率等数据推算，楼面地价约为每平方米1500元左右；虽然附近的地价只有400多万一亩，但容积率要明显小于合肥万达，所以，即使卖到650万一亩，也是市场能够接受的。

    熟知内情的人士透露，在拿地环节，万达集团的竞争者寥寥无几。长虹算是一个，当年收购美菱，长虹也看中了美菱冰箱厂所在的地块。但在有关方面看来，长虹虽然是家电行业龙头之一，但运作商业地产的经验和品牌实力均不如万达。

    整个合肥万达项目的预计销售收入在70亿元以上，其中，合肥万达的城市中央景观豪宅，预计售价将在每平方米8000元以上(毛坯房)。合肥万达附近的楼盘，目前售价最高为6300元/平方米，2008年全年合肥市城市居民人均可支配收入为15591元。虽然有些银行人士也认为8000元的价格很高，但因为是高层建筑，本身造价较高，且是黄金地段。

    不过，一位商业地产专家指出，万达需要考量的是，自身的扩张速度、产品结构设计是否与市场的消费水平相适应。

    以合肥项目为例，由于万达需要持有部分商业地产，豪宅的销售情况将影响到后续资金的保障程度，未来的招商、招租、经营情况能否达到理想的水平，都还不得而知。

    银政合力

    房地产市场回暖，按揭贷款、开发贷款也是全面开花。

    此前，工商银行[5.22 -0.76%]安徽省分行营业部副总经理钱晓东对媒体表示，截至6月18日，工商银行合肥分行2009年发放贷款175亿，其中，个人住房贷款130亿，开发贷款含储备贷款45亿。

    某大行安徽分行今年上半年的贷款增量中，个贷和开发贷约占40%。当地一家股份制银行人士称，今年上半年受理的超过1亿元的房地产贷款项目超过20个。

    但对于开发商和项目的选择，各类银行流露出不同的心态。

    大型银行倾向于优质集团型房地产开发企业，合肥万达广场便是一例。而此前进入的世纪金源，其在合肥滨湖新区投资的滨湖世纪城项目，整体投资规模大于合肥万达广场，目前工行、农行、交行等大型银行已提供了10亿多元的贷款。

    对于中小银行而言，大型房企并非是最佳的目标客户。正所谓门当户对，大型银行的网点、资本等实力与大型房企较为匹配；而如果中小银行希望营销大型房企，一是营销成本太高，二是进入之后，容易被边缘化，三是大型房企普遍采用集中的现金管理，由大行提供服务，中小银行没有负债业务，四是收益较低。

    所以，当地一家股份制银行人士称，中小银行切合实际的目标客户是一些中小型房企，但对股东背景要求较高。一般而言，国有企业风险较低，而民营背景的企业，出问题的概率更大一些。

    合肥又是安徽的缩影。今年前6个月，安徽省房地产开发完成投资额达到716.96亿元，位居全国第七，中部第一，同比增长12.3%。

    安徽省房地产建设投资的增加，表明开发企业的资金压力得到有效缓解，而这也得益于地方政府的相关政策措施。

    这些措施包括：对房地产开发企业减免营业税，允许其缓缴开发项目有关税费，实行“大块规划、小块供应”的土地供应方式；适当降低土地出让金首付比例、延长支付期限。同时，推动金融机构加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设项目的信贷支持力度。